調(diào)控政策保持不變 明年樓市將進(jìn)入“小年” 小戶型低總價(jià)項(xiàng)目將增加

　　現(xiàn)在是出手買(mǎi)房的時(shí)機(jī)嗎？

　　從去年的9.30到今年的3.17，超過(guò)一年的史上最嚴(yán)格調(diào)控，讓北京樓市退去了虛火，逐漸回歸理性。無(wú)論是新房、還是二手房，成交量都不斷下挫，成交價(jià)格也在經(jīng)歷了最初的慣性上漲、保持平穩(wěn)後，開(kāi)始出現(xiàn)回落，新房被限價(jià)控制，二手房則普遍下跌了20%，可以説市場(chǎng)已經(jīng)降至冰點(diǎn)。在這樣的背景下，樓市開(kāi)始逐漸企穩(wěn)，炒房客被嚴(yán)格地?fù)踉诹舜箝T(mén)之外，而普通的購(gòu)房者，無(wú)論是剛需還是改善需求，是否會(huì)迎來(lái)購(gòu)房的“窗口期”呢？針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，《廣廈時(shí)代》從政策、土地、成交等多個(gè)方面，為您帶來(lái)當(dāng)前樓市的最新變化，能否出手買(mǎi)房？或許您將有自己的答案。

　　政策

　　調(diào)控政策仍將持續(xù) 明年是樓市“小年”

　　現(xiàn)在能不能買(mǎi)房？政策的影響是首當(dāng)其衝的，政策走向一直以來(lái)都對(duì)樓市走向産生著最直接的影響。近日，興業(yè)證券披露了萬(wàn)科10月電話會(huì)議的紀(jì)要，其中，在回答投資者提問(wèn)時(shí)，萬(wàn)科對(duì)2018年房地産市場(chǎng)做出了一個(gè)整體判斷，引發(fā)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注：萬(wàn)科認(rèn)為，調(diào)控政策仍持續(xù)，收緊的樓市政策會(huì)對(duì)需求産生影響。信貸層面將是最核心的變化，從今年3月份之後，貸款首付的要求提高，實(shí)際利率上升，受這些影響，相信明年的銷(xiāo)售進(jìn)一步會(huì)放緩。今年因?yàn)樯习肽暝黾雍芸?，所以全年的銷(xiāo)售規(guī)模有增加。明年有可能整體銷(xiāo)售會(huì)出現(xiàn)下降。

　　但是，對(duì)應(yīng)到市場(chǎng)上，不同的區(qū)域面對(duì)調(diào)整的表現(xiàn)會(huì)不一樣，對(duì)於核心的一二線城市在2016年四季度已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整，現(xiàn)在這些城市雖然成交量明顯下降，但存貨相對(duì)穩(wěn)定，去化率變化不大，成交量進(jìn)一步下跌的空間並不大。而對(duì)那些銷(xiāo)售規(guī)模和價(jià)格快速增加，本身又沒(méi)有新的就業(yè)人口，基礎(chǔ)設(shè)施也沒(méi)有明顯改善的三四線城市，隨著政策的衝擊，市場(chǎng)一定有壓力。

　　從萬(wàn)科電話會(huì)議紀(jì)要的核心內(nèi)容來(lái)看，萬(wàn)科認(rèn)為明年將是樓市的小年，在調(diào)控政策堅(jiān)持不放鬆的環(huán)境下，商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均會(huì)下降。

　　不過(guò)，因?yàn)檫@次調(diào)控採(cǎi)用了分城調(diào)控的思路，不同城市不同情況的政策也各不相同。中國(guó)房地産經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳雲(yún)峰就認(rèn)為，雖然明年政策放鬆的可能性不大，按照調(diào)控週期來(lái)看，明年將是樓市“小年”。但由於北京市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間處?kù)蹲顕?yán)厲調(diào)控之下，新、舊房源都出現(xiàn)了明顯的量?jī)r(jià)齊跌，炒房需求已經(jīng)基本被擠出市場(chǎng)，因此目前存在市場(chǎng)上的購(gòu)房需求都是真正的剛需，既包括首次置業(yè)的剛需，也包括改善型的剛需。

　　土地

　　住宅用地增加 土地溢價(jià)受到打壓

　　政策保持不變的話，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)最能反映出未來(lái)市場(chǎng)的走向，住宅用地供應(yīng)少、溢價(jià)高的時(shí)候，往往也是房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)候。而在整個(gè)2017年裏，北京土地市場(chǎng)住宅用地的供應(yīng)則大幅增加，土地價(jià)格卻一再受到打壓，尤其是溢價(jià)率持續(xù)走低。這都為未來(lái)的市場(chǎng)走向提供了參考。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)達(dá)到了228宗，這一數(shù)字較2016年全年增長(zhǎng)了50%。四大一線城市，尤其是北、上、廣三個(gè)城市在2017年的宅地供應(yīng)力度明顯加大。

　　其中，北京的宅地供應(yīng)量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供應(yīng)量較2016年增長(zhǎng)了380%；其次是上海，114宗的供應(yīng)量較2016年增長(zhǎng)了25.3%；廣州40宗的供應(yīng)量與2016年持平，深圳則繼續(xù)保持著個(gè)位數(shù)的供應(yīng)量。

　　雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長(zhǎng)，但成交的樓面均價(jià)、土地均價(jià)以及溢價(jià)率卻在下滑。截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價(jià)為16208元/平米，環(huán)比2016年下降2.2%；成交土地均價(jià)為32642元/平米，環(huán)比2016年下降4.8%；平均溢價(jià)率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價(jià)率下降了47.86個(gè)百分點(diǎn)，近8年來(lái)僅高於2011年的平均溢價(jià)率。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長(zhǎng)期間裏，北京、上海的樓市熱度全國(guó)最高，房?jī)r(jià)漲幅也是全國(guó)領(lǐng)先。因此，在全國(guó)樓市調(diào)控的要求下，在供給側(cè)改革思想的指導(dǎo)下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應(yīng)力度，將宅地的供應(yīng)水準(zhǔn)恢復(fù)到了2016年以前的水準(zhǔn)。

　　一線城市宅地供應(yīng)量、成交量的上升以及價(jià)格、溢價(jià)率的下滑説明一線城市的土地政策正在發(fā)生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉(zhuǎn)變，是土地市場(chǎng)對(duì)“房子是用來(lái)住的，不是炒的”這一中央精神的落實(shí)。在這樣的土地政策下，過(guò)往“麵粉貴過(guò)麵包”的現(xiàn)象得到了緩解，一線城市的新房?jī)r(jià)格也得到了穩(wěn)定，進(jìn)而帶動(dòng)了二手房乃至整個(gè)樓市預(yù)期的穩(wěn)定。

　　成交

　　新房、二手房交易觸底企穩(wěn)

　　限購(gòu)以來(lái)，成交始終處?kù)豆鹊祝?，新舊房源的成交量則出現(xiàn)了上升，一部分人已經(jīng)開(kāi)始下手買(mǎi)房。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽502套，環(huán)比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網(wǎng)簽86套，環(huán)比減少6套，下降6.5%；其他商品住宅網(wǎng)簽416套，環(huán)比增加80套，上升23.8%。時(shí)隔兩周，北京新房周網(wǎng)簽量重新回到了500套以上。

　　上週二手房成交同樣出現(xiàn)回升，數(shù)據(jù)顯示：北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1975套，環(huán)比之前一週增加137套，小幅上升7.5%，七日網(wǎng)簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢(shì)一致，二手住宅網(wǎng)簽量也是連續(xù)兩周小幅下滑之後重新上漲，不過(guò)，預(yù)計(jì)11月的周網(wǎng)簽量整體依舊會(huì)維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每週二手房網(wǎng)簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每週1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩(wěn)，甚至可以説已經(jīng)觸底企穩(wěn)了，且隨著購(gòu)房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開(kāi)始企穩(wěn)並小幅回升。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，政策調(diào)控之下，北京樓市目前走勢(shì)平穩(wěn)，新房、二手住宅網(wǎng)簽量基本止跌企穩(wěn)。

　　二手房方面，在政策的強(qiáng)力調(diào)控下，北京二手房市場(chǎng)仍然處在低溫之中，但經(jīng)過(guò)連續(xù)幾個(gè)月的價(jià)格下降和市場(chǎng)冷清後，部分剛性需求已經(jīng)重新考慮入市，進(jìn)而帶來(lái)了二手房網(wǎng)簽量的理性回升。不過(guò)，目前投機(jī)炒房被徹底遏制，市場(chǎng)上的買(mǎi)家都偏向理性，所以購(gòu)房需求不會(huì)集中爆發(fā)，交易量也會(huì)保持穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。

　　未來(lái)

　　成交量有望回升 小戶型增多

　　新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月新增的土地供應(yīng)達(dá)58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，並逐步形成有效的新房供應(yīng)，未來(lái)北京的新房交易量有望進(jìn)一步增加。

　　值得一提的是，由於今年住宅土地的出讓中，均明確規(guī)定要實(shí)行限制售價(jià)，並且大多數(shù)都要求建設(shè)為70/90項(xiàng)目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導(dǎo)致未來(lái)新房市場(chǎng)中，低總價(jià)小戶型項(xiàng)目的增多。

　　目前市場(chǎng)上，已經(jīng)有新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風(fēng)格。

　　據(jù)北京青年報(bào)記者了解，首開(kāi)和住總將合力推出一個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目，位於南四環(huán)內(nèi)，臨近城外城家居廣場(chǎng)。

　　首開(kāi)仁信總經(jīng)理李捷表示，該項(xiàng)目命名為熙悅安郡，位於北京四環(huán)板塊。首開(kāi)經(jīng)過(guò)充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的産品，主力83平方米的兩居室，送精裝修，總價(jià)低、單價(jià)低，性價(jià)比較高。

　　據(jù)悉，熙悅安郡是由首開(kāi)和住總兩家房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，即將推出4 號(hào)樓，共計(jì) 208 套精裝住宅，主力戶型為 83平方米二居及107平方米三居。定價(jià)將在8萬(wàn)元左右。

　　胡景暉也認(rèn)為，受限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策的影響，目前入市的新房項(xiàng)目在價(jià)格上都較為理性，所以一旦入市就會(huì)迅速消化。不過(guò)，由於過(guò)往兩年土地供應(yīng)量較少，使得目前北京新房項(xiàng)目入市較少，所以當(dāng)下北京新房市場(chǎng)的入市供應(yīng)節(jié)奏較為緩慢，市場(chǎng)的整體交易規(guī)模較小，但北京今年的土地供應(yīng)量較去年大幅增加，未來(lái)新房的供應(yīng)節(jié)奏將逐步加快，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加傾向於中小套型，所以未來(lái)新房交易量有望逐步回升。

　　建議

　　現(xiàn)在是否適合買(mǎi)房？

　　在多輪密集的政策調(diào)控下，對(duì)於剛需及改善型家庭來(lái)説，今年到底是否適合買(mǎi)房，買(mǎi)在哪合適，是大家最關(guān)心的話題。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，今年北京樓市調(diào)控空前嚴(yán)格，不少樓盤(pán)都有限價(jià)設(shè)置，所以入市的項(xiàng)目更少，願(yuàn)意開(kāi)盤(pán)入市的樓盤(pán)也多是遠(yuǎn)郊區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低的項(xiàng)目，從而導(dǎo)致交易量進(jìn)一步縮小、交易地點(diǎn)也進(jìn)一步外擴(kuò)。不過(guò)，雖然交易量仍然處?kù)兜臀?，但?到11月上旬的網(wǎng)簽量來(lái)看，北京的新房網(wǎng)簽量正在逐步增加，市場(chǎng)正在逐步回溫，即使是市中心區(qū)域，也有項(xiàng)目以合理的價(jià)格入市。

　　中原地産首席分析師張大偉也表示，買(mǎi)房短期看貸款，貸款的確收緊了，10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.30%，相當(dāng)於基準(zhǔn)利率的1.08倍。但如果看現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率和2014年以前的6%甚至7%相比，其實(shí)現(xiàn)在依然屬於絕對(duì)的低利率時(shí)代！另外，張大偉也認(rèn)為，買(mǎi)房絕對(duì)意義上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初，這是四次底部，

　　陳雲(yún)峰也認(rèn)為，現(xiàn)在挑選買(mǎi)房有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)位好、産品好、性價(jià)比高、配套優(yōu)質(zhì)。陳雲(yún)峰結(jié)合自己切身的人生經(jīng)歷堅(jiān)定地認(rèn)為，城市決定一個(gè)人的發(fā)展?jié)摿Γ骸拔矣H眼見(jiàn)證自2008年奧運(yùn)會(huì)之後的北京飛速發(fā)展，這座城市的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人們的想像。”他建議購(gòu)房者買(mǎi)房子應(yīng)該選擇大城市。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有上漲核心驅(qū)動(dòng)力，因?yàn)闃鞘凶畲筚?gòu)房群體——?jiǎng)傂栀I(mǎi)不起了，而炒房人在目前情況下無(wú)力來(lái)支撐樓市，現(xiàn)在越來(lái)越多炒房人開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)家。因此，對(duì)於剛需而言，無(wú)論是新房還是二手房，結(jié)合自身實(shí)力，房?jī)r(jià)下降時(shí)就是剛需買(mǎi)房的時(shí)候。因此，當(dāng)前可以更多地看看二手房，逛逛售樓處，價(jià)格一旦符合心理預(yù)期，就意味著買(mǎi)房時(shí)機(jī)出現(xiàn)了。

　　連結(jié)

　　環(huán)京樓市繼續(xù)降溫

　　明年或進(jìn)一步降價(jià)

　　北京樓市一直在谷底徘徊，作為承接北京外溢需求的環(huán)京樓市，日子更加不好過(guò)。2017年10月，環(huán)京各區(qū)域新建商品住宅網(wǎng)簽量?jī)r(jià)普遍環(huán)比下降，整個(gè)環(huán)京樓市繼續(xù)維持降溫態(tài)勢(shì)。

　　環(huán)京多地樓市量?jī)r(jià)齊跌

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京南邊，固安區(qū)域10月新建商品住宅僅銷(xiāo)售104套，較9月進(jìn)一步減少4套。自今年3月以來(lái)，除8月有少量增加外，固安新建商品住宅交易量持續(xù)下滑，單月交易量從3月份時(shí)的超過(guò)3000套下降到目前的僅有100余套，累計(jì)降幅達(dá)97%。

　　成交量的大幅下掉，銷(xiāo)售價(jià)格更是隨著持續(xù)下跌，10月時(shí)固安的成交均價(jià)約為10519元/平方米，環(huán)比9月再降0.4%，較5月的最高點(diǎn)已經(jīng)下跌了30%。

　　不僅是固安，香河區(qū)域的新建商品住宅交易同樣持續(xù)陷於低谷，10月僅銷(xiāo)售226套，環(huán)比9月下降38.1%，連續(xù)第5個(gè)月下滑，與最高點(diǎn)相比同樣有近97%的降幅。價(jià)格方面，香河10月的新房銷(xiāo)售均價(jià)為10779元/平方米，環(huán)比9月下跌4.1%，是2017年前10個(gè)月的最低值。

　　此外，燕郊區(qū)域10月的新建商品住宅交易量為173套，環(huán)比9月下降了60.6%。廊坊的安次、廣陽(yáng)兩區(qū)的新建商品住宅交易量為309套，環(huán)比9月下降了77%，市場(chǎng)交易同樣低迷。

　　環(huán)京區(qū)域炒房投資空間徹底冰封

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在京津冀協(xié)同發(fā)展的規(guī)劃下，在北京樓市調(diào)控的大勢(shì)下，環(huán)京區(qū)域如今都已經(jīng)納入了北京房地産市場(chǎng)的調(diào)控體系之中，小至涿州、固安、北三縣，大至張家口、保定、天津等地都執(zhí)行著非常嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策。尤其是廊坊市，由於地處北京、天津及雄安新區(qū)之間，其下各縣、各城區(qū)的樓市都備受關(guān)注，所以相關(guān)的調(diào)控政策也執(zhí)行得頗為嚴(yán)格。

　　過(guò)去，由於北京市區(qū)房?jī)r(jià)偏高，環(huán)京區(qū)域承接了不少來(lái)自北京的剛需外溢需求和投資投機(jī)需求，尤其是在投資投機(jī)需求的推動(dòng)下，環(huán)京樓市不斷升溫，在北京樓市限購(gòu)的時(shí)候，大量來(lái)自北京的外溢需求更是讓環(huán)京樓市進(jìn)入了一種非理性的狂熱狀態(tài)之中，極大地影響了京津冀區(qū)域的協(xié)同發(fā)展和樓市的健康、平穩(wěn)運(yùn)作。因此，北京今年出臺(tái)史上最嚴(yán)調(diào)控政策之後，政府對(duì)以廊坊市為核心的環(huán)京區(qū)域同樣給予了高度關(guān)注。如今，在政策的連番出擊下，環(huán)京區(qū)域的投機(jī)炒房空間被徹底壓縮，市場(chǎng)交易也幾近冰封。

　　開(kāi)發(fā)商稱(chēng)考慮降價(jià)

　　或期待政策放開(kāi)

　　房地産市場(chǎng)如今以 “房子是用來(lái)住的，不是炒的”為基調(diào)，北京這樣的熱門(mén)城市短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有政策鬆動(dòng)，環(huán)京區(qū)域自然也會(huì)從緊調(diào)控，交易的冷清恐怕還會(huì)一直持續(xù)下去。

　　不過(guò)，一些開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始為明年做打算。廊坊某區(qū)域的一位不願(yuàn)透露姓名的開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人就對(duì)北京青年報(bào)記者表示，項(xiàng)目明年很可能會(huì)採(cǎi)取進(jìn)一步降價(jià)的措施吸引購(gòu)房人。由於環(huán)京區(qū)域執(zhí)行了嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，沒(méi)有3年社保的外地人無(wú)法買(mǎi)房，而同時(shí)以往成交的主力都是北京外溢的需求，因此該開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)降價(jià)來(lái)刺激銷(xiāo)售。同時(shí)，上述開(kāi)發(fā)商也透露，如果成交持續(xù)走低，不排除地方政府為限購(gòu)開(kāi)口子的做法。目前地方政府新公佈了一系列人才引進(jìn)計(jì)劃，因?yàn)樾抡袑?duì)人才落戶進(jìn)行了特殊對(duì)待，一些被限購(gòu)限制的需求，可以通過(guò)人才引進(jìn)獲得買(mǎi)房資格，進(jìn)入樓市。但開(kāi)發(fā)商最後補(bǔ)充道，這只是他個(gè)人的想法，目前的限購(gòu)政策仍舊十分嚴(yán)格。

　　除此之外，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，雖然環(huán)京樓市目前遭遇冰封，但在北京新機(jī)場(chǎng)、環(huán)球影城等項(xiàng)目的帶動(dòng)下，在環(huán)京區(qū)域交通與北京逐步接軌的影響下，環(huán)京區(qū)域的房地産市場(chǎng)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期來(lái)看還是向好的，只是交易屬性將更多向居住回歸，投資投機(jī)的空間會(huì)越來(lái)越小。

　　本版文/本報(bào)記者 李桁