住建部住房政策專家委員會副主任顧雲(yún)昌：説“房地産去庫存任務(wù)即將結(jié)束”違背事實

　　文章導(dǎo)讀： 最近，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地産存貨去化即將結(jié)束”的觀點頗引人關(guān)注。

　　《中國經(jīng)濟週刊》記者 王紅茹 | 北京報道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟週刊》2017年第16期)

　　當(dāng)前房地産還要不要去庫存？去庫存任務(wù)即將結(jié)束了嗎？這是近期衍生出來的一個新話題。

　　最近，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地産存貨去化即將結(jié)束”的觀點頗引人關(guān)注。支撐其觀點的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，並開始擴散到一部分三線城市。

　　聯(lián)繫到跌宕起伏的2016年房地産市場：地王頻出，房價暴漲，樓市調(diào)控政策不斷升級，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)似乎説明瞭當(dāng)下應(yīng)該增加房子供應(yīng)，而不是去庫存。但是，房價暴漲是否就意味著房地産去庫存即將結(jié)束？當(dāng)前中國的房地産庫存究竟有多大？哪些類型的房子庫存更嚴(yán)重？

　　去庫存任務(wù)真的即將結(jié)束？

　　高善文在北大光華高層管理論壇上稱，2016年以後存貨的去化轉(zhuǎn)入了一個極其明顯的加速過程，而這一加速過程在2016年下半年以後已經(jīng)進入到存貨去化的末期。

　　得出這個結(jié)論的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，並開始擴散到一部分三線城市。這表明房地産市場開始出現(xiàn)非常明顯的供求失衡壓力，並且供求失衡壓力還在擴散。這非常清晰地顯示出房地産市場的去存貨過程開始轉(zhuǎn)入末期。

　　“漲價非常劇烈的城市存貨處在非常低的水準(zhǔn)。在大多數(shù)城市，存貨水準(zhǔn)現(xiàn)在正在快速下降?！备呱莆恼h，“房地産存貨去化即將結(jié)束，表明制約經(jīng)濟發(fā)展一個非常重要的壓力正在枯竭?！?/p>

　　“這種觀點有失偏頗。2016年我國房地産總體庫存減少了3.2%，其中住宅庫存下降了11%。今年前3個月庫存同比減少了6.4%，其中住宅庫存下降了15%。從數(shù)據(jù)看，去庫存任務(wù)很艱巨?！比珖康禺b商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲(yún)昌接受《中國經(jīng)濟週刊》記者採訪時表示， “不要因為一二線城市房價上漲庫存不足，就説去庫存任務(wù)即將結(jié)束或者完成了，當(dāng)前的去庫存任務(wù)依然很重?！?/p>

　　那麼，我國的房地産庫存到底還有多少？

　　國家統(tǒng)計局4月17日公佈的數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少84萬平方米。

　　“從數(shù)據(jù)上來説，我們的庫存量依然很大，還有6.8億多平方米。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來説，去庫存任務(wù)依然艱巨?！鳖欕?yún)昌説。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，庫存量有多種統(tǒng)計口徑，目前主要有兩種：一是統(tǒng)計局給出的待售面積(指竣工一年以後沒有賣掉的房子面積)；另一種是指已經(jīng)開始銷售的房子的面積，“從銷售到竣工差不多得一年時間，加上竣工一年沒有賣掉的房子，共兩年時間，這個庫存數(shù)據(jù)遠比統(tǒng)計局公佈的大得多。所以，當(dāng)前我國的實際庫存量還很大?！?/p>

　　三四線城市推出升級版去庫存

　　隨著全國性樓市調(diào)控政策不斷升級加碼，讓交易火熱的一二線城市樓市快速降溫，房價暴漲得到抑制；但是，很多三四線城市卻還在為去庫存“發(fā)愁”。

　　記者注意到，今年四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點。

　　近期，四川省資陽市發(fā)佈的“購房獎勵”政策頗為引人注目。

　　3月初，資陽市政府發(fā)佈《資陽市2017年房地産業(yè)持續(xù)健康發(fā)展政策措施》，圍繞房地産去庫存工作，提出15條政策措施，目標(biāo)是年底商品住房庫存量下降10%。

　　其中最核心的部分是，對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(qū)(一城三區(qū))購買商品房的購房人，給予住房每套12000元、車庫每個2000元的獎勵。同時，對在第七屆房交會上成交的商品住房，另外給予購房人4000元每套的購房獎勵。

　　這已經(jīng)是資陽連續(xù)兩年提高購房獎勵金額。

　　山東的一些城市也出臺了去庫存措施。近期，濰坊市高新區(qū)對《濰坊高新區(qū)管委會關(guān)於化解房地産庫存促進房地産業(yè)持續(xù)發(fā)展的意見》進行適當(dāng)調(diào)整，新增稅收減免政策等多項優(yōu)惠措施。個人在高新區(qū)內(nèi)購買家庭唯一住房，面積為144平方米(含144平方米)以下的，給予實繳稅額25%的財政補貼。個人購買商業(yè)房或辦公用房用於創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的，財政補貼標(biāo)準(zhǔn)從每平方米240元提高至每平方米290元。

　　湖南也加快了去庫存的節(jié)奏。3月17日，湘潭發(fā)佈了《關(guān)於積極化解商品房庫存促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充意見》。相比2016年湘潭房地産去庫存政策，不僅加大了對特定徵拆群體購房的獎勵力度，而且還拓寬了購買新建商品住房獎勵的適用範(fàn)圍，如非湘潭市城區(qū)戶籍的外來人口，在市城區(qū)首次購買新建商品住房的，給予每平方米300元的購房獎勵等。另外，子女與父母在同一個小區(qū)購房的，給予每平方米200元的獎勵。

　　今年的政府工作報告提出 “促進三四線城市去庫存，仍將是房地産市場調(diào)控主要任務(wù)”後，資陽、濰坊、湘潭等城市是在全國三四線城市中率先推出新一輪房地産刺激計劃的地區(qū)。而且，這些推出房地産去庫存政策的城市，無一例外都是在2016年去庫存政策基礎(chǔ)上的升級版。

　　一邊是去庫存，另一邊在補庫存

　　有意思的是，當(dāng)前三四線城市的房地産也出現(xiàn)了“冰火兩重天”格局：一邊是購房獎勵去庫存，另一邊是樓市限購接連加碼。沒錯，樓市限購説的就是環(huán)京津的河北樓市。近期，環(huán)京津“城市群”集體進入調(diào)控模式引起全國關(guān)注。

　　記者梳理髮現(xiàn)，自今年3月17日以來，石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、唐山、秦皇島等7個設(shè)區(qū)市已先後發(fā)佈樓市限購新政。

　　顧雲(yún)昌副主任向《中國經(jīng)濟週刊》記者解釋：“我國的樓市調(diào)控政策不會‘一刀切’，會採取因地制宜、因城施策的原則。針對房價上漲明顯的城市，後續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼。但總體看，三四線城市的主要任務(wù)還是去庫存?！?/p>

　　我國的去庫存壓力究竟有多大？衡量庫存壓力有一個重要指標(biāo)，即庫存消化週期(也稱“存銷比”，存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值)。當(dāng)存銷比持續(xù)下行，相關(guān)城市的房價上漲壓力會持續(xù)增加；而當(dāng)存銷比持續(xù)攀升，房價下跌的可能性則會增加。

　　那麼，我國的房地産存銷比達到多少比較合適？這個問題已經(jīng)有了答案。

　　4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國土資源部發(fā)佈《關(guān)於加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，提出強化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。其核心是以庫存消化週期分檔次，週期短的要擴大供地，週期長的要停止供地。

　　《通知》指出，各地要根據(jù)商品住房庫存消化週期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化週期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；18～36個月的，要減少供地；6～12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

　　“很顯然，12個月到18個月庫存是最合適的?！鳖欕?yún)昌説，現(xiàn)在所説的去庫存主要是在三四線城市，特別是一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的庫存量很大，而房價上漲過快的地方往往是庫存不足的地方，還要補庫存?！艾F(xiàn)在的任務(wù)是去庫存和補庫存相結(jié)合，兩部委出臺的文件恰恰證明了這一點”

　　商業(yè)地産去庫存任務(wù)更艱巨

　　記者注意到，中央文件主要提的是住宅地産的庫存，並沒有提商業(yè)地産的庫存。

　　但是，隨著電商與現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)模式受到較大衝擊，商業(yè)營業(yè)用房待售面積不減反增，去庫存壓力依然很大。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)佈的今年1—3月份房地産統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，和去年同期相比，庫存總體下降了6.4%，住宅庫存下降了15%，而商業(yè)地産的庫存不僅沒有減少，反而增加了，其中辦公樓增加了11.6%，商業(yè)營業(yè)用房增加了6.2%。

　　顧雲(yún)昌告訴《中國經(jīng)濟週刊》記者，“現(xiàn)在去庫存工作有一個現(xiàn)象值得關(guān)注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業(yè)地産庫存壓力依然很大。商業(yè)地産的庫存應(yīng)該引起我們的高度重視。”

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1—3月份我國的住宅待售面積是39082萬平方米，商業(yè)地産的待售面積是19802萬平方米，從數(shù)據(jù)上看，住宅的待售面積遠高於商業(yè)地産的待售面積，但是，顧雲(yún)昌提醒：“由於房地産銷售量中住宅佔比很高，而商業(yè)地産銷量佔比低，因此，總體看，商業(yè)地産的庫存比住宅還嚴(yán)重，也更可怕?！?/p>

　　可以肯定的是，2017年的去庫存要想取得進一步成效，商業(yè)地産的庫存去化不容忽視。

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