《中國經(jīng)濟週刊》 記者 謝瑋 丨 北京報道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟週刊》2017年第16期)

　　4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)佈了《關(guān)於加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，《通知》要求，要合理安排住宅用地供應(yīng)，對住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次在土地供應(yīng)側(cè)放出“大招”，與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對遏制房價上漲的決心。

　　土地供應(yīng)新節(jié)奏會對市場帶來什麼樣的影響？ “缺地”的一線城市能否做到供應(yīng)放量？能為還沒買房的年輕人松一鬆緊繃的神經(jīng)嗎？

　　房地産調(diào)控供給側(cè)長效機制“破冰”

　　房企人士：《通知》是抑制樓市泡沫的“真招”

　　“原來國土部門用土地供應(yīng)的方式參與房地産調(diào)控是被動的，這一次是主動的。它充分體現(xiàn)了分城、分類調(diào)控的精神。從供給端發(fā)力房地産調(diào)控。”北京大學(xué)房地産法研究中心主任樓建波對《中國經(jīng)濟週刊》記者表示。

　　“這份文件比我們預(yù)想的要更超前，它把握住了行業(yè)癥結(jié)，思路和方法很對，就看地方政府能否落實?！毙鲁强毓?601155.SH)副總裁歐陽捷對《中國經(jīng)濟週刊》記者直言，“我們一直在談供給側(cè)改革，但去年的房地産調(diào)控政策全部是尋求在需求側(cè)解決問題?！?/p>

　　“打壓需求是因為供給不足，特別是在房價上漲過快的城市供給嚴(yán)重不足。我們統(tǒng)計了許多城市過去幾年的發(fā)展?fàn)顩r，普遍的現(xiàn)象是城市銷售面積連續(xù)幾年(少則4年，多則10年)超過批準(zhǔn)上市面積。”歐陽捷直言，長期來看，唯有用增加供應(yīng)來均衡市場供需。

　　在歐陽捷看來，這份文件非常值得稱道，其核心是兩點：供給側(cè)改革與預(yù)期管理?！翱梢院敛徽F張地説，這份文件開啟了房地産供給側(cè)改革的大幕，推出了抑制樓市泡沫的‘真招’?！彼M一步表示，多供地才能降低供不應(yīng)求的市場預(yù)期，進而抑制房價上漲預(yù)期，減緩因擔(dān)心房價上漲而提前入市搶購形成的“共振”。

　　受訪專家也普遍認(rèn)為，這次政策明確了庫存與土地供應(yīng)的關(guān)係，明確了市場土地供應(yīng)的節(jié)奏，是房地産調(diào)控供給側(cè)長效機制的破冰之舉。

　　改變供地節(jié)奏受制于哪些因素？

　　地方政府是否願意放棄土地財政？徵地拆遷成本能否控制？

　　《通知》規(guī)定，各地要根據(jù)商品住房庫存消化週期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化週期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個月的，要減少供地；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　其實在今年年初，國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會議上就已明確提出，今年將對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。

　　按照《通知》的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)易居研究院發(fā)佈的2017年2月70城住宅庫存數(shù)據(jù)，以北京、上海、廣州、蘇州、南京為代表的大多數(shù)熱點城市，都應(yīng)加大住宅用地供應(yīng)力度。而廈門、貴陽、哈爾濱等城市需要減少住宅用地供應(yīng)，深圳則可以維持現(xiàn)狀。

　　“判斷庫存有個公式，是住建部門根據(jù)實際的房屋登記、房屋預(yù)售摸底，要求各地編計劃的時候與住建、發(fā)改委溝通參照這個來制定。鼓勵大家儘量科學(xué)，不能你説多少就多少?！?一位土地市場觀察人士對《中國經(jīng)濟週刊》記者表示。

　　那麼，這一政策能否顯著改變各地的供地節(jié)奏？

　　“問題之一便是地方政府有沒有替代土地出讓金的財政收入?！睒墙ú▽Α吨袊?jīng)濟週刊》記者表示，政策發(fā)揮作用仍受條件制約。土地資源客觀上是有限的，一二線城市大規(guī)模加快供地的制約因素更多一些。有些城市應(yīng)該繼續(xù)供地，但不一定能供得出來。而有些城市如果完全停止供地，對其地方財政也是一個考驗。

　　“現(xiàn)在供地還是挺費勁的。”上述觀察人士直言，國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)實行“凈地”出讓，徵地拆遷成本高，政府拆不動，委託開發(fā)商，又沒有利潤。非得要那麼多，只能挑好供的，選擇郊區(qū)供地。

　　“分類調(diào)控的指導(dǎo)非常有價值。給出了土地供應(yīng)的目標(biāo)，調(diào)控目標(biāo)，同時又給出了供應(yīng)可操作性的方案，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，可操作性非常強、非常明確?！睔W陽捷表示，至於地方政府是否嚴(yán)格執(zhí)行和落實還要打一個問號。供地是地方政府的責(zé)任，因此中央政府把調(diào)控房價的責(zé)任落實在地方政府身上。

　　“有人説，地方政府沒有指標(biāo)，但很多人想不到的是，有的地方政府居然還主動申請減少供地指標(biāo)?！睔W陽捷説，“不按《通知》規(guī)定的根據(jù)庫存調(diào)整供地規(guī)模，可能會導(dǎo)致房價上漲壓力過大，或者導(dǎo)致去庫存不利，住建部就可能約談地方政府。有些城市的地方政府被約談了三五次?！?/p>

　　記者注意到，2013年8月和11月，南京、武漢、廈門等漲幅居前的二線城市曾兩次被住建部約談。

　　2000多個供地主體自己定位，北京率先動作

　　北京住宅供地連續(xù)4年大幅下降，能否完成計劃目標(biāo)存疑

　　此外，《通知》提出，各省級國土資源主管部門要按照“五類”(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)，將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)的計劃實施情況，每半年匯總一次報國土資源部。2017年6月底前，這些地區(qū)應(yīng)編制完成住宅用地供應(yīng)中期(2017—2021年)規(guī)劃和三年(2017—2019年)滾動計劃，並向社會公佈。

　　上述觀察人士認(rèn)為，《通知》所提出的土地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)，是近期土地政策的主線。國土部要求各地在編制住宅用地供應(yīng)計劃時，明確自己當(dāng)年屬於哪一類，“給自己找個定位”。

　　前述觀察人士介紹， 此前，國土部已經(jīng)要求各地將土地供應(yīng)計劃及調(diào)控目標(biāo)上報。2016年有300余個地市上報，今年將大面積鋪開，包括地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)在內(nèi)，2000多個供地主體都要上報。

　　4月6日，就在“供地新政”發(fā)佈後的第二天，北京市就公佈了5年住宅供地計劃。

　　根據(jù)《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，今後5年供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求。其中包括産權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。2017年住宅用地供應(yīng)1200公頃。這一指標(biāo)比年初披露的計劃翻了一倍。

　　此外，北京還將集體建設(shè)用地納入5年供地計劃，數(shù)量達1000公頃，佔總計劃供地量的六分之一。此前，雖然從2012年起北京試點集體建設(shè)用地建公租房，但多年來並未大規(guī)模鋪開。

　　歐陽捷認(rèn)為，北京非常明智地修正了不久前剛剛發(fā)佈的“住宅用地供應(yīng)計劃減少50%、商品住宅用地供應(yīng)計劃減少70%”的計劃。新發(fā)佈的5年供地計劃提出，“供應(yīng)住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設(shè)需求”。如果這一計劃得以落實，不僅改變了超大、特大城市“減量化供應(yīng)土地”的思路，進而逆轉(zhuǎn)供求失衡、房價上漲預(yù)期，相信更多城市會迅速跟進。

　　不過，北京的宅地供應(yīng)計劃能否完成仍待考驗。

　　事實上， 從2013年到2016年，北京住宅供地分別為1357公頃、900公頃、1002公頃和219公頃，下降趨勢明顯。長江證券一份研報顯示，北京近年來其他各類土地計劃供應(yīng)完成率均不高，2016 年的住宅和商品住宅供應(yīng)完成率僅有 39%和 12%。

　　當(dāng)然，計劃無法完全落地或者是因為計劃數(shù)字較高?！翱赡軐嶋H落實情況更接近於年初的數(shù)據(jù)，但從引導(dǎo)預(yù)期角度來看，應(yīng)當(dāng)讓市場有地價穩(wěn)定預(yù)期?！鼻笆鲇^察人士表示。

　　歐陽捷亦對《中國經(jīng)濟週刊》記者表示，“上海歷年的土地供應(yīng)計劃基本上完成率應(yīng)該在90%以上，但是它的供應(yīng)計劃比較少?！?/p>

　　熱點城市真的缺地嗎？

　　住房總量數(shù)據(jù)不明或?qū)е?/strong>