原標題：重磅 南京今天開始重啟限購 瘋狂 昨新房成交量創(chuàng)歷史紀錄

　　南京市政府昨天宣佈，9月26日起執(zhí)行房地産市場限購政策，擁有一套住房的外地家庭禁止來寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購買新建商品住房。重啟限購令對南京樓市會産生什麼樣的影響，揚子晚報記者昨天進行了全方面的採訪。 揚子晚報全媒體記者 王燁 馬祚波

　　最新消息

　　時隔兩年後 南京重啟限購

　　揚子晚報訊（記者 仇惠棟）南京市政府9月25日宣佈，9月26日起執(zhí)行房地産市場限購政策，擁有一套住房的外地家庭禁止來寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購買新建商品住房。

　　南京市人民政府辦公廳下發(fā)的《關於進一步調(diào)控我市房地産市場實施主城區(qū)限購措施的通知》指出，為進一步落實《市政府關於推進供給側結構性改革 促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（寧政發(fā)〔2016〕75號），穩(wěn)定房地産市場，在前期“控房價、控地價”的基礎上，對主城區(qū)（不含高淳、溧水、六合，下同）實施住房限購措施：一、暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。二、暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。新建商品住房以合同鑒證時間為準，二手住房以網(wǎng)簽時間為準。房地産開發(fā)企業(yè)和房地産經(jīng)紀機構不得向不符合條件的購房人出售商品住房，違反上述規(guī)定的，房地産交易和不動産登記部門不得辦理相關手續(xù)。這一通知自2016年9月26日起執(zhí)行。

　　南京市政府昨天宣佈，9月26日起執(zhí)行房地産市場限購政策，擁有一套住房的外地家庭禁止來寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購買新建商品住房。重啟限購令對南京樓市會産生什麼樣的影響，揚子晚報記者昨天進行了全方面的採訪。 揚子晚報全媒體記者 王燁 馬祚波

　　南京限購歷史

　　2011年2月，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。

　　2014年9月，宣佈取消房産限購，購房將不再提供新購住房證明。

　　4大重點

　　重點1：針對人群

　　本地人外地人買房都有限制

　　與蘇州、杭州等地出臺的房産“限購令”不同，此次南京的新版“限購令”不僅限外，而且也限內(nèi)，也就是針對外地客戶與本地家庭都有所涉及。具體來看，已經(jīng)購買了1套或以上的外地人，將不得在南京購買房産，包括新房與二手房；對於本地人來説，家庭名下有2套及以上住房的，將不得再次購買新建商品房，二手房則是放開的。

　　這是與2011年南京出臺過的“限購令”最大的不同點，業(yè)內(nèi)人士認為，針對有購房需求的本地客戶，新版“限購令”並沒有“一刀切”，而是限制其購買新房，二手房市場依然可以放開購買，這意味著政策採取的是差別化舉措，保護了購買首套房、二套房的剛需及改善性客戶，“限購令”的主要目的還是打擊投機性購房。

　　四大重啟限購的城市中，南京算不算最嚴？業(yè)內(nèi)人士分析，與只限外地人買二套房的杭州、蘇州相比，南京肯定是嚴厲多了；但與廈門相比屬於各有側重，程度相當，南京對本地人買二手房，以及外地人買首套房未做限制，而廈門限購只針對144平方米以下的普通商品住房。

　　重點2：限購區(qū)域 單價萬元左右的六合不限購

　　在2011年出臺的“限購令”中，限購區(qū)域不包括高淳和溧水兩個區(qū)域，而在本次的“限購令”裏，限購範圍除了江南六區(qū)和江寧、浦口之外，高淳、溧水、六合是不在限購範圍中的，也就是説，六合從之前的“限購區(qū)域”到如今的“非限購區(qū)域”，這是否意味著六合的房價會出現(xiàn)異動呢？

　　榮盛發(fā)展副總裁唐登洋昨天接受揚子晚報記者採訪時表示，六合當?shù)氐纳唐贩抗恐校蠹s70%-80%是榮盛地産旗下樓盤的産品，可以説榮盛的當?shù)氐摹暗禺b大鱷”，每月的成交量都在600套左右。他認為，南京市政府此次將六合劃入非限購區(qū)，體現(xiàn)了調(diào)控政策的差別化和精準化。

　　“六合目前的房價水準普遍不高，每平方米約在1萬元上下，沒有必要進行限購”，唐登洋指出，受到南京樓市整體向好的影響，六合樓市近期也出現(xiàn)了一波熱潮，房價跟五年前的5000元/ 相比翻了一番，來自南京主城的客戶也從10%上升到50%左右，此次“限購令”出臺後，相信會繼續(xù)給六合當?shù)厥袌鰩硪欢ǖ睦?，六合樓市將因此受益?/p>

　　重點3：執(zhí)行時間 今天開始就限購了

　　關於限購政策執(zhí)行的具體時間，揚子晚報記者了解到，新房是以合同鑒證日期為準，二手房是分為兩類，主城區(qū)裏玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花臺這六個區(qū)是以二手房網(wǎng)簽的時間為準，江寧、浦口兩區(qū)則是以二手房合同網(wǎng)簽時間或受理時間為準，執(zhí)行的時間節(jié)點均為9月26日。

　　揚子晚報記者了解到，相關部門還解釋説，就新房市場而言，只要是昨天完成了認購手續(xù)，包括繳納定金、簽訂認購協(xié)議、上傳到網(wǎng)上房地産的新房合同，都不受影響，買房每人平均可以辦理後續(xù)手續(xù)；在二手房市場，外地客戶（因南京本地人不限購二手房）已經(jīng)跟房主簽訂了二手房買賣合同，並上傳到網(wǎng)簽系統(tǒng)的，也不受政策影響。

　　正因為昨天只要上傳合同就可以規(guī)避限購，不少開發(fā)商加班加點為客戶上傳合同，仲介公司同樣如此，一些外地的投資客在南京已經(jīng)購買了多套房産，所以昨晚仲介公司趕緊為其上傳二手房合同，以免交易失敗。

　　重點4：買房憑證 沒購房證明不能簽合同

　　根據(jù)南京市相關部門對此次限購政策的解讀，開發(fā)商、仲介公司必須憑不動産登記機構出具的《本市戶籍居民家庭購房證明》或《非本市戶籍居民家庭購房證明》來簽訂新房或二手房買賣合同，若果違反限購規(guī)定，房地産交易部門將不予辦理交易手續(xù)，不動産登記部門也不予辦理登記手續(xù)。

　　據(jù)了解，南京市在2011年執(zhí)行“限購令”後，同樣需要買房人出具“購房證明”才能購房，這一紙證明也被稱為“房票”，擁有了它才有資格買房。隨著限購令的取消，“購房證明”也不再被需要，而新版“限購令”的頒布，這紙證明又將重回南京房地産市場。不過，從今天起將要現(xiàn)身的這一證明究竟在哪開具，目前尚沒有明確説明，市場人士表示應該仍在南京房産檔案館開具，具體資訊有待明確。

　　只限制建鄴、鼓樓、棲霞、玄武、秦淮、雨花臺、江寧、浦口八區(qū)。

　　不限制六合、高淳、溧水三區(qū)。

　　這意味著，六合、高淳、溧水的住宅，隨便你買，不限購。

　　只限制購買住宅。

　　40年商業(yè)辦公性質的房子，不限購，隨便你買多少套。

　　南京都市圈的房子，不限購，隨便你買多少套。

　　昨成瘋狂一日

　　認購1570套！ 成交1604套！

　　雙雙創(chuàng)歷史紀錄，昨晚銷售員忙到累癱

　　“從來沒有這麼緊張過”，突如其來的“限購令”，令不少開發(fā)商措手不及。只有交納定金、簽訂認購協(xié)議、上傳合同的才不受影響，所以多家樓盤的行銷人員不得不連夜加班上傳合同。昨天的銷售數(shù)據(jù)也達到了驚人的峰值：截止到當晚23點，新房共認購1570套，成交1604套。

　　位於仙林青龍板塊的恒大龍珺是一家純新盤，昨天上午一口氣推出了首批共404套房源，半天所有房源全部售出。下午5點，“限購令”突然出臺，這對於投資客比重較大的樓盤影響肯定不小，此時，留給開發(fā)商的“時間”已經(jīng)不多了！揚子晚報記者在網(wǎng)上房地産看到，昨晚6點，恒大龍珺的上傳數(shù)據(jù)只有47套，隨後以每個小時100多套的數(shù)量遞增，終於在晚上10點半網(wǎng)上房地産數(shù)據(jù)關閉之前，將404套房源的認購協(xié)議全部上傳，工作人員幾乎累癱。

　　二手房方面，搜房網(wǎng)二手房南京公司副總經(jīng)理胡涓娟告訴記者，由於新版“限購令”對本地人沒有影響，受限的主要是外地客戶，因此昨晚，他們也緊急聯(lián)繫此前有意願購房的外地投資客，看能否在昨晚簽約並上傳數(shù)據(jù)。“其中涉及到市區(qū)的房源大概有七八套，”胡涓娟説，如果能趕在昨晚簽約，然後上傳到網(wǎng)簽系統(tǒng)，是可以不受限購政策影響的，截止到記者發(fā)稿時，這些客戶與房主仍在談判當中。

　　截止到昨晚23點，南京網(wǎng)上房地産顯示，昨天的認購數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)雙雙創(chuàng)下歷史新高。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商搶時間上傳的應該是認購數(shù)據(jù)，這只會導致認購量的“突飛猛進”，為何成交也會如何迅猛增長？該人士猜測，這或許是有的開發(fā)企業(yè)面對限購措施有點不知所措，索性將已經(jīng)上傳過認購協(xié)議的合同，在網(wǎng)上辦理鑒證，此時顯示出來的便是成交量的猛增，無論如何，房企銷售人員昨晚一定非常緊張與忙綠。

　　南京新政 嚴於蘇杭

　　南京重啟限購並不意外，但如此之嚴卻讓不少市民大跌眼鏡。作為第四個重啟限購的二線城市，南京昨日公佈的限購令不僅限內(nèi)也限外，嚴過蘇州、杭州，與廈門旗鼓相當。

　　5大追問

　　1 瘋狂樓市能否降溫？短期有效，長期仍待觀察

　　“嚴厲”是業(yè)內(nèi)人士對南京限購令的普遍評價。南京房地産促進會秘書長張輝認為，限購之後，市場需求將會大幅度萎縮，成交量有望下行，有利於緩和當前供應緊張的局面，進而緩解供求關係，促使房價走向平穩(wěn)。開發(fā)商對樓市的預期將會有所降低，後面的土地拍賣，預計競爭程度和最後的成交地價，會出現(xiàn)一定程度的下滑。

　　南京工業(yè)大學天誠不動産研究所執(zhí)行所長吳翔華也認為，“本次調(diào)控看到了問題的關鍵，直指投資投機需求，比之前的限價令更有針對性，預計短期內(nèi)會對市場産生降溫作用?！钡脖硎?，與2011年的限購令相比，本次新政還留了兩個缺口，“一是外地人可以買一套房，二是南京人買二手房沒限制。再加上還可以假離婚規(guī)避調(diào)控。所以在三到六個月的政策消化期過後，中長期來看，能不能穩(wěn)定市場，仍有待觀察。”

　　揚子晚報記者還了解到，其他率先重啟限購的城市，目前的效果也不同。最嚴厲的廈門，據(jù)媒體報道“搶房潮”已降溫，成交量應聲下跌。但政策溫和的杭州，重啟限購後的首場土地拍賣會上，兩幅地塊就以323%和326%的溢價率，刷新了杭州土地拍賣溢價率的歷史紀錄。

　　2 房價能否得到控制？漲幅可能趨緩，但想降價比較難

　　“房價能降嗎？”這是限購令發(fā)佈後，普通老百姓的第一反應。限購令除了遏制實際的購買需求外，對買房人的心理影響也是比較明顯的，因此專家認為，南京房價接下來會有一個趨穩(wěn)的過程。張輝認為，政策出臺將會在很大程度上對高地價高房價形成威懾，打擊市場的預期和人氣，部分不被限購的買房人可能也會因此陷入觀望，這對於穩(wěn)定房價很有好處。

　　吳翔華也表示，作為本次限購的重點，新建商品房價格預計漲幅會趨緩，但房價下降估計還需要一段時間。而二手房，因為本地人不限購，又不受限價令約束，可能會有明顯上漲。

　　3 二手房會不會火？優(yōu)質次新房、學區(qū)房會更受歡迎

　　昨天微信朋友圈流傳的段子稱，限購後二手房市場將火，吳翔華認為，這一説法基本正確?！澳暇﹦倓偱某龅?0幅住宅地塊都規(guī)定了現(xiàn)房銷售的要求，明年新建商品房的供應就會出現(xiàn)短缺；新房有限價令的約束，買到就是賺到，所以爭搶者眾多，開盤動輒一兩千人搶房，有錢也買不到；再加上現(xiàn)在有兩套房的本地居民限購新房，但二手房你想買八套十套都不限。這三大因素決定了，可能會有不少買房人轉向二手房市場?！?/p>

　　“二手房尤其是優(yōu)質板塊的次新二手房、學區(qū)房等會更受歡迎，”張輝判斷。

　　4 剛需買房是容易了還是難了？有利不利因素都存在

　　遏制投資投機需求，不僅是給瘋狂的樓市降溫，也可以保證將有限的供應提供給剛需人群。業(yè)內(nèi)人士認為，由於房價上漲較快，大量投資投機客涌入，既無資金實力又無人脈資源的剛需成為樓市最弱勢的群體。新政對有兩套房的本地人限購新商品房，可以避免“限價紅利”被炒房客拿走，有利於剛需一族。但另一方面，剛需一直是二手房市場的購買主力，本地人二手房不限購，有可能將投資客趕到二手市場，從而助推房價的上漲，這對剛需購房又是一個不利因素。

　　5 “離婚潮”會出現(xiàn)嗎？要看市場能不能得到有效控制

　　南京限購令發(fā)佈後，網(wǎng)上便流傳開來各種規(guī)避手法的段子，本地人假離婚買房，開發(fā)商買下自家房子變成二手房再賣，外地人買一套房遷了戶口變南京人再買等等。特別是假離婚，向來被視為破解限購限貸調(diào)控和享受貸款、稅收優(yōu)惠的利器，接下來會不會出現(xiàn)“民政局很忙”的離婚潮現(xiàn)象？

　　“完全有可能，離婚以後不但可以獲得購房資格，還可以享受到首套房貸款和稅收的優(yōu)惠，所以不排除會有人鑽空子，而且這種政策的缺口難以避免，因此，這也會令限購令的效果打折扣，”吳翔華表示。

　　“想要規(guī)避調(diào)控，都能想到辦法。調(diào)控真正的影響在於改變預期，如果公眾意識到盲目投資樓市的風險，對房價上漲的預期改變，那麼還會去假離婚買房嗎？就像2011年南京首次實施限購令之後，樓市迅速跌入冰點，一兩年都緩不過勁來，那時候還有人動各種腦筋繞限購嗎？所以會不會出現(xiàn)離婚潮，接下來市場的走勢很關鍵，要看觀望能否形成，投資熱能否降溫，預期是否可以改變，”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

　　樓市奇葩事

　　深圳6m2“鴿籠房” 一上午全都售罄

　　均價每平米15萬，當?shù)匾颜归_調(diào)查

　　昨日，深圳僑城尚寓6平方米“鴿籠房”9套極小戶型一個上午全部售罄，並且售出的均價達到150000元/平方米。隨後在9月25日晚間，深圳規(guī)土委官方微博發(fā)佈消息稱，“接群眾反映，僑城尚寓正在買賣的6平方米公寓，售價達88萬元，實際銷售面積遠大於産權面積。我委南山管理局會同南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機構今天下午正在調(diào)查中，調(diào)查結果將及時對外公佈?！?/p>

　　僑城尚寓位於深圳南山區(qū)華僑城沙河東路與新中路交匯處，整個小區(qū)一共有169套精裝公寓。而引起關注的6平方米的小戶型均位於6層到15層。幾乎每一層樓都有一套面積大約為6.61平方米的極小戶型，一共有9套，均為平層，面積從5.73平方米到7.48平方米不等。加上開發(fā)商贈送的面積，實際使用面積約有12平方米。 這9套極小戶型全都是平層，並不是傳説中的複式樓。據(jù)了解，約6平方米的房子雖小，但能滿足基本的居住需求。為了拓展空間，樣板間設計了收納式傢具和可折疊床。折疊床可用遙控控制，打開過程大約需用時一分鐘。

　　而2012年8月正式生效的新《住宅設計規(guī)範》明文規(guī)定：“由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應小于22平方米。”深圳“鴿籠房”因為2004年就已經(jīng)建成，或許不受影響。不過，深圳“鴿籠房”可能再無來者。