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2019年樓市或溫和回歸理性:“房住不炒”效應(yīng)凸顯 投機(jī)客全面退潮

2019-01-15 13:31:00
來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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  去年中國(guó)樓市出現(xiàn)調(diào)整,尤其是下半年調(diào)整力度較大,近段時(shí)間,部分城市也出現(xiàn)了政策鬆動(dòng)和微調(diào)。專(zhuān)家預(yù)計(jì),2019年“房住不炒”的政策主基調(diào)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn),意即在支援居民合理自住型需求的同時(shí),著力打壓投資、投機(jī)性需求。隨著去年下半年房地産市場(chǎng)持續(xù)降溫,部分城市、部分區(qū)域2019年調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)也在預(yù)期之中。

  多地鬆綁房地産調(diào)控政策 

  近一個(gè)多月來(lái),多個(gè)地方城市鬆綁了限購(gòu)或者限售政策。其中,最為明確的是山東菏澤市,明確提出取消限售條件,這被理解成為“打響樓市鬆綁令的第一槍”。緊接著不少城市紛紛放寬購(gòu)房限制。

  1月10日,珠海市提出,將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務(wù)體系,探索放寬澳門(mén)居民在購(gòu)房等方面的限制。1月3日,青島市國(guó)土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)佈通知,暫停“搖號(hào)售房”規(guī)則。2018年12月底,廣州市出臺(tái)最新規(guī)定,可異地提取公積金進(jìn)行購(gòu)房;幾乎同時(shí),佛山市取消了購(gòu)房最低準(zhǔn)入條件。

  回顧2018年,房地産調(diào)控政策由緊到松。相對(duì)應(yīng)的是,地方政府政策層面也出現(xiàn)明顯的兩階段變化:前三季度堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放鬆,涉及四限政策持續(xù)高壓,整治市場(chǎng)秩序,上調(diào)房貸利率等;四季度調(diào)控政策略有鬆動(dòng)的跡象,廣州、武漢、南寧等部分城市局部放鬆限價(jià),多城市下調(diào)房貸利率上浮比例,菏澤更是明確提出取消限售條件。

  2018年12月,社科院發(fā)佈的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2018-2019)》指出,綜合房地産市場(chǎng)週期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響,進(jìn)入2018年下半年後,隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應(yīng),部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài),土地溢價(jià)率不斷下降、土地流拍不斷增加,部分城市的庫(kù)存又進(jìn)入上升通道。

  業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,2018年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位,因城施策、分類(lèi)指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任?;洞?,未來(lái)“房住不炒”、因城施策的政策主基調(diào)保持不變,在支援居民合理居住型需求的同時(shí),著力打壓投資、投機(jī)性需求,緩解熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力。

  聯(lián)繫到近期菏澤取消限售,有分析認(rèn)為本輪調(diào)控政策預(yù)期將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變,更多城市或?qū)⒏M(jìn)鬆綁調(diào)控。尤其是那些庫(kù)存壓力較大的城市,放鬆調(diào)控的可能性更大。

  新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷分析認(rèn)為,當(dāng)前,市場(chǎng)成交量下滑是住宅市場(chǎng)的主流?!跋拶?gòu)的目的是為了限制投機(jī),既然投機(jī)客全面退潮,放鬆限購(gòu)就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。比如,降低入戶門(mén)檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn),都會(huì)增加市場(chǎng)成交量。”

  在他看來(lái),限價(jià)政策也有放鬆跡象?!耙恍┏鞘性谑袌?chǎng)下行時(shí)放鬆高端盤(pán)價(jià)格,釋放高價(jià)地入市,順勢(shì)解決了高端盤(pán)‘堰塞湖’問(wèn)題。部分一二線城市房貸利率下調(diào)已經(jīng)成為小趨勢(shì),也會(huì)推動(dòng)住宅市場(chǎng)的回溫?!?/p>

  部分城市存在政策回調(diào)動(dòng)力 

  至於政策放鬆的邊界在哪?歐陽(yáng)捷認(rèn)為,“限購(gòu)政策將出現(xiàn)普遍性放鬆,但不會(huì)是取消限購(gòu)。放鬆的邊界將聚焦在限購(gòu)條件上,比如農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房即可落戶,本科落戶降為中專(zhuān)可落戶,社保年限可以降為半年甚至更低?!?/p>

  “房地産市場(chǎng)正面臨逆週期調(diào)節(jié)的時(shí)機(jī),政策放鬆恰是逆週期調(diào)節(jié)的預(yù)調(diào)微調(diào)?!睔W陽(yáng)捷表示,地方政府適度放鬆調(diào)控,吸引房企買(mǎi)地,金融機(jī)構(gòu)下調(diào)利率,都在助推市場(chǎng)回溫?!安贿^(guò),‘房住不炒’仍是長(zhǎng)期定位,從這個(gè)意義上來(lái)説,放鬆不等於放開(kāi),調(diào)控也不會(huì)退出?!?/p>

  在業(yè)內(nèi)看來(lái),局部市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售持續(xù)遇冷是政策鬆綁的主要原因。2018年,全年商品住宅成交規(guī)模較2017年微增,城市市場(chǎng)格局也發(fā)生了明顯變化。尤其隨著“因城施政、分類(lèi)調(diào)控”的逐步貫徹實(shí)施,一線、二線和三四線城市市場(chǎng)分化愈加顯著,城市熱點(diǎn)輪動(dòng)的勢(shì)頭方興未艾。

  克而瑞地産研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,從2018全年成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,三四線市場(chǎng)依然是商品房成交規(guī)模主力,佔(zhàn)比上升至69%,一線和二線城市成交規(guī)模繼續(xù)同比下降。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,考慮到2018年下半年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)低迷、觀望情緒蔓延,部分三四線城市項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)搶跑,預(yù)計(jì)2019年城市市場(chǎng)成交規(guī)模整體將下滑,而政策回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購(gòu)買(mǎi)力不足的部分二線和大多數(shù)三四線城市。

  上海易居房地産研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,近期全國(guó)部分城市出現(xiàn)了政策調(diào)整,“這説明政策放鬆會(huì)考慮很多內(nèi)容,目前是試探階段,比較謹(jǐn)慎?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“對(duì)於涉及房?jī)r(jià)、市場(chǎng)交易秩序、市場(chǎng)預(yù)期等概念,政策的鬆綁相對(duì)會(huì)謹(jǐn)慎,不會(huì)輕言放鬆。對(duì)於市場(chǎng)成交量、庫(kù)存、物業(yè)結(jié)構(gòu)等概念,政策上相對(duì)會(huì)有所放鬆,體現(xiàn)了‘政策分類(lèi)指導(dǎo)’的導(dǎo)向。”

  預(yù)計(jì)不同城市間表現(xiàn)仍將出現(xiàn)分化 

  克而瑞地産研究中心相關(guān)人士分析認(rèn)為,考慮到當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)冷,項(xiàng)目去化率已經(jīng)有明顯的下調(diào),而菏澤、珠海等局部政策放鬆後,調(diào)控放鬆預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。但是,購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足是制約三四線成交的最大障礙,大部分三四線市場(chǎng)仍然勢(shì)必進(jìn)入深度調(diào)整期,預(yù)計(jì)2019全年不同城市間表現(xiàn)仍將出現(xiàn)分化。

  易居房地産研究院分析預(yù)測(cè),2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì),預(yù)計(jì)全年同比下降6%左右,在持續(xù)四年增長(zhǎng)後再次轉(zhuǎn)降。因此,易居方面在《2018-2019年全國(guó)房地産市場(chǎng)研究報(bào)告》中預(yù)測(cè)指出,2019年全國(guó)樓市將延續(xù)2018年8月開(kāi)始的降溫進(jìn)程,全國(guó)多數(shù)地區(qū)的樓市都處?kù)哆^(guò)冬狀態(tài)。

  該機(jī)構(gòu)據(jù)此分析指出,“相關(guān)部門(mén)必須密切關(guān)注降溫節(jié)奏與幅度,轉(zhuǎn)變調(diào)控思路,由之前兩年多的緊縮型調(diào)控,慢慢過(guò)渡到擴(kuò)張型調(diào)控;政策重心由防房?jī)r(jià)大起,轉(zhuǎn)向防大落。以確保全國(guó)房地産市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)‘軟著陸’,朝著平穩(wěn)健康的發(fā)展方向推進(jìn)。”

  針對(duì)2019年的政策走勢(shì),易居方面指出,在“房住不炒”大前提不變的情況下,相關(guān)部門(mén)和地方政府同時(shí)將關(guān)注地産領(lǐng)域包括銷(xiāo)售量、投資量、價(jià)格等下行所帶來(lái)的壓力,進(jìn)而出現(xiàn)各類(lèi)托底和提振的政策內(nèi)容。從寬鬆的角度看,對(duì)於一些樓市下行壓力大的城市,將遵循“一城一策”的大方向,局部放鬆,尤其是普通住房標(biāo)準(zhǔn)、二套房貸認(rèn)定、限價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金政策等方面,會(huì)有放鬆的可能。

  “房地産需求端的政策將進(jìn)一步寬鬆。其中房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上將對(duì)限購(gòu)、限售等政策做進(jìn)一步調(diào)整,尤其是一些房?jī)r(jià)上漲幅度有效控制、市場(chǎng)交易下行力度大的城市,預(yù)計(jì)放寬的可能性較大?!币拙友芯吭涸趫?bào)告中進(jìn)一步指出。

  值得一提的是,社科院在2018年12月發(fā)佈的報(bào)告中也同樣指出,綜合房地産市場(chǎng)週期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響,預(yù)計(jì)2019年市場(chǎng)仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢(shì),出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場(chǎng)仍存在供需矛盾緊張、市場(chǎng)預(yù)期向好的上行壓力,剛性需求和改善性需求有進(jìn)一步的釋放空間。

  社科院的報(bào)告由此預(yù)計(jì),未來(lái),一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施,保持調(diào)控政策的適度;二線城市可能最具放鬆的衝動(dòng)和條件,激活樓市的熱度;三四線城市可能動(dòng)用干預(yù)之手,極力維護(hù)樓市的溫度。(記者 高偉)

[責(zé)任編輯:李航]
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