發(fā)展“以房養(yǎng)老”對(duì)完善多層次社會(huì)保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用，需要改善供給，除了“擴(kuò)量”，更需要“提質(zhì)”

　　北京市公安局海淀分局日前發(fā)微博稱，轄區(qū)內(nèi)有多名老人落入了所謂的“以房養(yǎng)老項(xiàng)目”騙局，犯罪嫌疑人借“以房養(yǎng)老”之名實(shí)施違規(guī)房屋抵押借貸，上當(dāng)受騙的老人將房産證處置權(quán)交給項(xiàng)目運(yùn)營方，最初能每月收到高額的投資回報(bào)，但沒過多久，就錢房兩空。

　　近年來，各種打著“以房養(yǎng)老”旗號(hào)的騙局層出不窮，真正依法合規(guī)的“以房養(yǎng)老”卻少為人知。有統(tǒng)計(jì)顯示，唯一一家有實(shí)際業(yè)務(wù)的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”項(xiàng)目，5年來僅僅簽單133戶。

　　為什麼“李鬼”橫行，“李逵”反倒籍籍無名？

　　一則，“以房養(yǎng)老”也只是適合少數(shù)老年群體的小眾産品，比如丁克老人、單身老人，或者擁有多套住房的老人，並不適用於所有老年群體。數(shù)據(jù)顯示，美國開展住房單項(xiàng)抵押貸款50多年來，這項(xiàng)業(yè)務(wù)在62歲以上老人中的滲透率也僅有0.9%左右?！耙苑筐B(yǎng)老”相較其他金融産品或養(yǎng)老計(jì)劃，市場(chǎng)認(rèn)知度低，也並不奇怪。

　　二則，與目標(biāo)群體的“以房養(yǎng)老”需求相比，目前市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重短缺。售房、租房、反向抵押都屬於“以房養(yǎng)老”，銀行、保險(xiǎn)公司、房屋租賃企業(yè)以及大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都可參與其中。但在我國，這個(gè)市場(chǎng)嚴(yán)重發(fā)育不良。這其中，一方面有行業(yè)起步晚、政策扶持力度小的原因；另一方面，我國房價(jià)近年來總體上處於上升週期，很多居民出於投資目的購置、持有房産，捨不得反按揭給商業(yè)機(jī)構(gòu)；再有，利率風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、輿論及法律政策風(fēng)險(xiǎn)、房屋處分風(fēng)險(xiǎn)等皆如達(dá)摩克利斯之劍高懸，給銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)帶來較大挑戰(zhàn)；更為重要的是，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)思想觀念深入人心，大多數(shù)老人再節(jié)衣縮食，也不願(yuàn)拿房子改善自己的生活，而是想作為財(cái)富傳承給後人，“留個(gè)念想”。在多種因素的影響下，機(jī)構(gòu)推廣、行銷的積極性不高，消費(fèi)者對(duì)“李逵”認(rèn)知度低，讓“李鬼”鑽了空子。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年底，65歲及以上人群達(dá)1.58億人，佔(zhàn)總?cè)丝?1.4%。發(fā)展“以房養(yǎng)老”對(duì)完善多層次社會(huì)保障體系、豐富養(yǎng)老保障資源而言，具有積極意義。展望未來，讓真正的“以房養(yǎng)老”發(fā)揮作用，還有很多工作亟待改進(jìn)。

　　改善供給，除了“擴(kuò)量”更應(yīng)“提質(zhì)”。目前銀行的“住房反按揭”業(yè)務(wù)幾近停滯，保險(xiǎn)公司的“反向抵押保險(xiǎn)”，還沒有第二家保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)跟進(jìn)落地，相對(duì)於需求端來説，供給端還有很大的改進(jìn)和提高的空間，比如適應(yīng)房價(jià)走勢(shì)，提高産品設(shè)計(jì)的靈活度，在支付、計(jì)價(jià)、期限等方面進(jìn)行改進(jìn)。

　　與其他一些國家相比，我國開展“以房養(yǎng)老”還面臨基層法律環(huán)境、社會(huì)誠信體系、仲介服務(wù)機(jī)構(gòu)品質(zhì)等環(huán)境和政策短板。在國家政策層面，需要將老年人住房反向抵押納入到我國養(yǎng)老保障體系的制度安排之中，並提供相應(yīng)的政策支援。很多國家都直接對(duì)提供住房反向抵押産品的承保人予以一定的稅收減免，改善目前保險(xiǎn)公司參與積極性不高、供給能力不足、參與意願(yuàn)低下等很多現(xiàn)實(shí)問題，以滿足構(gòu)建多層次的養(yǎng)老保障制度的需要。

　　在法律環(huán)境層面，我國目前的繼承法、物權(quán)法、擔(dān)保法等還有待完善，存在一些法律銜接的空白點(diǎn)，亟須修訂相關(guān)法律條文。如果相關(guān)公司未來開發(fā)出更多的産品，也可能會(huì)遇到更多的法律環(huán)境難題，尤其是如果未來進(jìn)入的保險(xiǎn)公司數(shù)量增加、産品種類繁多，就有可能遇到很多其他法律問題。

　　在輿論層面，媒體需要正確引導(dǎo)，對(duì)“以房養(yǎng)老”這個(gè)新生事物，既不要擴(kuò)大它的適用人群範(fàn)圍，模糊其作為“小眾産品”的面目，也不可因噎廢食，將部分詐騙案件混同於正規(guī)的“以房養(yǎng)老項(xiàng)目”，嚇壞了真正有需求的老年人。

　　《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2019年04月22日 18 版）