今年以來，一線城市和二線熱點(diǎn)城市、環(huán)一線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)走高。繼廈門、蘇州之後，近日杭州、南京、昆山也紛紛重啟限購(gòu)政策，在房?jī)r(jià)上漲壓力之下，預(yù)計(jì)未來重啟限購(gòu)的城市會(huì)超過十個(gè)。專家認(rèn)為，本輪限購(gòu)政策力度普遍不如上一輪，作用有限。

　　二線“四小龍”僅剩合肥未出限購(gòu)政策

　　9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)佈加強(qiáng)房地産市場(chǎng)管理實(shí)施意見，非蘇州市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購(gòu)政策的延續(xù)。

　　南京市出臺(tái)的限購(gòu)政策明確，在主城區(qū)範(fàn)圍內(nèi)，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購(gòu)新建商品住房。針對(duì)不同的購(gòu)房需求，採(cǎi)取差別化措施，保護(hù)剛需和改善性購(gòu)房，打擊投機(jī)購(gòu)房。

　　加上此前已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策的廈門和蘇州，目前，今年以來房?jī)r(jià)上漲最為迅猛的二線四小龍（廈門、蘇州、合肥、南京），僅剩合肥未出臺(tái)限購(gòu)政策，因此近期合肥限購(gòu)政策出臺(tái)的呼聲亦隨之高漲。

　　在南京之前，杭州在9月18日宣佈限購(gòu)後不到10天，再次升級(jí)調(diào)控政策，自9月28日起，杭州同步上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例、暫停購(gòu)房入戶。根據(jù)公告，二套房公積金貸款和商業(yè)貸款的首付比例將不低於50%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在杭州和南京之後，未來一些房?jī)r(jià)上漲壓力較大的二線熱點(diǎn)城市也將重啟限購(gòu)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，從目前限購(gòu)的既有版本和思路來看，主要遵循四個(gè)思路，一是房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市先出限購(gòu)政策，即在全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅位居前十的城市，政策層面最有可能收緊。二是市區(qū)相比郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲壓力大，會(huì)先收緊。後續(xù)熱點(diǎn)二線城市的核心區(qū)域收緊的可能性會(huì)比較大，而郊區(qū)和郊縣等區(qū)域則不會(huì)收緊，這也體現(xiàn)去庫(kù)存因地制宜的原則。

　　三是新房上漲壓力更大，比二手房的收緊可能性會(huì)更大。四是外地戶籍受政策管制的可能性大於本地戶籍，尤其是部分大城市的炒房中，很多是外來的炒房客。

　　據(jù)此，後續(xù)有望重啟限購(gòu)的城市包括合肥、武漢、鄭州、天津、福州、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購(gòu)的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過十個(gè)。

　　例如，鄭州樓市持續(xù)升溫，鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，8月份該市商品房銷售23471套（間），同比上漲109.65%，銷售均價(jià)突破一萬(wàn)元。8月該市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲5.6%，位居全國(guó)各大城市榜首，鄭州多數(shù)市民已難以承受高房?jī)r(jià)之重。

　　河南省委常委、鄭州市委書記馬懿近日表示，鄭州將加強(qiáng)房地産調(diào)控，優(yōu)化商品房供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地産業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　力度不及上一輪

　　中原地産首席市場(chǎng)分析師張大偉早在2014年二線城市紛紛取消限購(gòu)政策的時(shí)候，就認(rèn)為一線城市和包括廈門、南京在內(nèi)的十個(gè)左右二線城市不應(yīng)該取消限購(gòu)，因?yàn)檫@些城市的庫(kù)存本來就很小，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足。

　　這些城市的政策本來應(yīng)該“一直高壓”，而不是去庫(kù)存的問題，但當(dāng)時(shí)就是一刀切，把他們限購(gòu)政策都放開了。“其實(shí)當(dāng)時(shí)就可以預(yù)料到，他們放開後，再加上信貸這麼松，這些城市房?jī)r(jià)必然會(huì)爆發(fā)的。”張大偉説。

　　他認(rèn)為，即使是上一輪限購(gòu)政策執(zhí)行期間，不少城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了快速上漲。更何況此次這些二線熱點(diǎn)城市重啟限購(gòu)，力度尚不及上一輪，因此效果將大打折扣。

　　比如，上一輪的限購(gòu)政策中，對(duì)外地戶籍買房，至少都有繳納一年社保的規(guī)定。但本輪杭州、南京、蘇州對(duì)非本市居民購(gòu)買第一套房，都沒有社保繳納的要求，蘇州非本市居民，還可以購(gòu)買二套房。而對(duì)本地戶籍，多數(shù)城市則未加以嚴(yán)格限制。

　　張大偉説，很多城市都是在房?jī)r(jià)已經(jīng)差不多翻了一倍的情況下才重啟限購(gòu)政策，時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)晚了，導(dǎo)致調(diào)控力度偏弱的主要原因在於，目前其他行業(yè)整體疲軟，因此宏觀經(jīng)濟(jì)尚需要樓市作為支柱産業(yè)拉動(dòng)，這也導(dǎo)致房地産調(diào)控不敢一次到位，因此各地在出臺(tái)政策的時(shí)候都是“擠牙膏、口號(hào)式”調(diào)控。

　　他表示，這一輪二線城市收緊樓市調(diào)控政策是因?yàn)槭袌?chǎng)開始恐慌，漲幅刷新歷史紀(jì)錄，而出現(xiàn)這一恐慌的主要根源還是這一輪去庫(kù)存並未因城施策，在本來庫(kù)存就不多的城市執(zhí)行了全面寬鬆政策，在資金潮影響下，市場(chǎng)出現(xiàn)了局部城市失控的現(xiàn)象。

　　“但目前的樓市調(diào)控依然沒有抓住本輪房?jī)r(jià)暴漲的根源?！睆埓髠フh，現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資産荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。“未來要麼是降低資金潮，要麼是增加優(yōu)質(zhì)資産，或者降低購(gòu)房者恐慌，三方面都需要加碼政策?！毙刨J不能只投入到房地産，要有政策約束讓信貸進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，土地供應(yīng)必須充足，才能給市場(chǎng)平穩(wěn)的預(yù)期。

　　表1 8月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅靠前的城市

　　城市 新建商品住宅價(jià)格指數(shù) 環(huán)比 同比 上月=100 上年同月=100 鄭州 105.6 116.7 上海 105.2 137.8 無錫 104.9 118.5 合肥 104.8 140.5 福州 104.3 120.4 南京 104.1 138.8 廈門 103.9 144.3 北京 103.8 125.8 石家莊 103.7 111.6 天津 103.6 121 杭州 103.3 122.2 濟(jì)南 103.2 110 武漢 103.2 118.6 廣州 102.4 121.2 青島 102.1 106.6 深圳 102.1 137.3

　　表2 長(zhǎng)三角五城土地市場(chǎng)情況

　　排名 城市 樓面價(jià)（元/㎡） 同比（%） 溢價(jià)率（%） 規(guī)劃建築面積（㎡） 土地出讓金（萬(wàn)元） 1 蘇州市 6040 177.4 93.18 153.37 24846578.31 6.14 15009880.02 194.16 2 南京市 6994 129.79 87.17 217.67 20087851.21 23.12 14049348.88 182.75 3 上海市 14675 65.39 91.93 252.68 9238784.04 -23.3 13558115 26.86 4 杭州市 7451 121.68 54.99 406.49 15459052.81 16.56 11533554.86 158.6 5 合肥市 4365 174.13 218.37 293 18013083.16 56.75 8632370.41 216.98

　　（數(shù)據(jù)來源：中原地産研究部）