四季度樓市或繼續(xù)深度盤整 住宅及土地成交呈持續(xù)疲態(tài)
2018年,房地産市場(chǎng)調(diào)控政策層層加碼,中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào),地方層面“四限”擴(kuò)容。進(jìn)入三季度,城市市場(chǎng)進(jìn)一步分化,土地流拍現(xiàn)象也有所增多,企業(yè)著力推盤回籠資金而謹(jǐn)慎投資的意圖愈加明顯。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,四季度房地産市場(chǎng)深度盤整概率進(jìn)一步增大。
住宅銷售市場(chǎng)疲態(tài)持續(xù)
今年前三季度,重點(diǎn)城市房地産市場(chǎng)成交普遍低迷,“金九銀十”整體失色。近日,易居房地産研究院公佈的數(shù)據(jù)顯示,2018年9月份,受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米,環(huán)比減少4.2%。
今年9月份,很多房企有追趕年度業(yè)績(jī)的意願(yuàn),地方政府在預(yù)售證發(fā)放方面也加快了節(jié)奏,這使得新增供應(yīng)表現(xiàn)活躍。9月份100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5608萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)25.7%,同比增長(zhǎng)22.2%。綜合歷史數(shù)據(jù)來看,9月份房企推盤節(jié)奏明顯加快,為歷史第二高水準(zhǔn)。其中2016年4月份新批準(zhǔn)預(yù)售面積為5612萬平方米,為歷史最高水準(zhǔn)。
不過綜合供求市場(chǎng)數(shù)據(jù),9月份市場(chǎng)走勢(shì)弱于預(yù)期,“金九”成色不足。2018年9月份,100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5608萬平方米,而成交量為4379萬平方米。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為:“在過去連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)基礎(chǔ)上,9月份首次出現(xiàn)供大於求態(tài)勢(shì)。而且對(duì)比歷史數(shù)據(jù),9月份供大於求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力,進(jìn)而也倒逼房企積極降價(jià)?!?/p>
他進(jìn)一步指出,今年9月份,受監(jiān)測(cè)100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化週期為9.2個(gè)月,這也意味著市場(chǎng)需要9.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存,該數(shù)值相比8月份時(shí)的9個(gè)月有所反彈?!邦愃品磸椈蛞舱h明,存銷比正開始走出歷史低位水準(zhǔn),即在9個(gè)月曆史低位水準(zhǔn)上小幅反彈。”
從銷售價(jià)格來看,受政策持續(xù)深化影響,購房者預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變跡象,市場(chǎng)開始逐步調(diào)整。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,前三季度百城新房?jī)r(jià)格漲幅持續(xù)收窄。1-9月累計(jì)上漲4.05%,較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn),9月房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量明顯增多,部分城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯調(diào)整。
全國土地成交熱度大幅下降
受住宅銷售市場(chǎng)低迷行情影響,今年以來土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下降,一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)漲幅收窄,溢價(jià)率低位徘徊,土地流拍與底價(jià)成交現(xiàn)象普遍增多。
同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至今年9月30日,當(dāng)月全國300城市建設(shè)用地共成交3674宗,比8月減少2391宗,比去年同期減少2347宗;成交金額達(dá)3591.43億元,環(huán)比下降28.15%,同比下降33.60%;成交建面24379.15萬平方米,環(huán)比下降26.10%,同比下降27.91%;平均成交樓板價(jià)1473.16元/平方米,環(huán)比下降2.77%,同比下降7.89%。
不僅如此,從城市能級(jí)來看,全國各線城市成交面積和金額環(huán)同比皆有一定程度的下降,同時(shí)成交樓板價(jià)亦有所下滑。同策研究院分析人士指出,“當(dāng)月各線城市拿地?zé)崆榇蠓陆怠S绕涫?,一線城市住宅用地成交量?jī)r(jià)齊跌,而商業(yè)用地成交量?jī)r(jià)則有大幅上升,但都遠(yuǎn)不如去年同期水準(zhǔn)。”
具體數(shù)據(jù)顯示,從土地市場(chǎng)成交面積來看,9月份成交357.22萬平方米,環(huán)比小幅下滑1.43%,同比下降63.90%。住宅和商業(yè)用地成交面積環(huán)比分別下滑20.46%、上漲72.51%,與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。
伴隨房地産市場(chǎng)調(diào)控的深入,上市房企在業(yè)績(jī)規(guī)模競(jìng)賽中加速奔跑。與此同時(shí),房企土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)績(jī)的影響越來越大。不過,今年以來,大型房企在土地市場(chǎng)的收儲(chǔ)動(dòng)作整體放緩。
從典型房企在土地市場(chǎng)的拿地成交金額來看,9月前20家上市房企土地成交金額集中度環(huán)同比下滑明顯,遠(yuǎn)低於去年同期水準(zhǔn)。當(dāng)月20家房企土地成交金額707.26億元,環(huán)比下滑49.23%,同比下滑69.79%。從成交建築面積來看,當(dāng)月20家房企土地成交建築面積2229.69萬平方米,環(huán)比和同比分別下滑39.92%、46.79%。
綜合1-9月累計(jì)成交量來看,20家房企1-9月共計(jì)成交11805.30億元,佔(zhàn)全國300城市土地成交金額的28.54%,佔(zhàn)比同比下滑15.47個(gè)百分點(diǎn);而從成交建面來看,20家房企共計(jì)成交30785.71萬平方米,佔(zhàn)全國300城市土地成交建面的10.80%,佔(zhàn)比同比下滑3.54個(gè)百分點(diǎn)。
中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出,今年以來,限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建、共有産權(quán)用地等成為熱點(diǎn)城市推地的重要要求。對(duì)於企業(yè)來説,這些限制條件對(duì)項(xiàng)目盈利和週轉(zhuǎn)帶來一定壓力,且對(duì)企業(yè)資金實(shí)力提出了更高的要求。
在此背景下,今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地,總規(guī)劃建築面積5666萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建築面積的1.8倍,流拍面積佔(zhàn)總推出面積的比重在三季度達(dá)到峰值。上述中指院負(fù)責(zé)人分析表示,“同時(shí),底價(jià)成交地塊數(shù)量明顯增多,土地市場(chǎng)降溫明顯,進(jìn)一步強(qiáng)化了房地産市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變。”
房企讓利空間進(jìn)一步加大
今年上半年,在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的市場(chǎng)總基調(diào)下,調(diào)控政策不斷加碼,受限價(jià)政策影響,房企給出的讓利空間十分有限。隨著“金九銀十”推盤旺季到來,從8月底開始部分房企率先開啟全國範(fàn)圍內(nèi)的降價(jià)促銷。
近兩個(gè)月以來,在市場(chǎng)成交降溫的背景下,為緩解去化壓力,房企打折促銷甚至“降價(jià)”的項(xiàng)目越來越多??硕鸬禺b研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示,近段時(shí)間以來,恒大、碧桂園、富力、保利、融創(chuàng)、中海等大中型房企陸續(xù)開啟促銷活動(dòng)。
9、10月份,參與促銷的房企陣營不斷擴(kuò)大,從大中型房企新城控股、陽光城、中糧集團(tuán)、金科集團(tuán)再到中小型房企珠光集團(tuán)、敏捷集團(tuán)等,參與折扣的房企越來越多。
克而瑞地産研究中心分析師沈曉玲表示,結(jié)合目前的銷售情況看,今年的“金九銀十”可謂慘澹,十一黃金周成交表現(xiàn)不如預(yù)期,多地項(xiàng)目開盤去化率顯著下降。作為傳統(tǒng)的推盤旺季,有大量的樓盤上市,預(yù)計(jì)隨著房企衝刺全年銷售目標(biāo),四季度勢(shì)必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來。
據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),近20家房企在9-10月份採用了多盤聯(lián)動(dòng)行銷。此外,和去年同期平均9.5折相比,今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份無論是單個(gè)樓盤項(xiàng)目,還是整體市場(chǎng),折扣力度加大。
“步入10月,樓市‘秋意’更顯著,從目前的成交數(shù)據(jù)來看,‘金九銀十’成交乏力,市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)比較明顯?!鄙驎粤岱治稣J(rèn)為,預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán),房企推盤量的增加,去化壓力增大,需要通過更多的讓利優(yōu)惠來衝刺四季度業(yè)績(jī)?!鞍凑漳壳暗拇蛘哿Χ?,預(yù)計(jì)行業(yè)四季度的整體讓利空間將進(jìn)一步打開,整體行業(yè)打折力度仍應(yīng)該維持在9折左右?!?/p>
四季度,房地産調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然複雜,市場(chǎng)預(yù)期正在加速重塑。四季度將更加注重保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。上述中指院分析人士認(rèn)為,“房地産調(diào)控政策堅(jiān)持不放鬆,因城施策下各線城市市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)週期輪動(dòng)行情,讓本輪市場(chǎng)換擋週期明顯延長(zhǎng)”。
“近期,熱點(diǎn)城市新項(xiàng)目開盤去化率明顯不及以往,預(yù)計(jì)四季度市場(chǎng)將在分化中步入調(diào)整?!痹撊耸窟M(jìn)一步表示,預(yù)計(jì)四季度一二線熱點(diǎn)城市新房、二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)將進(jìn)一步鬆動(dòng),中西部二線城市二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)也將率先出現(xiàn)回落,新房市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定,而多數(shù)獨(dú)立三四線城市新房市場(chǎng)後勁不足,市場(chǎng)將從上行進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)作週期?!叭珖w銷售規(guī)模也將面臨調(diào)整,價(jià)格漲幅進(jìn)一步收窄,房地産開發(fā)投資額與新開工增速將從高位回落?!保ㄓ浾?高偉)