租購並舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規(guī)?；⑹袌龌臋C構(gòu)租賃者。美國的住房租賃企業(yè)佔據(jù)市場份額的比例高達30%，而我國的這一比例尚不足3%。

　　大約五年前，一些網(wǎng)際網(wǎng)路創(chuàng)業(yè)者與地産仲介開始將目光投向了長租公寓。隨後，部分地産商也涉足這一領(lǐng)域。今年以來，房地産傳統(tǒng)市場在調(diào)控之下企穩(wěn)，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業(yè)界人士感嘆，終於等到了長租公寓的春天！

　　市場風向、政策信號到底是如何轉(zhuǎn)變的？“放了長線”的長租公寓真能“釣到大魚”嗎？租賃市場發(fā)展還將面臨哪些挑戰(zhàn)？讓我們一道為“春天”把把脈。

　　入場者不斷增加

　　我國排名前30位的房地産商中，已有1/3以上涉足長租公寓

　　“以前我們就是三塊業(yè)務(wù)：地産開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)，去年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為我們的主營業(yè)務(wù)?！饼埡瘓F有關(guān)負責人告訴記者，截至10月底，龍湖已在14座城市佈局了冠寓項目，預(yù)計年內(nèi)開業(yè)房間數(shù)達1.5萬間以上。萬科、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)……據(jù)統(tǒng)計，我國排名前30位的房地産商中，已有1/3以上涉足長租公寓。每家企業(yè)似乎都雄心勃勃，規(guī)模至少“5萬間起”。曾經(jīng)習慣賺快錢的房地産商為何進軍新市場、做起長線生意？外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變是主要動因。

　　一來，傳統(tǒng)開發(fā)迎來了“天花板”。同樣一塊地，用於建房銷售，週期短、融資易、回款快；用於自持出租，回款週期長、佔壓大量資金。“在市場高增長的‘黃金時代’，住宅開發(fā)銷售更有利可圖，房地産商更傾向於‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現(xiàn)在新房市場規(guī)模已經(jīng)遇到了‘天花板’，只要有微利、能持續(xù)，就是細水長流的好生意，租賃業(yè)務(wù)即屬此類?！鼻迦A大學房地産研究所所長劉洪玉説。

　　二來，土地使用有了“硬杠杠”。為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

　　三來，住房制度將告別“獨木橋”。在租購並舉、租購?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向之下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

　　從內(nèi)部看，開發(fā)商做長租公寓也有其理性考量。“冠寓是應(yīng)時而生的産品，我們並非房子賣不動了才做租賃?！饼埡瘓F有關(guān)負責人表示，開發(fā)商做長租公寓可謂輕車熟路，“無論是獲取項目、規(guī)劃設(shè)計、融資建設(shè)，還是裝修改造、行銷推廣，對龍湖來説都不陌生，我們力爭到2020年租金收入超過20億元。”也有開發(fā)商期待著租賃與銷售形成互補，比如可將公寓租戶導(dǎo)入購房。

　　傳統(tǒng)開發(fā)商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業(yè)，比如獨立創(chuàng)業(yè)的魔方、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業(yè)主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過APP業(yè)主委託及鏈家渠道開發(fā)房源，與房東簽訂長期合同後，視房屋狀況的不同進行統(tǒng)一改造，然後通過租房平臺對外散租。此外，國有企業(yè)也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。

　　談盈利為時尚早

　　整個長租公寓市場仍處於前期投入期，短時間回本不容易

　　套內(nèi)面積17平方米、挑高3米多，沙發(fā)、餐椅、衣櫃、雙人床布設(shè)得淡雅清新，電視機、空調(diào)等電器一應(yīng)俱全……北京勁松泊寓的一套大開間洋溢著青春氣息。這套公寓半年起租、最長一年，月租6000元，比鄰近小區(qū)60平方米一居室5500元的月租略高，但不用交仲介費，租客還能免費使用閱讀區(qū)等公共空間。

　　記者走訪多家公寓後發(fā)現(xiàn)，排除促銷優(yōu)惠等因素，長租公寓本身確實有其獨特優(yōu)勢。比如房源真實、價格透明、合同清晰、租期穩(wěn)定、遇到問題能快速處理等；又如房屋通過裝修改造後品質(zhì)大為提高，即便是老舊小區(qū)中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年輕人的口味。

　　不過，長租公寓要想持續(xù)向好，關(guān)鍵在於贏得可觀的回報，這就得好好算算賬——

　　支出一端最大頭的，無疑是支付給産權(quán)擁有者的房租支出。萬科推出的泊寓項目中，有些房源為萬科自持，另一些則需項目團隊去市場上拿房。這類項目的月租支出，一般會佔月收益的七成以上?！皬V州、深圳相對還好，按月計算，每平方米的拿房成本為85—95元；北京、上海則‘奇貨可居’，成本在4—5元/日/平方米?！北本┎丛⒐局砜偨?jīng)理金羽説，特大城市普通住宅庫存率極低，集中式長租公寓一般得選擇商業(yè)用房，“獲取房源時，我們還要面臨餐飲、月子中心、培訓機構(gòu)、私立醫(yī)院等業(yè)態(tài)的競爭。”

　　另一個大頭是改造裝修。既然要長租，房屋壽命就不能太短，設(shè)備也不能更換過勤。泊寓在改造裝修時，參照了萬科精裝商品房的標準執(zhí)行，即便能倚仗集團採購的便利，改造成本也不低，約在2000元/平方米左右。

　　支出多頭，收入則相對簡單——租金。有人認為，長租公寓抬高了租房價格，但在經(jīng)營者看來並非如此：一來，租金高低是與居民收入水準相對而言的，租戶會根據(jù)自身財力選擇棲身之地；二來，長租公寓外還有大量分散房源，租戶可以用腳投票。“在紐約、香港、倫敦，租金佔收入的比例超過了50%，而在北京、上海，這一比例尚在30%左右。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

　　入住率的高低，同樣事關(guān)長租公寓營收狀況。據(jù)金羽介紹，從全國看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店舖長年達到100%，“除非輪換的時候才會有空房間?！?/p>

　　總體而言，整個長租公寓市場仍處於前期投入期，談盈利還為時尚早?！拔覀兘衲赀\營到了第六年，才在北京實現(xiàn)了微利，算上其他城市的話，從全國看還屬於投入期。”北京自如公司總經(jīng)理熊林表示，他們更加看重未來，“龐大的需求將産生萬億級的市場?！?/p>

　　“隨著居住觀念的升級和市場的調(diào)整，租金回報率會日漸樂觀?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)判斷，集中式長租公寓的租期一般為10到15年，通常的回本週期是5到6年，如果運營得好，3到4年就可以開始盈利了。

　　均衡發(fā)展最重要

　　融資渠道與體制機制還需健全完善，要避免盲目擴張、一哄而起

　　長租公寓要能長久，既取決於各個項目單體的經(jīng)營情況，也受制于競爭格局、融資渠道、體制機制等外部環(huán)境的制約。

　　上海200多家，深圳100多家……入場者的增多，撬動起長租公寓行業(yè)的變遷：存量物業(yè)價格被抬高，成本逐步上升；一些品牌受到熱捧，另一些小型公寓卻持續(xù)出現(xiàn)客源不足。“隨著政策利好的釋放、資金的進入、房企的轉(zhuǎn)型，長租公寓在今年有點從勻速轉(zhuǎn)向‘跳躍式’發(fā)展的意味?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)提醒，在供給加快的同時，需求釋放速度卻很穩(wěn)定，“未來應(yīng)當保持均衡穩(wěn)定的發(fā)展?！?/p>

　　當然，從業(yè)者也不乏風險意識。“在這個行業(yè)，盲目擴張會非常危險，一定要有定力?！毙芰直硎荆m然長租公寓看上去很“輕”，但服務(wù)卻很“重”，“現(xiàn)在自如每個月增加1萬套房源，相當於多管理一個大中型的小區(qū)，服務(wù)一定得跟上。”

　　從長遠看，長租公寓既非暴利行業(yè)，又需大量持續(xù)投入，融資就顯得十分重要。

　　“和開發(fā)商不同，許多租賃運營機構(gòu)手中沒有房産這一核心資産，很難從銀行拿到貸款?！眲⒑橛癖硎?，要讓長租公寓獲得金融扶持，就必須創(chuàng)新融資方式。政府有關(guān)文件也曾提出，支援符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動産證券化産品。目前，這類探索正在穩(wěn)步推進。8月下旬，自如發(fā)行了租房市場首單房屋租金分期類ABS(資産證券化)，首期發(fā)行規(guī)模5億元。此前，魔方公寓也已發(fā)行了公寓行業(yè)資産證券化産品。雖然“手無一間房”，但通過將租房分期消費貸款或未來的租金收益作為底層資産來獲取融資，將使租賃機構(gòu)的“本錢”更足。此外，下一步，我國還將穩(wěn)步推進房地産投資信託基金試點。

　　從外部來看，“身份不明”也一直制約著長租公寓的發(fā)展——在工商註冊時，有的被登記為物業(yè)服務(wù)，還有的被登記為生活服務(wù)、商業(yè)用房出租，由此也帶來了監(jiān)管的不確定性。

　　比如稅收。去年，國務(wù)院出臺相關(guān)文件，明確給予住房租賃企業(yè)稅收優(yōu)惠，對房地産仲介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率，一舉減輕了稅收負擔——在此之前，按照房地産出租業(yè)來算稅率為11%。即便如此，較少主動交稅的個人出租仍比機構(gòu)出租有著不小優(yōu)勢。據(jù)介紹，機構(gòu)出租房屋所納稅種包括房産稅、增值稅、企業(yè)所得稅，整體稅率在17%左右。有企業(yè)建議，將商業(yè)房産稅由從價計徵改為從租計徵，即把稅收基數(shù)從全部的租金收入降為租金差額，減輕企業(yè)負擔、扶持住房租賃。

　　又如消防。經(jīng)營過程中物業(yè)用途類似住宅，經(jīng)營行為又類似商業(yè)，導(dǎo)致目前各地對長租公寓的消防驗收標準不一，有的參照住宅，有的參照商務(wù)辦公，有的參照酒店，還有的歸為“出租屋”不用驗收。企業(yè)建議，應(yīng)儘快出臺專門針對長租公寓的消防驗收標準。目前，國家層面也已提出，各地要梳理新建、改建租賃住房項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收、運營管理等規(guī)範性程式。