配置財(cái)富的渠道那麼多,為什麼中産階層會(huì)偏愛房産?從某種程度上來看,對(duì)商品房的所有權(quán)是體現(xiàn)個(gè)人社會(huì)聲譽(yù)、社會(huì)地位的最簡(jiǎn)單、也最重要的參照。
近幾個(gè)月房市處於熱銷狀態(tài),10月,70個(gè)大中城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有33個(gè),上漲的城市有27個(gè)。房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)分化得更利害,只有16個(gè)城市上漲,漲幅最高的深圳高達(dá)40.5%,而多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)都處於下跌狀態(tài)。
房?jī)r(jià)處於頹勢(shì)已經(jīng)有一段時(shí)間了。2014年9月末,為了穩(wěn)住房?jī)r(jià),除了北上廣深一線城市以外,多數(shù)城市取消了限購(gòu)令,央行也放寬房貸政策,到今年初,一二線城市房?jī)r(jià)開始上揚(yáng),深圳更是出現(xiàn)爆發(fā)性上漲。這讓原本就開始分化的房地産市場(chǎng)越發(fā)分化。
房産是中國(guó)居民財(cái)富的主要承載。據(jù)甘犁主持CHFS(中國(guó)家庭金融調(diào)查)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,2015年,中産階層的財(cái)富在房産上的配置比例高達(dá)79.5%,而金融資産僅有10.8%。對(duì)比2002年李實(shí)主持的CHIPS調(diào)研數(shù)據(jù),房産價(jià)值佔(zhàn)中國(guó)家庭財(cái)富的比重還是上升的。這些最終呈現(xiàn)為中國(guó)畸高的住房擁有率,CHFS顯示2013年中國(guó)住房擁有率高達(dá)89.68%,世界平均水準(zhǔn)僅為63%。即使考慮東亞人更戀家、在乎房産,日本也只有60%。
富人買房不稀奇,真的窮人買不起房子。配置財(cái)富的渠道那麼多,為什麼中産階層會(huì)偏愛房産?一般的解釋是中國(guó)的資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá),普通居民缺乏良好的投資渠道。即使可以投資金融資産,過去10年的經(jīng)驗(yàn)也表明,投資商品房的收益穩(wěn)定性要遠(yuǎn)超股市,是最穩(wěn)定上升的投資策略。但這並不能解釋,為什麼杭州、成都、丹東這樣的二三線城市,房?jī)r(jià)一直在陰跌狀態(tài),每年依然可以消化掉巨量的房産。
有人指出,房地産是公共品的價(jià)值折現(xiàn)。中國(guó)目前實(shí)施的戶籍制度在社會(huì)管理中有大量的應(yīng)用,不管是落戶、辦居住證還是子女入學(xué),都會(huì)要求穩(wěn)定住所,自有住房是獲得這些資格或公共服務(wù)的必要條件。例如很多城市已經(jīng)放開本科畢業(yè)生的落戶,但限于沒有住房,戶口一般掛在人才交流中心的集體戶口中,按很多城市的政策,集體戶口只能遷進(jìn)與遷出,無法增加人口,新生兒要落戶,就需要自有産權(quán)房。
當(dāng)前義務(wù)教育階段的就近入學(xué)制度,自有産權(quán)房也是好學(xué)區(qū)的必要條件。所以學(xué)區(qū)房、大城市商品房的價(jià)格居高不下,今年北京上海的房市中,學(xué)區(qū)房上漲的幅度也是最劇烈的。
除此以外,我們還需要從社會(huì)轉(zhuǎn)型與人才流動(dòng)視角下來審視,為什麼中産階層配置財(cái)富時(shí)更青睞住房?魏尚進(jìn)等人的研究表明,計(jì)劃生育導(dǎo)致性別失衡,婚姻配對(duì)時(shí)出現(xiàn)更多的男性在競(jìng)爭(zhēng)較少女性,攢足一套房子的首付已經(jīng)成為一條心照不宣的潛規(guī)則。全國(guó)35個(gè)主要城市房?jī)r(jià)上升的表現(xiàn),魏尚進(jìn)認(rèn)為其中近一半因素可以用性別失衡現(xiàn)象來解釋。這與民間流傳的段子不謀而合:“丈母娘推高了房?jī)r(jià)”。
丈母娘之所以青睞房産,也因在轉(zhuǎn)型社會(huì)中,大量農(nóng)民市民化,中國(guó)原有關(guān)係型社會(huì)的身份識(shí)別和聲譽(yù)機(jī)制不再有效。商品房不僅可以將男方的收入、家庭財(cái)富等實(shí)力顯性化,還有效增強(qiáng)了離婚成本,或給女方在離婚後的生活保障。
即使不考慮結(jié)婚的因素,大城市的新移民,也需要一套房子來證明自己,向其他人顯示自己的實(shí)力。從某種程度上來看,對(duì)商品房的所有權(quán)是體現(xiàn)個(gè)人社會(huì)聲譽(yù)、社會(huì)地位的最簡(jiǎn)單、也最重要的參照。這也意味著,中國(guó)城市化、大城市規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)程不停止,中産階層還會(huì)一直偏愛將房産作為財(cái)富配置的主要手段?!趼櫲彰鳎ㄉ虾=鹑谂c法律研究院研究員)