2009-05-14 11:08 來源: 字號(hào):小 中 大 轉(zhuǎn)發(fā) 列印
(法釋[2009]7號(hào),2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過)
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)於審理建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已于2009年3月23日由最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過,現(xiàn)予公佈,自2009年10月1日起施行?!?/P>
二○○九年五月十四日
為正確審理建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋。
第一條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建築物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
基於與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經(jīng)合法佔(zhàn)有建築物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
第二條 建築區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:
?。ㄒ唬┚哂袠?gòu)造上的獨(dú)立性,能夠明確區(qū)分;
?。ǘ┚哂欣蒙系莫?dú)立性,可以排他使用;
?。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬於特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋,包括整棟建築物。
第三條 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外,建築區(qū)劃內(nèi)的以下部分,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分:
(一)建築物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;
(二)其他不屬於業(yè)主專有部分,也不屬於市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。
建築區(qū)劃內(nèi)的土地,依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán),但屬於業(yè)主專有的整棟建築物的規(guī)劃佔(zhàn)地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地佔(zhàn)地除外。
第四條 業(yè)主基於對(duì)住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外。
第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建築區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
第六條 建築區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用於停放汽車的車位之外,佔(zhàn)用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分,以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”。
第八條 物權(quán)法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建築物總面積,可以按照下列方法認(rèn)定:
?。ㄒ唬S胁糠置娣e,按照不動(dòng)産登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
(二)建築物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第九條 物權(quán)法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù),可以按照下列方法認(rèn)定:
?。ㄒ唬I(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按一人計(jì)算;
?。ǘ┛?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)係的業(yè)主同意,有利害關(guān)係的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支援。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)係的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支援。
第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,本棟建築物內(nèi)的其他業(yè)主,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)係的業(yè)主”。建築區(qū)劃內(nèi),本棟建築物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)係的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活品質(zhì)受到或者可能受到不利影響。
第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程式為由,依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的,應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。
第十三條 業(yè)主請(qǐng)求公佈、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的,人民法院應(yīng)予支援:
?。ㄒ唬┙êB物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;
?。ǘ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄;
?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;
?。ㄋ模┙êB區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況;
?。ㄎ澹┢渌麘?yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第十四條 建設(shè)單位或者其他行為人擅自佔(zhàn)用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng),權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應(yīng)予支援。
屬於前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的情形,權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之後的收益用於補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的,人民法院應(yīng)予支援。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。
第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約,或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,實(shí)施下列行為的,可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”:
?。ㄒ唬p害房屋承重結(jié)構(gòu),損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施,在建築物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建築物安全或者妨礙建築物正常使用;
?。ǘ┻`反規(guī)定破壞、改變建築物外墻面的形狀、顏色等損害建築物外觀;
(三)違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修;
?。ㄋ模┻`章加建、改建,侵佔(zhàn)、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。
第十六條 建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的,參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位,包括包銷期滿,按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購買尚未銷售的物業(yè)後,以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。
第十八條 人民法院審理建築物區(qū)分所有權(quán)案件中,涉及有關(guān)物權(quán)歸屬爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。
第十九條 本解釋自2009年10月1日起施行。
因物權(quán)法施行後實(shí)施的行為引起的建築物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件,適用本解釋。
本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行後當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程式?jīng)Q定再審的案件,不適用本解釋。
[責(zé)任編輯:楊永青]