剛剛，又一個熱點城市10年限售！炒房再無可能？

　　近日，保定出臺號稱“史上最嚴(yán)”限售措施，規(guī)定購房者取得房産證後10年內(nèi)不得買賣。如今珠海在土地出讓中也加入類似的“十年限售”措施。

　　與保定相比，珠海市“十年限售”的情況有幾個特點：

　　第一：數(shù)量多。目前所知保定執(zhí)行所謂“十年限售”的地塊只有一宗土地。而珠海方面前前後後有三宗。最早的兩宗土地是5月2日，最近的一宗是5月17日。

　　第二：類型多樣。保定方面十年限購的土地用途主要是居住用途，而珠海方面則既有居住用途也有商業(yè)用途。

　　宅地商地都受限 限售10年還限購買人群

　　截至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規(guī)定。按照地塊的出讓公告，三幅住宅地塊除了限定十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓以外，還把購買人的購買範(fàn)圍進行了詳盡的限定。

　　5月2日，珠國土儲2017-16號地塊關(guān)於購買人的銷售範(fàn)圍規(guī)定：上述地塊用於企業(yè)員工生活配套項目建設(shè)，項目所建住宅僅限銷售給珠海高欄港經(jīng)濟區(qū)轄區(qū)範(fàn)圍內(nèi)註冊的工業(yè)企業(yè)員工，員工所取得住宅自核發(fā)《不動産權(quán)證》之日起10年後方可轉(zhuǎn)讓。

　　同日，另外一幅為珠國土儲2017-26號地塊也掛牌出讓，地塊規(guī)定住宅僅能銷售給競得人及其實際投資人在本地的關(guān)聯(lián)企業(yè)員工或珠海高欄港經(jīng)濟區(qū)轄區(qū)範(fàn)圍內(nèi)註冊的工業(yè)企業(yè)員工，員工所取得住宅自核發(fā)《不動産權(quán)證》之日起10年後方可轉(zhuǎn)讓。

　　5月17日，珠國土儲2017-30號地塊掛牌出讓模式與上述兩幅住宅地塊相似。地塊同樣規(guī)定住宅僅能銷售給競得人及其實際控制人的關(guān)聯(lián)企業(yè)員工或香洲區(qū)洪灣港及周邊區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)的企業(yè)員工，員工所購住房自《不動産權(quán)證書》頒發(fā)之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

　　珠海市國土資源局官網(wǎng)上，多幅出讓的商業(yè)用地也在出讓要求中給出諸多限制，包括要求競得企業(yè)自持10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。

　　舉例而言，國土儲2017-23號地塊的規(guī)劃用途為商務(wù)、商業(yè)。該地塊要求競得者自項目竣工驗收之日起10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。同時對地塊項目的稅收貢獻等也有要求，一旦考核不達標(biāo)還需每年向珠海保稅區(qū)管委會支付上百萬元的違約金。

　　“十年限售”有何作用？

　　從道理上講，珠海方面從土地拍賣市場採取的“十年限售”措施有如下作用：

　　1、如果拍得土地之後，十年之內(nèi)不能賣出（轉(zhuǎn)讓、抵押）物業(yè)，實際上等於無形中降低了這塊土地的投資價值（再抵押價值），並大幅度地增加了開發(fā)商們的持有成本（考慮到貨幣政策收緊，開發(fā)商的資金獲取成本會日益增加）。而這個強烈的信號所産生的余波很可能會讓開發(fā)商在拿地的時候心有餘悸，讓土地拍賣市場——這一住房初始市場像購房市場一樣逐漸冷卻下來。

　　2、從限定特定購買人群和禁止轉(zhuǎn)讓、銷售等措施來看，珠海政府是想盡可能的保證，蓋出來的房子是拿來住。因為從實際需求出發(fā)，在附近工作的人群應(yīng)該具有最大的可能買房拿來住，而不是炒。而商業(yè)用途的地塊，則也是希望保證該地塊的用途以非炒作性質(zhì)的實際使用用途為主。

　　3、這種辦法可能會把資金實力不強，不能夠抗住十年限售期的那些中小型開發(fā)商擠出市場，從而有利於市場的健康的穩(wěn)定，當(dāng)然對於大型開發(fā)商來説變相的其實是利好。

　　從限購、限貸、限價到如今的10年內(nèi)限售，樓市調(diào)控一步步收緊。中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，十年限售政策固然嚴(yán)厲，可也是鼓勵了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。對於投機需求而言，流動性長期禁錮無法快速週轉(zhuǎn)，未來不確定性增加，勢必將擠出投機需求。

　　“十年限售”是否會成為主流？

　　如果説，之前只有單獨一個保定出臺十年限售政策，那可能不會出現(xiàn)全國跟進的情況。這是因為保定比較特殊。

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，保定十年限售政策是在京津冀協(xié)同發(fā)展的特定背景下，對特定地塊的特殊規(guī)則，其主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期和房價走勢，表明堅決抑制投機、支援自住的態(tài)度。

　　如今，珠海也出現(xiàn)了“十年限售”，這就讓人産生了疑惑：保定和珠海的十年限售會在全國鋪開，成為一種常態(tài)化嗎？

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，目前保定僅有一塊地的商品房十年限售，未來可能零星有個別地塊也這樣，但保定地區(qū)不可能大面積推廣，更不太可能全國推廣。“十年限售時間太長，對於買房人是嚴(yán)重的管制，現(xiàn)在部分城市2年或3年限售在一定程度上可以理解，短時間內(nèi)為抑制投機，而十年限售太嚴(yán)厲，也沒有必要?！?/p>

　　目前，限售政策已經(jīng)成為此輪調(diào)控的重要特點，據(jù)中原地産研究中心統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有超過30個城市開啟“限售”，多數(shù)城市明確新購住房需取得産權(quán)證後滿2-3年方可上市交易。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場週期的時間、銀行個人按揭資産風(fēng)險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時間並非任意制定。2年或3年限售政策比較普遍的政策，預(yù)計更多城市會跟進，北京、上海、蘇州等這些核心城市也不例外。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則認為，一二線城市房價長期看漲，在這種情況下，需求就被激發(fā)出來，包括有資格的改善性需求也變成了投資者，再多的供應(yīng)也難以滿足“全民購房式”需求，因此，增加供應(yīng)只是供給側(cè)改革的一個方面，抑制投資和房價上漲預(yù)期是另一個方面，預(yù)計一二線城市限價令將長期執(zhí)行，特別是一線城市至少5年，限售將從目前的兩三年延長到四五年。