住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的,不是負(fù)擔(dān)孰輕孰重,而是收費是否合法。要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn),續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國務(wù)院而不能任由各地自行解釋。
溫州部分住宅土地使用權(quán)續(xù)期需繳納高額土地出讓金,雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”,但仍持續(xù)引發(fā)討論。媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),青島也存在土地使用期“撞限”的小區(qū),而廣東深圳、新疆克拉瑪依等地已推出相應(yīng)的政策。
住宅土地使用權(quán)到期後如何續(xù)期的問題,天然具有“爆炸性”,因為這個問題涉及所有家庭的主要財産權(quán)能否得到長期保障。而從目前各地的辦理情況看,顯然缺乏清晰的法理脈絡(luò)。溫州做法雖被“誤讀”,但體現(xiàn)了以房産交易價為基準(zhǔn)按比例徵收的思路,全國首例住宅土地使用權(quán)到期的青島,是以區(qū)域過去一年的平均地價為基準(zhǔn),深圳是按公告基準(zhǔn)地價的35%補繳續(xù)期。從目前的情況看,住宅土地使用權(quán)到期後需繳納一定費用才能辦理續(xù)期是普遍辦法,而按照青島、深圳以地價為基準(zhǔn)的模式,業(yè)主負(fù)擔(dān)相對較輕,按照溫州以房産交易價為基準(zhǔn)的模式,業(yè)主負(fù)擔(dān)較重。
但是,住宅土地使用權(quán)續(xù)期首先要厘清的,不是負(fù)擔(dān)孰輕孰重,而是收費是否合法。根據(jù)物權(quán)法條款,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期”,這一表述賦予了無償續(xù)期的解讀空間。而按照物權(quán)法條文解釋,“續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法,由國務(wù)院規(guī)定”。這明確表明續(xù)期需要支付費用,而制定權(quán)不在地方。
根據(jù)房地産管理法的規(guī)定,在收取費用上表述得更明確:“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”條文指出應(yīng)當(dāng)依照的規(guī)定,應(yīng)是土地出讓金管理辦法,但該條例對於如何續(xù)期也沒有進(jìn)一步表述。而住建部《國有土地使用權(quán)出讓合同》示範(fàn)文本,沿用了房地産管理法的表述,但這一示範(fàn)文本又形成于物權(quán)法頒布之前。
由此可以發(fā)現(xiàn),與住宅土地使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的法律表述不盡一致,而各地實踐又與相關(guān)法律不盡一致。比如,按物權(quán)法規(guī)定,如何續(xù)期,權(quán)在國務(wù)院,而按房地産管理法,這一事權(quán)歸於地方。在法律不統(tǒng)一的情況下,不管採取哪種模式辦理續(xù)期,都有法理不充分之嫌。此外,有價續(xù)期還將面臨另一個法理困境:與土地使用權(quán)關(guān)聯(lián)在一起的住房所有權(quán),其實並非為業(yè)主無條件擁有而是有條件、有期限擁有。這將對如何解釋財産權(quán)構(gòu)成挑戰(zhàn),同時有可能使徵收房産稅失去法理支援。
要擺脫法理方面將面臨的挑戰(zhàn),住宅土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)則制定權(quán)理應(yīng)收歸國務(wù)院而不能任由各地自行解釋。而依據(jù)新法優(yōu)於舊法原則,物權(quán)法法則必須予以尊重。政府得到一些土地出讓金,還是尊重私人財産權(quán),推進(jìn)相關(guān)法律統(tǒng)一,給百姓以穩(wěn)定預(yù)期,這兩筆賬孰輕孰重,相信並不難算。
[責(zé)任編輯:李傑]
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