媒體：美聯(lián)儲加息中國樓市還撐得住嗎？

2016年12月16日 06:29:22 來源：人民日報海外版-俠客島

字號：小中大

　　原標題:[解局]美聯(lián)儲加息,中國樓市還撐得住嗎?

　　北京時間今天淩晨,美聯(lián)儲宣佈將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調(diào)25個基點到0.5%至0.75%的水準,時隔一年後再度加息。靴子落地,一絲寒意襲來。

　　此次加息,國內(nèi)資金流出壓力將增大,人民幣資産的吸引力也恐將下降,樓市會否遭受打擊?

　　新愁之下,舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),今年1至11月份,商品房銷售額達102503億元,已高過韓國、澳大利亞、俄羅斯等國去年的GDP。中國的房地産業(yè)看似已富可敵國。

　　房地産銷售額固然高,卻通過透支廣大老百姓未來數(shù)十年的收入來實現(xiàn),還是略虛,而各國GDP是當下實打?qū)嵉氖袌鰞r值,二者本身沒有可比性。不過,就著這個數(shù)字,我們不妨來重新審視下讓人愛恨交織的中國樓市。什麼?你只有恨?那更得往下看了。

　　庫存

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

　　過去6年間,商品房銷售額將近翻了一番,尤其是今年前11月,大漲37.5%,超過10萬億,再創(chuàng)歷史新高。雖然由於勢頭過熱被潑了幾盆冷水降了溫,但既成事實方面卻有著一種看似意料之外、卻又意料之中的“慰藉”。

　　隨著猛增的銷售額而來的,是前11月國有土地使用權(quán)出讓收入達3.1萬億元,同比增19.1%。

　　據(jù)統(tǒng)計,僅僅今年前10月,土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和,已達近5.7萬億元。這是什麼概念?就説1999—2008年這十年吧,全國土地出讓收入累計5.3萬億元——十個月便抵十年!

　　還有,前三季度,房地産市場的火爆對經(jīng)濟增長的貢獻率約為8%。

　　看似捷報頻傳,皆大歡喜,另一邊卻是同樣高企的庫存——待售面積佔銷售面積比例在這6年間也翻了一番。

　　記得去年曾有經(jīng)濟學(xué)家測算,“現(xiàn)在的庫存,按照去年的銷售速度好好賣,要賣八年才能夠賣完。”到了今年這個時候,在收緊的限貸限購政策下,恐怕已經(jīng)沒法按去年的銷售速度好好賣了,八年的時間是不是也不夠了?

　　2015年底中央經(jīng)濟工作會議提出房地産去庫存任務(wù),要擴大有效需求,打通供需通道。彼時,房地産待售面積已達71853萬平方米的高位,

　　而今年前11月的數(shù)據(jù)顯示,待售面積依然高達69095萬平方米,目前來看,被去掉的2758萬平方米庫存,佔剩餘庫存約4%。以這個速度,難道要去25年不成?

　　如此巨量的庫存,在今天美聯(lián)儲加息的背景下,恐怕將會迎來更艱難的旅程。

　　美聯(lián)儲加息,美元走強,人民幣將進一步承壓貶值,甚至有人預(yù)測明年可能“破7”。在中國樓市興風(fēng)作浪的熱錢,也許會更快地回流美國。如果繼美國加息之後中國明年再加息予以應(yīng)對,市場上的錢將更為緊張,資金成本必然大幅上升,庫存高企、資金鏈緊張的房地産企業(yè),將雪上加霜。

　　為加速回籠資金,降價賣房將成為一些房地産商不得不做出的選擇。房價鬆動,隨著“買漲不買跌”的心理蔓延,無論是房地産企業(yè)還是房價都可能迎來一番調(diào)整。

　　雖然有專家指出,由於我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制,資本外流渠道不暢通,歷史上的美聯(lián)儲歷輪加息對我國房地産市場基本沒有造成影響。但美國市場的虹吸效應(yīng)明顯,以往外資流出中國樓市的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示,渠道不暢通,不代表渠道不通。

　　年初去庫存,年底被限購,本來説的好好的,怎麼就畫風(fēng)突變了呢?

　　能不變嗎?政府讓大家去三四線買滯銷的房子,大家偏要去一二線炒日進鬥金的房子,一起把熱點城市的房價越推越高。怪誰?不能怪老百姓,掙錢不易,作為一個正常人,有點閒錢想投資,一般都會做出這樣的理性決定。

　　然而,趁著中央要求去三四線城市的庫存,一些熱點城市是不是也搭上便車,趁機壓縮原有的土地供應(yīng),人為推高地價,為土地財政再添把柴?就現(xiàn)有數(shù)據(jù)看,恐怕也不是空穴來風(fēng),今年以來,地方財政收入依賴土地房地産市場的比重大約在40%左右,幾近“半壁江山”。

　　在市場化的商品房環(huán)境裏,老百姓自然是用腳投票。想讓房地産擺脫投資屬性,回歸居住屬性,光靠限購限貸的行政手段顯然遠遠不夠。否則,一番滅火政策過後,“鬼城還是鬼城,熱點還是熱點”,濤聲依舊了。

　　接盤俠

　　島妹又翻出近幾年的房地産開發(fā)企業(yè)到位資金分佈情況,發(fā)現(xiàn)有一降一升兩趨勢很惹眼。

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

　　一方面,房地産利用外資增速大起大落,近年來又陡降。另一方面,個人按揭貸款卻節(jié)節(jié)攀升,今年前11月,已經(jīng)首超國內(nèi)貸款數(shù)2771億元,增速高達49.3%,遠超去年的21.9%,更遠超前年的-2.6%。

　　遙想2006年,同樣是房地産價格快速上漲,為了防止外資炒作,監(jiān)管部門出臺了《關(guān)於規(guī)範房地産市場外資準入和管理的意見》,對於境外機構(gòu)和個人購房設(shè)置了一系列限制條件,然而依舊擋不住外資削尖了腦袋往中國樓市裏鑽。

　　2015年,有關(guān)部門修改了上述意見,大大放寬外資投資中國房地産的限制,當年卻迎來近6年房地産利用外資的最低增速——-53.6%。

　　不是打臉,而是房地産行業(yè)的基本面出現(xiàn)了變化,此一時彼一時也。

　　進入本世紀第二個十年,房地産行業(yè)的暴利時代或者説“黃金時代”已慢慢不再,高收益光環(huán)逐漸褪去。然而,在連同外資等各方力量的炒作下,房價已在高位盤整,當初來勢洶洶的炒樓者賺個盆滿缽滿後人去樓空,如今單剩下一個一旦崩盤就將引發(fā)各種系統(tǒng)性風(fēng)險的樓市。

　　俠之大者,為國為民,此時的接盤俠們更以個人按揭貸款的逆勢上漲刷出了高昂的存在感。

　　説為國接盤,純屬無奈自黑,以未來二三十年的青春與收入投入中國的房地産事業(yè),自此與房貸為伴,誰又真的願意?誰就沒點詩和遠方想去追求?

　　問問自己,為什麼要接盤,為什麼要買房,是自己內(nèi)心的召喚?還是丈母娘的召喚?又或是更多旁人目光的脅迫?在高房價上騎虎難下,反而成了如今許多年輕人生活的常態(tài)。

　　機制

　　無論是媒體隔三差五齣來喊話,還是前不久萬科總裁鬱亮接受島妹大東家專訪時,提出要利用踩剎車後的寶貴時機,建立長效機制,言語從來沒能將市場的迫切表達千萬分之一。

　　缺乏長效機制的房地産市場是怎樣的存在?請看——

　　數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

　　(2016年前11月房地産用地供應(yīng)量增速數(shù)據(jù)暫缺)

　　顯然,全國房地産用地的供應(yīng)量增速與開發(fā)投資的增速呈現(xiàn)了較強的相關(guān)性。政府供地多時,投資增速也快。

　　比如2013年,房地産用地同比增26.8%,到2015年,增速則大跌至-20.9%;供應(yīng)量懸殊8萬公頃左右,增速懸殊將近47個百分點!沒有懸念,兩個年份的投資增速分別是19.8%和1%,各自大開大闔。

　　在房地産供應(yīng)市場,政府的絕對強勢地位和頗為隨性的供應(yīng)風(fēng)格,使市場的投資步伐和預(yù)期充滿了不確定性。

　　身處其中之人,更能理解長效機制為何如此重要。鬱亮感慨,從房地産行業(yè)看,今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”絕非好事,暴飲暴食、大漲大落對所有人都是傷害,健康穩(wěn)定的發(fā)展才最好。

　　長效機制帶來的是穩(wěn)定的預(yù)期,而預(yù)期穩(wěn)定又是市場與行業(yè)繁榮發(fā)展的生命。然而,在沒有長效機制的現(xiàn)實情況下,經(jīng)濟低迷時,政府希望靠房地産拉動經(jīng)濟,經(jīng)濟過熱時,又通過控制需求時不時來點急剎車,對行業(yè)管控瀰漫著隨意性。如此頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的管控方式,再加上任性的土地供應(yīng)方式,只會導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展如同坐上過山車,投機大行其道,非理性行為頻出,反正過把癮就死,沒人考慮明天。

　　可惜,這過山車玩的不只是某幾個人的心跳,更是行業(yè)和經(jīng)濟社會的健康穩(wěn)定。