“勸降”房價(jià)

　　編者按/ 作為全國房價(jià)風(fēng)向標(biāo)之一的北京，正處在十分微妙的時(shí)刻，因?yàn)?，在北京房地産市場中扮演越來越重要角色的二手房仲介機(jī)構(gòu)，開始勸降二手房業(yè)主的掛牌價(jià)格，不接受“勸降”房價(jià)業(yè)主的房源，將在仲介機(jī)構(gòu)的“平臺(tái)”上“消失”。

　　近年來，二手房市場在北京整體房地産市場中，扮演的角色越來越重要。對(duì)於越來越多的置換需求而言，賣掉的舊房能夠獲得怎樣的收益，將直接關(guān)係到他們?cè)谛陆ㄉ唐纷》繒r(shí)候的購買力，並最終傳導(dǎo)到各個(gè)層面的房地産市場價(jià)格。

　　一場“勸降”房價(jià)的戰(zhàn)線，正悄然之間建立起來。它真的能夠改變房地産市場慣常的單邊預(yù)期嗎？我們拭目以待。

　　一線調(diào)查

　　“被消失”的高價(jià)二手房

　　房價(jià)上漲的步伐，似乎是被套上了韁繩。國家統(tǒng)計(jì)局日前披露的數(shù)據(jù)顯示，作為全國樓市風(fēng)向標(biāo)的北京，其4月二手住房價(jià)格指數(shù)環(huán)比上月未有增長。在北京市出臺(tái)一系列樓市強(qiáng)化調(diào)控新政滿一月之後，房價(jià)上行的趨勢似乎得以遏制。

　　以改善、置換需求為主的北京房地産市場，二手房市場狀況關(guān)係到“賣舊買新”，進(jìn)而傳導(dǎo)至新建商品住宅市場，因此，二手房市場的調(diào)控與規(guī)範(fàn)，一直以來都是北京市政府地方樓市調(diào)控的著力點(diǎn)所在。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者經(jīng)調(diào)查採訪發(fā)現(xiàn)，北京市3月下旬發(fā)佈強(qiáng)化版地方調(diào)控政策以來，一些售價(jià)較高的二手房房源，無論在仲介機(jī)構(gòu)APP和網(wǎng)站中，已經(jīng)基本“消失”。仲介機(jī)構(gòu)自己不僅制定了一套識(shí)別、標(biāo)定“高價(jià)房”的標(biāo)準(zhǔn)，且有部分仲介機(jī)構(gòu)開始制定給經(jīng)紀(jì)人員引導(dǎo)掛牌房源業(yè)主“議價(jià)成交”的鼓勵(lì)政策。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者致電住建委詢問此事，對(duì)方表示並沒有規(guī)定房屋成交價(jià)格上限。關(guān)於仲介的限價(jià)行為，對(duì)方表示不清楚。

　　“高價(jià)二手房”的消失，能否在中長期進(jìn)一步引導(dǎo)市場的預(yù)期，並進(jìn)一步在市場中發(fā)生傳導(dǎo)作用，尚須等待市場機(jī)制的“化學(xué)反應(yīng)”。

　　5月25日，國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)佈調(diào)查報(bào)告顯示，環(huán)京區(qū)域樓市調(diào)控的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，北京、天津、石家莊房價(jià)漲勢已經(jīng)減緩甚至停漲。其中，4月份北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。而北京二手住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比停漲。

　　超限價(jià)房源自動(dòng)下架

　　近日，北京市的劉女士接到房産委託仲介的電話，工作人員表示，公司新出臺(tái)了限價(jià)通告，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)把超限價(jià)房源設(shè)置為無效房源，且不予在外網(wǎng)顯示。工作人員還稱，許先生所在的小區(qū)98平方米的房源已全部下架，比鄰萬科整個(gè)小區(qū)的房源都沒有了，若劉女士賣房心切，唯一的辦法就是降價(jià)。仲介工作人員還表示，現(xiàn)在單價(jià)是5萬元，98平方米的房子賣價(jià)不超過490萬元就可以在系統(tǒng)顯示了。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪了海澱區(qū)人大附中附近北京某大型仲介機(jī)構(gòu)門店，一位資深經(jīng)紀(jì)人表示，公司根據(jù)對(duì)最新政策的領(lǐng)會(huì)，制定了限價(jià)規(guī)定，第一批限價(jià)從3月20日左右開始，5月初又出臺(tái)了從嚴(yán)的規(guī)定，自委託之日起一個(gè)月之內(nèi)不允許往上調(diào)價(jià)，且同時(shí)滿足房屋單價(jià)在15萬元以下。

　　5月23日13時(shí)左右，記者登錄北京某大型仲介機(jī)構(gòu)官網(wǎng)，共找到26885套北京二手房在售房源，按照房屋單價(jià)從高到低排序，排名第一的是位於廣渠門的綠景苑1室1廳，房屋面積29.62平方米，售價(jià)444.29萬元，單價(jià)149997元/平方米。排名第二、第三的房源，換算下來單價(jià)都在149985元/平方米，剛好不超過15萬元。

　　記者就相關(guān)問題諮詢北京某大型仲介機(jī)構(gòu)地産官網(wǎng)客服，客服表示，目前公司規(guī)定明顯高於市場價(jià)的房源，網(wǎng)上不予展現(xiàn)，公司不接受明顯高於市場價(jià)的房源委託?！懊黠@高於市場價(jià)”，是指北京結(jié)合樓盤歷史成交價(jià)格、機(jī)構(gòu)大數(shù)據(jù)以及估價(jià)模型對(duì)於報(bào)盤房源設(shè)置的一個(gè)報(bào)價(jià)上限，即目前執(zhí)行的樓盤“市場參考價(jià)”。

　　記者再次登陸北京某大型仲介機(jī)構(gòu)官網(wǎng)篩選，劉女士所在的大興某小區(qū)共有15套在售二手房，按照房屋單價(jià)從高到低排序，排名第一的是售價(jià)423萬元的86.41平方米2室1廳，換算下來單價(jià)為48953元/平方米，排名第二、第三的分別是85.24平方米2室1廳和85.27平方米複式兩居，售價(jià)均為417萬元，單價(jià)分別是48921元/平方米和48904元/平方米。

　　一位該區(qū)域的房産經(jīng)紀(jì)人告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，以大興生物醫(yī)藥基地附近住總·萬科橙小區(qū)為例，76平方米兩居室單價(jià)不超過5萬元即可委託北京某大型仲介機(jī)構(gòu)進(jìn)行掛牌。龍湖時(shí)代天街“85平方米左右，仲介做價(jià)為417萬元，如果平米稍大一點(diǎn)可以做到四百二、三十萬，再高的話也沒有意義，這個(gè)區(qū)域85平方米房源最低成交價(jià)385萬元，掛的價(jià)位太高沒有瀏覽，沒人買的?！狈孔訂蝺r(jià)超過13萬元的業(yè)主，我們是不接受委託的?！蔽鞒枪賵@地區(qū)仲介告訴記者。

　　據(jù)北京某大型仲介機(jī)構(gòu)員工透露，公司制定了每個(gè)區(qū)域售房的最高限價(jià)，限價(jià)具體到每個(gè)小區(qū)，是由商圈經(jīng)理制定最高限價(jià)，報(bào)區(qū)域總監(jiān)審批，審批通過後分配到各個(gè)門店執(zhí)行。

　　目前，北京某大型仲介機(jī)構(gòu)內(nèi)部的調(diào)價(jià)系統(tǒng)已設(shè)置自動(dòng)提示功能，例如，售房業(yè)主需要上調(diào)價(jià)格，原報(bào)價(jià)363萬元，上調(diào)為364萬元，系統(tǒng)則會(huì)自動(dòng)提示：該房源限價(jià)為363.495萬元，超出限價(jià)的房源需要總監(jiān)審核後才能在官網(wǎng)呈現(xiàn)，如果被駁回房源會(huì)自動(dòng)核銷。

　　另一位北京某大型仲介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人表示：“所有超過歷史成交價(jià)的房源不在外邊展示的，內(nèi)網(wǎng)還可以查到，但會(huì)有特殊備註。對(duì)於這種‘無效’房源，也會(huì)有工作人員跟進(jìn)，但不會(huì)作為主推房源?！?/p>

　　隨後，記者走訪了豐臺(tái)區(qū)新宮附近的我愛我家門店，得到的解釋大致與北京某大型仲介機(jī)構(gòu)相似：由於業(yè)主報(bào)價(jià)過高導(dǎo)致房源資訊瀏覽點(diǎn)擊量太少或沒有點(diǎn)擊量，我愛我家系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)刪除房源資訊，外網(wǎng)客戶將無法瀏覽此房源。

　　記者從東城區(qū)北京某大型仲介機(jī)構(gòu)門店獲悉，仲介公司將二手房源分為A類 、B類和無效三個(gè)等級(jí)。其中A、B等級(jí)是可外網(wǎng)展示，無效房源則只可內(nèi)部展示。A類房源屬於優(yōu)質(zhì)房源，如“滿五唯一”商品房和公房；B類主要是央産房或單位分房未辦央産上市的房源。

　　無效房源主要為證件不全或業(yè)主定價(jià)超過仲介公司限價(jià)的房源。因此，業(yè)主房源資訊在系統(tǒng)中不顯示只有兩種可能：一是手續(xù)不齊全，如業(yè)主委託書、房本以及業(yè)主身份證件等資料需要全部提交才能在仲介公司官網(wǎng)正式掛牌。二是，地産仲介公司出臺(tái)限價(jià)規(guī)定，超過限價(jià)的房子不予顯示。

　　“限價(jià)規(guī)定出臺(tái)之前，房源可以顯示，規(guī)定出臺(tái)之後，後臺(tái)系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)篩選超限價(jià)房源，將其設(shè)置為無效不顯示房源?！币晃坏禺b經(jīng)紀(jì)人如是説。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認(rèn)為：我國目前房地産仲介行業(yè)運(yùn)營模式和發(fā)達(dá)國家不一樣，國外是單邊代理，也就是買賣雙方各有一個(gè)代理，這樣交易行為就是買賣雙方和各自代理之間的博弈。但中國房地産仲介行業(yè)有個(gè)先天的問題，這就是雙邊代理，就好比打官司，同一個(gè)律師既代理了原告方也代理了被告方，那麼這個(gè)律師的目的就不一定是公正的了，而是官司出現(xiàn)的結(jié)果，怎樣使律師的利益最大化。

　　他認(rèn)為，如果在仲介機(jī)構(gòu)不太多，二手房市場不太大的情況下，可以通過市場競爭來規(guī)避這種模式帶來的問題。但發(fā)展到現(xiàn)在，二手房市場在很多城市已經(jīng)成為主流，而且也的確出現(xiàn)了仲介行業(yè)的寡頭時(shí)代，仲介在房價(jià)上漲過程中，會(huì)聯(lián)合房主“打壓”客戶，在房價(jià)下調(diào)過程中也會(huì)聯(lián)合客戶“打擊”房主。

　　買賣方市場今非昔比

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，為打壓二手房市場中買賣雙方為避稅而簽訂“陰陽合同”等不正常交易現(xiàn)象，政府制定了二手房區(qū)域指導(dǎo)價(jià)政策。不同區(qū)域的過戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的最低過戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。

　　據(jù)房産仲介人士透露，最低過戶指導(dǎo)價(jià)不是一成不變的，它會(huì)根據(jù)房市的變化而變化，但其只願(yuàn)透露目前執(zhí)行的指導(dǎo)價(jià)位：東城區(qū)最低過戶指導(dǎo)價(jià)均價(jià)為2.7萬元，西城區(qū)均價(jià)為3萬元，朝陽區(qū)望京均價(jià)2萬元，豐臺(tái)區(qū)均價(jià)1.7萬元。在此基礎(chǔ)上，目前各仲介公司也有自己的最高“限價(jià)”。

　　“現(xiàn)在的二手房交易市場才屬於‘正?！癄顟B(tài)，之前的市場太瘋狂了。我們也希望看到這個(gè)局面?！倍嗉曳慨b仲介公司告訴記者，“政策出臺(tái)兩個(gè)月以來，很多買家持觀望態(tài)度，業(yè)主和客戶正在經(jīng)歷博弈期。”

　　今年3月17日，地産新政實(shí)施，北京購房政策“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，3月23日，北京市住建委關(guān)停、約談地産仲介，北京樓市行情列車迅速掉頭，地産仲介門口，以往門庭若市的現(xiàn)象已不再。

　　記者走進(jìn)豐臺(tái)區(qū)看丹橋附近多家仲介門店，每家只有一兩個(gè)工作人員在崗，在得知記者要賣房子或買房子後，多個(gè)經(jīng)紀(jì)人並沒有表現(xiàn)出太大的熱情，而是以閒聊的形式，跟記者搭話。

　　多個(gè)經(jīng)紀(jì)人明確表示，“現(xiàn)在便宜的房子非常多，可以挑戶型、挑樓層、挑朝向等等，但是優(yōu)質(zhì)房源並不是特別多，如果不是特別著急，您也可以再觀望一下，貨比三家?！钡禺b經(jīng)紀(jì)人口中的“優(yōu)質(zhì)房源”是指價(jià)位低的房源，在其看來目前很多業(yè)主如果不是剛需換房，也都在觀望之中，真正以低價(jià)位出售的房源也不多。

　　根據(jù)現(xiàn)階段二手房交易情況，北京某大型仲介機(jī)構(gòu)也有相應(yīng)的動(dòng)作，據(jù)東城區(qū)某大型仲介機(jī)構(gòu)門店工作人員介紹，仲介內(nèi)部有議價(jià)翻盤制，鼓勵(lì)和業(yè)主議價(jià)促成訂單，議價(jià)最多的房産經(jīng)紀(jì)人可拿到該單業(yè)績?！澳壳皹I(yè)主改掉之前一口價(jià)，心理價(jià)位也沒有那麼高了，至少能砍到10萬到20萬元?！惫ぷ魅藛T對(duì)記者講述。

　　在仲介“限價(jià)”規(guī)定下，業(yè)主呈現(xiàn)兩種狀態(tài)，著急換房或是急需用錢的業(yè)主會(huì)將定價(jià)降到仲介最高限價(jià)以下。“我們是回民，孩子要上小學(xué)，望京這邊沒有回民小學(xué)，所以我們著急換房?！蓖┠虾|裏小區(qū)一業(yè)主馬先生向記者説道?！澳壳笆莾r(jià)格戰(zhàn)，不降價(jià)格是沒法賣出去的?！蔽鞒菂^(qū)我愛我家一門店工作人員對(duì)記者説道。“大部分業(yè)主還是很理性的，極個(gè)別不同意降價(jià)。”不著急賣房的業(yè)主仍會(huì)保持原有價(jià)格，“趴”在仲介後臺(tái)無法外網(wǎng)展示。“我的房子就在這地段呢，如果跌了我就不賣了，如果客戶能給上價(jià)，我就賣，賣不了就租，用租金回收，反正我也不虧?！蔽鞒菂^(qū)一業(yè)主坦言。

　　據(jù)某仲介經(jīng)紀(jì)人透露，大興萬科橙某業(yè)主，委託其公司出售房源，三個(gè)月內(nèi)由最初報(bào)價(jià)530萬元，先後經(jīng)歷三次調(diào)價(jià)，最後以470萬元的價(jià)格成交。這與幾個(gè)月前的市場形成了鮮明的對(duì)比。“3·17政策出臺(tái)前，富國裏小區(qū)單價(jià)16萬元，現(xiàn)在單價(jià)回落到14萬元。”西城皇城根小學(xué)附近北京某大型仲介機(jī)構(gòu)門店工作人員對(duì)記者講述。

　　看丹橋附近的我愛我家工作人員表示，“之前一個(gè)月就能簽下一單，現(xiàn)在兩個(gè)月能簽一單就算是很好的了?！睎|城區(qū)和平西裏北街附近的北京某大型仲介機(jī)構(gòu)工作人員透露，“上個(gè)月門店只成交4單，政策出臺(tái)前，二手房市場買賣火爆，門店每月至少成交20單?！?對(duì)於地産仲介來説以前是希望通過高房價(jià)獲得高收益，現(xiàn)在在政策的調(diào)控之下，也希望業(yè)主通過降價(jià)來促成成交量，以保證其工作收入，所以，跟業(yè)主議價(jià)成了他們目前主要的工作內(nèi)容。

　　5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈了4月70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，報(bào)告顯示：在調(diào)控重拳打壓之下，熱點(diǎn)城市明顯降溫，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落。隨著政策和購房者心理變化，4月北京房産市場成交量也在下降。中原地産數(shù)據(jù)顯示：4月北京商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高達(dá)59%，環(huán)比跌幅達(dá)到了19.6%。整體市場明顯下行，市場全面降溫。數(shù)據(jù)還顯示，4月北京二手房市場簽約住宅16902套，環(huán)比下調(diào)了35%。從5月1日開始，北京二手房簽約套數(shù)連續(xù)三周低於3000套。

　　在更加複雜的國家統(tǒng)計(jì)局《2017年4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》中，北京4月的二手房價(jià)格指數(shù)，較上月環(huán)比持平，沒有增長。