長租公寓要求業(yè)主減租惹爭議

　　律師：將疫情適用不可抗力需謹(jǐn)慎

　　本報記者 趙瑩瑩

　　“因為疫情屬於不可抗力因素，您得給租戶減免1個月的房租，這是公司政策。”近幾日，北京不少業(yè)主都接到了一通電話，運營方蛋殼公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫情為由，通知業(yè)主要減免1個月的房租。面對疫情，共克時艱，本是善舉，可蛋殼公寓單方面的通知，不僅引發(fā)業(yè)主維權(quán)，甚至還遭到租客抱怨。律師表示，不可抗力的適用需謹(jǐn)慎，減免租金應(yīng)由經(jīng)營方與業(yè)主個人協(xié)商達成。

　　業(yè)主被要求減免租金

　　業(yè)主張先生是3日上午接到蛋殼公寓打來的電話。經(jīng)紀(jì)人在電話中説，由於新型冠狀病毒感染肺炎疫情導(dǎo)致很多地方封城斷路，公司已針對湖北租客給予租金減免?，F(xiàn)在，北京也要仿傚湖北的做法，為租客減免3個月的房租。其中，蛋殼公寓負(fù)擔(dān)2個月的房租，張先生作為業(yè)主負(fù)擔(dān)1個月的房租。“為租戶減免租金是可以的，但口説無憑，您有蓋章的文件麼？”張先生提出要先查看公司文件，誰料，對方立即改口，説覺得1個月多的話10天也行，或者再不行，緩付1個月、10天的租金也可以?！　?/p>

　　一通電話裏改口三次，這讓張先生覺得很古怪?！斑@到底是不是真給租戶減負(fù)呢？別打著疫情的幌子，只為給它自己減負(fù)?！?018年將房屋委託給蛋殼公寓的業(yè)主小飛，幾天前也接到電話，通知由於新型冠狀病毒感染肺炎疫情，不少租客無法回京，屬於不可抗力因素，要求他給予至少1個月的租金減免?！拔乙笏C明住在我房子裏的租戶確實來自疫情嚴(yán)重地區(qū)，那我立即同意，對方就説再給我回電話。幾天過去了，並沒有電話?！毙★w説，按合同約定應(yīng)該在春節(jié)前打給他的租金，蛋殼公寓至今沒付。　

　　張先生和小飛的情況並非個案。在新浪微博上，不少業(yè)主都對蛋殼公寓單方要求業(yè)主減免租金提出質(zhì)疑，這些業(yè)主分佈在北京、天津、上海等全國各地。3日晚間，記者也加入一個北京蛋殼房東維權(quán)群，群裏業(yè)主均反映蛋殼單方面要求減免租金，而這樣的維權(quán)群不止一個。

　　租客吐槽租金減免“門道”多

　　運營方給租戶減免租金，本是善舉，不少開發(fā)商給租戶減免租金的舉措就被廣泛點讚。然而，記者採訪發(fā)現(xiàn)，就連蛋殼公寓的租戶對此也頗多怨言?！　?/p>

　　租戶小付昨天看到蛋殼公寓致租戶的一封信，裏面寫到：針對無法返城的北京武漢租客，可返還1個月租金；其他各城市租客，結(jié)合各地政府發(fā)佈的因疫情延期返工的天數(shù)，返還租客相對應(yīng)的租金，或提供相對應(yīng)的免費延住天數(shù)。小付試著在APP裏點擊申請，被告知租客返租申請暫定2月10日開始收集，但北京返多少天並無明示?！　?/p>

　　仔細(xì)研究後，小付又發(fā)現(xiàn)，返還的並非現(xiàn)金，而是抵扣房屋服務(wù)費、維修金、水電燃?xì)赓M用、續(xù)約首付款，以及不屬於分期月付情況下的租金?！跋裎疫@種月付的，只能抵扣房屋服務(wù)費、維修金，估計合同到期了都抵扣不完?！毙「陡嬖V記者，實際上，蛋殼公寓以疫情為由，已暫停2020年1月和2月的保潔和維修服務(wù)，這兩個月的保潔費和維修費卻照收不誤。

　　不可抗力的適用需謹(jǐn)慎

　　長租公寓以新型冠狀病毒感染肺炎疫情屬於不可抗力為由的主張，是否有據(jù)可依？記者就此採訪了北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強。　　

　　畢文強介紹，《民法總則》第一百八十條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。雖然目前疫情較為嚴(yán)重，但對不可抗力的適用也應(yīng)謹(jǐn)慎，不能不加區(qū)分全部適用。比如，武漢等封城的城市，因疫情導(dǎo)致不能履行民事義務(wù)的，可以不可抗力為由進行抗辯；疫情並不十分嚴(yán)重的地區(qū)，雖有疫情但不會導(dǎo)致完全不能履行民事義務(wù)的，則不建議將疫情認(rèn)定為不可抗力的情形?！　?/p>

　　具體到此次事件，雙方簽署的合同中約定：“因不可抗力導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除，甲乙雙方均不承擔(dān)因此導(dǎo)致的任何違約責(zé)任。”這裡只約定可以解除合同，而非減免租金。根據(jù)《民法總則》和《中華人民共和國合同法》相關(guān)條款，法律上並未規(guī)定發(fā)生不可抗力就可免除長租公寓支付租金的義務(wù)，長租公寓要求房東免除租金並無法律依據(jù)，拒不支付租金的行為屬於違約。關(guān)於減免租金事宜，他建議長租公寓可與房東進行協(xié)商，通過協(xié)商達成一致。