?？诿利愐咕?。

　　?？诜康禺b給人什麼樣的整體印象?就是那種乍一看不起眼,既不靠近最藍(lán)的海,又不是常夏無冬的氣候,但久了,越看越耐看,越住越舒服。

　　“海口是海南人的?？?。當(dāng)你已經(jīng)成為一名海南人,或打算成為一名海南人,那你很有可能會(huì)愛上海口。”海南錦誠(chéng)房地産諮詢策劃有限公司董事長(zhǎng)王路説,省會(huì)?？诘姆康禺b配套必然服務(wù)於全省,這與三亞是中國(guó)人的三亞,服務(wù)於全國(guó)特定的某些人群,性質(zhì)截然不同。於是,不同的城市特徵和定位,産生了不同的房地産市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

　　2015年4月23日召開的海口市政府常務(wù)會(huì)議通過了《關(guān)於進(jìn)一步規(guī)範(fàn)購房入戶條件的實(shí)施意見》,購房入戶條件再放寬,只要是海南戶籍,今後在?？谫I一套房子最多可入戶六人。業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià),此政策一方面為市場(chǎng)微刺激,另一方面則體現(xiàn)了?？谧鳛槭?huì)城市的包容性。

　　從每平方米2700元到8450元 ?？诜?jī)r(jià)9年來平穩(wěn)增長(zhǎng)

　　從總量上説,海口房地産一直遙遙領(lǐng)先於其他市縣,同樣自2005年以來經(jīng)歷了一個(gè)不平凡發(fā)展的過程。

　　2010年海南國(guó)際旅遊島的設(shè)立,使整個(gè)海南島房地産業(yè)刺激性增長(zhǎng),?？谝嗖焕?。直到2012年後,?？跇鞘胁胚M(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)。2005年到2014年,?？阡N售總量從135萬平方米到337萬平方米,價(jià)格從2700元/平方米到8450元/平方米(2014年扣除團(tuán)購後商品房均價(jià)為9445元/平方米),可謂平穩(wěn)增長(zhǎng)。2014年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響,銷售量一度出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)。

　　以近三年來的數(shù)據(jù)分析。2012年,海口全市房地産開發(fā)投資175億元,同比增長(zhǎng)21%;全年批準(zhǔn)預(yù)售商品房379.4萬平方米,同比下降10.2%;全市銷售商品房266萬平方米,同比增長(zhǎng)18%;全市商品房均價(jià)9402元/平方米,同比下降6.6%;其中商品住房?jī)r(jià)格8770元/平方米,同比下降7.8%。房屋施工面積1589萬平方米,同比增長(zhǎng)33.6%;新開工面積262萬平方米,同比下降39%;房屋竣工面積307.42萬平方米,同比增長(zhǎng)826.8%。登記銷售的商品房中,島外購房面積154.28萬平方米,佔(zhàn)總銷售面積的58%。截至2012年底,全市商品房庫存量463萬平方米。

　　2013年,全市房地産開發(fā)投資256.4億元,同比增長(zhǎng)46.1%;全年批準(zhǔn)預(yù)售商品房499.1萬平方米,同比增長(zhǎng)31.6%;全市銷售商品房337.75萬平方米,同比增長(zhǎng)26.7%;全市商品房均價(jià)9270.75元/平方米,同比下降1.40%;其中商品住房?jī)r(jià)格8797.82元/平方米,同比增長(zhǎng)0.31%。房屋施工面積1805萬平方米,同比增長(zhǎng)13.6%;新開工面積276萬平方米,同比增長(zhǎng)5.5%;房屋竣工面積195萬平方米,同比下降36.6%。登記銷售的商品房中,島外購房面積175.24萬平方米,佔(zhàn)總銷售面積的52%。截止2013年底,全市商品房庫存量623萬平方米。

　　2014年,全市房地産開發(fā)投資242.82億元,同比增長(zhǎng)7.3%;全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房461.08萬平方米,同比下降3.29%;全市銷售商品房337.1萬平方米,同比下降0.19%;商品房均價(jià)9445.21元/平方米,同比增長(zhǎng)1.88%,其中商品住房均價(jià)8722.71元/平方米,同比下降0.85%。全市房屋在建施工面積1463.79萬平方米,同比增長(zhǎng)14.1%;新開工面積492.22萬平方米,同比增長(zhǎng)78.3%,房屋竣工面積314.96萬平方米,同比增長(zhǎng)61.51%。登記銷售的商品住房中,島外購房面積107.51萬平方米,佔(zhàn)總銷售面積的42%。截至2014年12月底,全市商品房庫存量680萬平方米。

　　房地産佔(zhàn)比GDP逐年增長(zhǎng) 島內(nèi)外消費(fèi)者各佔(zhàn)半壁江山

　　歸納而言,?？诜康厥袌?chǎng)具有四大特點(diǎn),商品房佔(zhàn)比較高、房地産業(yè)佔(zhàn)GDP比重逐高、銷售依賴島外、價(jià)格維持平穩(wěn)等。

　　?？谏唐贩縼?zhàn)比較高,約佔(zhàn)70%。以自2013年以來的數(shù)據(jù)分析,?？谏唐贩块_發(fā)結(jié)構(gòu)中,普通住宅佔(zhàn)78%,産權(quán)式酒店佔(zhàn)3.5%,酒店式公寓等佔(zhàn)12%,寫字樓佔(zhàn)6.5%。

　　2012年,?？诜康禺b業(yè)增加值為52億元,佔(zhàn)GDP的6.3%;房地産業(yè)稅收為34億元,佔(zhàn)總稅收收入的27.9%。2013年,?？诜康禺b業(yè)增加值為64.4億元,佔(zhàn)GDP的7.1%;房地産業(yè)稅收為40億元,佔(zhàn)總稅收收入的28.3%。2014年上半年,房地産業(yè)增加值佔(zhàn)GDP的8.3%;房地産業(yè)稅收佔(zhàn)總稅收收入的31%?？梢??？诜康禺b業(yè)佔(zhàn)GDP的比重在逐年提高,並以此帶動(dòng)了該項(xiàng)稅收的增高。

　　雖然?？诒镜厝速彿縿傂孕枨筝^大,但相對(duì)一個(gè)省會(huì)而言,房産銷售仍非常依賴島外。2010年前後,島外購房佔(zhàn)比約70%,此後有所下降,島內(nèi)島外各佔(zhàn)半壁江山。2014年1月—12月,島外購買商品住房面積108.01萬平方米,島內(nèi)購買商品住房面積146.77萬平方米,佔(zhàn)比分別為42.39%和57.61%;島外購買商品住房10581套,島內(nèi)購買商品住房12986套,佔(zhàn)比分別為44.89%和55.11%。針對(duì)?？诜康禺b歷史上外銷依賴度高的情況,政府仍積極引導(dǎo)島內(nèi)居民的改善性剛性需求,現(xiàn)在內(nèi)銷比例已接近60%。

　　2010年,?？谑冀⒎慨b管理資訊系統(tǒng)實(shí)行網(wǎng)上簽約,對(duì)銷售量、銷售價(jià)格、戶型比、産品結(jié)構(gòu)實(shí)行全方位分析,動(dòng)態(tài)引導(dǎo)房地産産品開發(fā)。目前該系統(tǒng)內(nèi)所有數(shù)據(jù)已實(shí)現(xiàn)與省廳、住建部上傳共用,而且海口正對(duì)該系統(tǒng)擴(kuò)容升級(jí),進(jìn)一步加強(qiáng)系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析預(yù)警能力,為?？诜康禺b市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展提供決策分析支撐。

　　相對(duì)而言,?？诜康禺b市場(chǎng)監(jiān)管逐步規(guī)範(fàn),商品房消費(fèi)市場(chǎng)逐步回歸理性,價(jià)格基本平穩(wěn)。近3年來,海口商品房?jī)r(jià)格維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì),同比增長(zhǎng)小于2%,低於?？诰用衩咳似骄芍涫杖霛q幅。

　　從開發(fā)商的角度看,中小企業(yè)數(shù)量多,但開發(fā)量佔(zhàn)比少。最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,開發(fā)量在5萬平方米以下的中小企業(yè)佔(zhàn)開發(fā)單位總量的62.3%,但開發(fā)面積僅佔(zhàn)全市的25.5%。