上海鐵腕整治“類住宅” 房企最高領(lǐng)8741萬元罰單

　　近1700萬平方米商業(yè)辦公項(xiàng)目待清理 清理暫無結(jié)束時間表

　　在暫停百餘商住項(xiàng)目網(wǎng)簽近半年時間後，上海醞釀已久的“類住宅”整改細(xì)則終於落地。

　　近日，上海市印發(fā)《關(guān)於開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》（以下簡稱 “《意見》”），提出將全面停止“類住宅”的審批，並展開全面的清理整頓工作。作為首個針對在途房源出臺細(xì)則的城市，上海要求已售未交付項(xiàng)目取消其居住功能，此輪整頓風(fēng)暴中，近1700萬平方米“類住宅”項(xiàng)目將面臨清理。而開發(fā)商作為這輪清理風(fēng)暴中的責(zé)任主體，已有四房企被開罰單，其中金額最高者達(dá)8741萬元。

　　記者走訪滬上寶龍、復(fù)地等多家知名房企的“類住宅”項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，前往諮詢購房的客戶寥寥無幾，銷售人員態(tài)度較為消極散漫，記者多被告知“無房可售”。

　　同策諮詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從年初至5月17日連續(xù)5個月的時間裏，該類項(xiàng)目出現(xiàn)了“零供應(yīng)”（未發(fā)一張預(yù)售許可證），網(wǎng)簽備案每個月僅有2萬~3萬平方米，為2015年3月以來網(wǎng)簽值的最低階段。

　　記者就上海商住項(xiàng)目銷售進(jìn)展及整改情況致電致函相關(guān)房企，寶龍地産品牌部負(fù)責(zé)人回函稱，此次“5·17”商辦政策的出臺，與年初公司預(yù)判基本一致，寶龍將積極配合政府的清理核查工作。復(fù)地上海公司媒體對接人士在收悉記者採訪函件後，回復(fù)稱此次被整改的浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場項(xiàng)目並非復(fù)地直接操盤項(xiàng)目，作為小股東復(fù)地全力配合合作方，嚴(yán)格遵照相關(guān)的法律法規(guī)執(zhí)行，後續(xù)進(jìn)展可諮詢項(xiàng)目實(shí)際操盤企業(yè)上海驛優(yōu)實(shí)業(yè)有限公司。

　　連續(xù)5個月“零供應(yīng)” 售樓處門庭冷落

　　連日來，記者走訪滬上商住項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，鐵腕整頓政策出臺後，市場得以普遍整肅，現(xiàn)場銷售人員只簡單告知“已售罄”“暫停銷售”等資訊。

　　5月23日，在閔行區(qū)恒南路上的浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場行銷中心，銷售人員明確告訴記者“沒有房源在售”，而已有業(yè)主入住的一棟高樓內(nèi)，記者看到現(xiàn)場有特勤人員駐守。

　　交談中，一名特勤提到，他們駐紮在此已有兩個多月，為了阻止小區(qū)業(yè)主裝修。不過，記者進(jìn)入該樓棟探訪發(fā)現(xiàn)，樓道裏散落著建築垃圾，不時有電鑽聲響起，仍有住戶正在裝修施工中。

　　現(xiàn)場裝修工人表示，該房屋已裝修有半個月，預(yù)計還要半個月左右可以完工。記者觀察發(fā)現(xiàn)，該房屋內(nèi)廚衛(wèi)已安裝完畢，現(xiàn)場有工人正站在板凳上粉刷墻面。小區(qū)保安告訴記者，特勤把守的兩個多月，很少有人來看房，樓棟晚上的亮燈率也不高。

　　在此輪整頓風(fēng)暴中，上海市截至目前共有147個項(xiàng)目被暫停銷售，其中，寶龍地産旗下位於青浦區(qū)的寶龍城、崧澤華城寶龍商業(yè)廣場，閔行區(qū)的吳涇寶龍廣場，嘉定區(qū)的寶龍商業(yè)中心，奉賢區(qū)的寶龍商業(yè)廣場等多個項(xiàng)目均已被暫停銷售。

　　另據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)提供的2016年上海房企商辦銷售前10名中，寶龍地産、龍湖地産、新鴻基、金融街等房企都位列其中。

　　以較為典型的上海龍湖來看，其旗下亦有體量較大的在售項(xiàng)目，目前亦屬於“停擺”狀態(tài)。上海中原地産分析師盧文曦在接受採訪時表示：“現(xiàn)在上海在售的相關(guān)項(xiàng)目有龍湖商務(wù)中心，還有寶山的龍湖天街商業(yè)中心?！?/p>

　　“此外，去年龍湖在上海拿了兩塊商業(yè)用地，目前來看也是不好做類住宅了?！北R文曦表示。

　　5月24日，記者走訪了位於閔行區(qū)劍川路和尚義路路口的吳涇寶龍廣場，在售樓處附近逗留的半個多小時，記者未見有購房者前往諮詢購房。走進(jìn)售樓處，現(xiàn)場銷售人員表示，所有房源均已售罄。除此之外，不再向記者透露任何消息。然而，記者查詢上海網(wǎng)上房地産發(fā)現(xiàn)，吳涇寶龍廣場共有190套房源，目前仍有67套可售，不過，自今年1月被暫停銷售後，該項(xiàng)目連續(xù)數(shù)月零成交。

　　而記者在寶塔路與德富路交匯處的嘉定寶龍廣場行銷中心了解到，目前只有臨街商鋪在售。銷售人員介紹稱，商辦類物業(yè)已暫停銷售，且無法參觀樣板間，至於何時能夠“解禁”，售價多少，並不清楚。此外，該銷售人員介紹稱，公司商辦類項(xiàng)目的網(wǎng)簽系統(tǒng)已經(jīng)關(guān)閉，暫時無法購買，“如果真的想買房，可以先看好位置和戶型，等到政策一放開，就可以直接付款購房”。

　　針對上海商住項(xiàng)目的整改情況以及未來規(guī)劃，寶龍地産品牌部負(fù)責(zé)人表示，寶龍的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地産運(yùn)營，項(xiàng)目中的自持物業(yè)比例較高?！坝绕湓谏虾５捻?xiàng)目中，我們自持的物業(yè)面積又要較其他城市和地區(qū)高得多。針對部分受影響的産品，隨著政策的明朗，公司目前正在積極和政府溝通後續(xù)解決方案；同時本著以客戶為中心的原則，公司內(nèi)部正在研究數(shù)種可行的解決方案，預(yù)計將在6月底前公佈?！?/p>

　　違規(guī)項(xiàng)目被開高價罰單

　　此輪清理中，“類住宅”開發(fā)商成為整頓的一大重點(diǎn)。《意見》提出，開發(fā)企業(yè)在銷售中存在誤導(dǎo)行為的，支援購房人依法維護(hù)合法權(quán)益。

　　值得注意的一點(diǎn)是，上海市規(guī)土局隨後公佈了首批4個商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓典型案例：綠地峰尚匯、浦江驛優(yōu)商務(wù)廣場、D9空間、明發(fā)商業(yè)廣場等項(xiàng)目，因涉嫌違規(guī)，被開出了行政處罰罰單。

　　其中，復(fù)地旗下復(fù)地驛優(yōu)房産被處以沒收1177萬元違法收入、罰款36萬元的處罰。

　　上海市規(guī)土局披露：“項(xiàng)目現(xiàn)已全部交房，建設(shè)單位竣工規(guī)劃驗(yàn)收後，在二次裝修中存在違法建設(shè)行為。查處時部分樓層正在裝修施工中，內(nèi)部功能格局基本形成，有的即將裝修完工，有部分房屋將一套分割成兩套，每個房間均設(shè)了上下水設(shè)施，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間和開放式廚房?！?/p>

　　此外，在典型清理的案件中，上海錦如置業(yè)開發(fā)的D9空間被開出的8741萬元罰單，為幾家房企中金額最大；通盈置業(yè)的綠地峰尚匯項(xiàng)目緊隨其後，被沒收違法收入2968萬元、罰款56萬元；明發(fā)集團(tuán)開發(fā)的明發(fā)商業(yè)廣場，也被處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。

　　按照《意見》要求，上海市將加強(qiáng)對商業(yè)辦公項(xiàng)目的全過程監(jiān)管。公寓式辦公項(xiàng)目將不再審批。

　　同策諮詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從年初至5月17日連續(xù)5個月的時間裏，該類項(xiàng)目出現(xiàn)了“零供應(yīng)”（未發(fā)一張預(yù)售許可證），網(wǎng)簽備案每個月僅有2萬~3萬平方米，為2015年3月以來網(wǎng)簽值的最低階段。

　　市場觀察人士提出，大部分項(xiàng)目銷售停滯後，上?，F(xiàn)有60~70個類住宅活躍項(xiàng)目的開發(fā)商非常迷茫。

　　“嚴(yán)厲整頓措施發(fā)佈後，類似物業(yè)的投資屬性降低為零，部分仲介業(yè)務(wù)量急劇下滑，部分房企也會面臨業(yè)績下滑的風(fēng)險，而後續(xù)商業(yè)辦公項(xiàng)目的設(shè)計等可能會更為嚴(yán)苛?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　近1700萬平方米商辦項(xiàng)目待整頓

　　根據(jù)統(tǒng)計，上海市納入本次清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目近1700萬平方米?！兑庖姟诽岢鰧Α邦愖≌笔袌鲞M(jìn)行全面整頓，分類施策，並建立長效監(jiān)管機(jī)制。

　　《意見》顯示，對於尚未入住的約1200萬平方米房屋，若在建設(shè)過程中存在違法行為，開發(fā)企業(yè)要自行整改，通過項(xiàng)目所在區(qū)組織的聯(lián)合驗(yàn)收後，方能繼續(xù)辦理竣工驗(yàn)收、銷售、房屋交易登記等手續(xù)。

　　對於已實(shí)際入住的約500萬平方米房屋，其相關(guān)資訊將記入房屋交易登記資訊系統(tǒng)。實(shí)際用於居住的，開發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔(dān)整改責(zé)任以及房屋使用安全責(zé)任。未按照規(guī)定整改存在插層等違法建築的，將在房屋登記時予以注記，限制交易。

　　上海市住建委副主任馬韌對媒體表示：“此次整頓是長期的全面的，只有進(jìn)行時，沒有結(jié)束時間表，整頓過後如果類住宅現(xiàn)象反彈，政府不僅會對開發(fā)商從重處罰，還將把這類開發(fā)商納入誠信系統(tǒng)，工商、經(jīng)信、住建委都會備案?！?/p>

　　同時，為了從源頭上進(jìn)行把控，上海市規(guī)土局在今年4月發(fā)佈《關(guān)於加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，其中規(guī)定辦公用地的出讓合同中應(yīng)明確不得建設(shè)公寓式辦公；商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定不得建設(shè)公寓式酒店。

　　記者就本次類住宅整頓的成效以及後續(xù)規(guī)劃等問題致電致函上海市住建委和規(guī)土局等相關(guān)部門，截至發(fā)稿前未獲答覆。

　　第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可（James Macdonald）指出，雖然政府如今嚴(yán)厲打擊不合規(guī)的“商改住”，但仍鼓勵開發(fā)商和投資者按照規(guī)定將項(xiàng)目改造為更有利開發(fā)的用途。隨著上海市場不斷發(fā)展和演變，城市建設(shè)也應(yīng)不斷優(yōu)化完善，以更好地滿足市民居住和企業(yè)發(fā)展的需要。