在目前房?jī)r(jià)很高，貸款很難的樓市行情下，對(duì)於有房人來(lái)講，手裏只有50萬(wàn)元，想買東三環(huán)邊上的新項(xiàng)目，幾乎是不可能的事兒，但胡女士卻做到了。她是怎麼做到的呢?“股份制”，也就是她和朋友以入股的方式，聯(lián)名買房，分?jǐn)偼顿Y成本。據(jù)了解，近段時(shí)間以來(lái)，由於房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)作、銀行貸款收緊、股市動(dòng)蕩不安等原因，許多繼續(xù)看好樓市的人紛紛想到了“股份制”聯(lián)名買房的新方式，以前很少見(jiàn)的一個(gè)房本幾個(gè)人名，現(xiàn)在已不是什麼新鮮事。與這些人相比，胡女士做的更巧的是，她不僅利用了“股份制”，還利用了貸款的杠桿效應(yīng)，使得投資回報(bào)更高一籌。
偶然聞聽(tīng)買房“股份制”
七八年前，胡女士曾是本市一家知名房地産公司副總，那幾年，她一直忽悠周邊朋友買房，許多人都跟著她掙了錢，在朋友圈有一定影響力。這兩年，胡女士離開了原來(lái)那家公司，與朋友一起開了一家咖啡館，平時(shí)照顧一下生意、炒炒股，基本不再關(guān)注房産了。“房?jī)r(jià)漲得太快，我覺(jué)得我買不起了?！边@是胡女士當(dāng)時(shí)的想法，但去年十一，一個(gè)外地朋友的來(lái)訪，讓她改變了想法。
胡女士的朋友徐先生夫婦名下有3套房産，按理説已經(jīng)沒(méi)有貸款買房的資格了，但他來(lái)京時(shí)和胡女士談起，去年5月份，他趁著房?jī)r(jià)低，又買了一套房，首付兩成30萬(wàn)元、貸款利率八五折優(yōu)惠。具體方法是，徐先生與妹妹聯(lián)名買了一套房，以沒(méi)買過(guò)房的妹妹為借款人，這套房貸款就仍按首套房辦理了。但在産權(quán)證上，寫著兄妹兩個(gè)人的名字，他是産權(quán)共有人。
據(jù)徐先生介紹，他去年5月買的房子，現(xiàn)在已經(jīng)升值15%。他自己預(yù)測(cè)，兩年漲50%沒(méi)問(wèn)題，但對(duì)於徐先生來(lái)説，因?yàn)橛匈J款的杠桿效應(yīng)，資金回報(bào)絕不止50%了：總價(jià)150萬(wàn)元的房子，升值50%，收益就是75萬(wàn)元。在成本方面，徐先生的實(shí)際支出，除30萬(wàn)元首付外，還有2年的月還款、契稅等成本約20萬(wàn)元，共50萬(wàn)元。這樣算下來(lái)，資金回報(bào)率達(dá)到150%;即使房子升值速度沒(méi)那麼快，兩年漲30%，收益45萬(wàn)元，資金回報(bào)率還能達(dá)到90%呢。
這種高回報(bào)讓胡女士動(dòng)了心。之後，胡女士就開始琢磨：從這兩年自己開咖啡館、炒股的經(jīng)歷來(lái)看，收益都不太理想，但房?jī)r(jià)卻一直堅(jiān)挺，特別是北京城區(qū)的房子，年年穩(wěn)中有升。不過(guò)，她已經(jīng)有了2套房産，該怎麼辦呢?
在這個(gè)“準(zhǔn)備”的過(guò)程中，她從房産圈的朋友那裏了解到，這種聯(lián)名買房的方式，被北京的投資人稱作“股份制買房”，而且由於房?jī)r(jià)高，目前，這種買房方式出現(xiàn)越來(lái)越多的勢(shì)頭。為什麼叫“股份制”呢?主要是區(qū)別以前的聯(lián)名買房。以前，聯(lián)名買房主要是夫妻、父子，目的是為明細(xì)家庭成員財(cái)産權(quán)益;而現(xiàn)在的聯(lián)名多是在兄弟姐妹、朋友之間，目的是分?jǐn)偝杀?、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共用，性質(zhì)和模式更像“股份制”公司，“股份制買房”就被叫開了。
股份制買房貸款有竅門
折騰了兩個(gè)月，胡女士在看房中發(fā)現(xiàn)，在北京，用“股份制”聯(lián)名買房，一次性付款很容易，但要像徐先生那樣貸款則很難，原因是北京住宅貸款政策與外地有些差異，聯(lián)名貸款在北京不太好操作。比如一些外地銀行規(guī)定，如果購(gòu)房合同上有兩個(gè)人的名字，僅以借款人是否買過(guò)房來(lái)認(rèn)定是否是首套;北京的銀行則規(guī)定，其中一方只要買過(guò)房，就要執(zhí)行二套或以上的貸款政策。儘管如此，在業(yè)內(nèi)人士的指點(diǎn)下，胡女士還是很快找到了變通的突破口——非住宅産品，可以貸款不説，還不受套數(shù)限制，不佔(zhàn)用買住宅的指標(biāo)。
有了方向，胡女士很快選中了東三環(huán)邊某樓盤的一套酒店式公寓，50多平方米LOFT産品，使用面積100平方米左右，精裝修並送部分家電。她選中這套房子最主要原因是地段好，做過(guò)多年房地産的她一直堅(jiān)信李誠(chéng)先生的地段論：買房産，最重要的是地段、地段，還是地段。另外，就是總價(jià)低，200萬(wàn)元左右，要知道，目前該地區(qū)的二手民宅總價(jià)基本都在150萬(wàn)元以上了。
非住宅産品貸款最高50%，這套房的首付需要100萬(wàn)元。胡女士認(rèn)為，從投資的角度，前期成本有些高了，好在有了“股份制”的思路，於是，她就和一個(gè)朋友念叨：如果每人拿出50萬(wàn)元，壓力不會(huì)太大;貸款月還款11600元，分?jǐn)傁聛?lái)每人5800元，也都玩得起。預(yù)計(jì)3年後出手，房子升值30%至50%，由於有50%的杠桿效應(yīng)，她們的資金回報(bào)率則在60%至80%之間。目前，她的朋友也認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，北京好地段的房子不僅能抵通脹，還有投資空間，等於是一拍即合。於是，她們?cè)诮衲暝┢陂g出手了。
“我和朋友採(cǎi)用股份制聯(lián)名買房，主要看中它的杠桿效應(yīng)，首付少，風(fēng)險(xiǎn)小。要不能貸款，現(xiàn)在買房就沒(méi)啥意思了?！焙窟@樣説。在她看來(lái)，和朋友以股份制的方式買房，與以股份制的方式投資做生意沒(méi)什麼不同。
“股份制”買房易起糾紛
説起“股份制”買房投資，專業(yè)貸款機(jī)構(gòu)的一位工作人員吳小姐説，最近，她也辦理過(guò)幾筆此類業(yè)務(wù)，都是朋友間做的。作為專業(yè)人士，吳小姐認(rèn)為，這種合股的貸款買房方式，從資金成本、回報(bào)上，確實(shí)適合手頭緊、又想在樓市投資的人，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大。風(fēng)險(xiǎn)的最大來(lái)源是，合股人無(wú)論是在買房方式上，還是在賣房時(shí)機(jī)上，都容易産生分歧。她碰到過(guò)一對(duì)朋友，剛來(lái)貸款時(shí)，兩個(gè)人好得不分彼此，問(wèn)他們什麼，都説聽(tīng)對(duì)方的，但在借款時(shí)，出現(xiàn)分歧，由於非直系親屬聯(lián)合貸款買房，借款人只能是一個(gè)人，這個(gè)人需要配合辦許多手續(xù)，並在名義上承擔(dān)還款義務(wù)，如出現(xiàn)逾期還款行為，借款人將會(huì)留下信用污點(diǎn)，因此，兩個(gè)人誰(shuí)都不願(yuàn)意當(dāng)借款人，各自找藉口推脫，最後，貸款沒(méi)辦成不説，見(jiàn)面都互相沒(méi)笑臉了。這還是沒(méi)有涉及利益的，聽(tīng)説在賣房時(shí)機(jī)上有産生分歧的，一方説，現(xiàn)在是高點(diǎn)了，見(jiàn)好就收，趕快出手;另一方説，急什麼，房?jī)r(jià)還等漲，再等等，雖然賺了錢，關(guān)係卻搞得很糟糕。
對(duì)於這些，胡女士説，這些她力所能及的都想到了，還諮詢過(guò)相關(guān)律師。為了避免沒(méi)必要的扯皮，影響關(guān)係，胡女士與朋友對(duì)出資、還款、出手時(shí)機(jī)、利益分配甚至房?jī)r(jià)下跌等關(guān)鍵問(wèn)題都做了文字説明，並私下做了公證。比如，當(dāng)對(duì)出手時(shí)機(jī)意見(jiàn)不統(tǒng)一時(shí)，主張出售的一方，以市價(jià)出讓股權(quán)，産權(quán)歸一;當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，如對(duì)方提出出售要求，胡女士需以高於市價(jià)5%的價(jià)格接手。胡女士強(qiáng)調(diào)，朋友一起投資是好事，但一定要先小人，後君子，不能礙于朋友面子，馬馬虎虎，整出一團(tuán)糊塗賬。另外，雙方還要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，賠錢不能互相埋怨。如果沒(méi)有這種觀念和意識(shí)，這種投資不合作也罷。
吳小姐也提醒投資人，不管雙方關(guān)係有多好，如果想採(cǎi)用“股份制”方式買房，最好之前諮詢一下兒專業(yè)人士，並對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行公證。她認(rèn)為，這是避免此類糾紛最有效的方式。（記者 李海霞）
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