北上廣深這“老一線”平均房價(jià)破4萬的同時(shí),城市病亦尤其嚴(yán)重。城市內(nèi)部的自然生發(fā)趕不上房價(jià)的上漲,原因當(dāng)然是老生常談的地價(jià)高企、資源集中、人口流入大——供需比始終是需求大於供給。與此同時(shí),一部分熱點(diǎn)二線城市在2016年房價(jià)飛速上漲,城鎮(zhèn)化率與産業(yè)升級轉(zhuǎn)換也正處於良性發(fā)展階段,從而進(jìn)入新一線梯隊(duì)。
房價(jià)是否是衡量一個(gè)城市進(jìn)入“一線城市”標(biāo)準(zhǔn)?是,但並非唯一標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)榉績r(jià)也在一定程度上反映了一個(gè)城市的發(fā)展。近日,安居客發(fā)佈了《2016國民安居報(bào)告》,報(bào)告顯示去年表現(xiàn)最搶眼的不是“老一線”北上廣深,而是新崛起的樓市“四小龍”——蘇州、南京、合肥、廈門,平均漲幅超過30%,四城中又?jǐn)?shù)合肥飆漲最快,二手房價(jià)格漲幅高達(dá)76%;位列第三的是石家莊,同比漲幅達(dá)65%。此外,武漢、鄭州同樣是漲速似飛,但是全年漲幅最高的卻是廊坊,二手房價(jià)格同比漲幅高達(dá)103%。但如果説廊坊會成為這一輪崛起的新一線城市,恐怕會被無情嘲笑。
判斷一個(gè)城市是否進(jìn)入新一線城市跑道,勢必要對這個(gè)城市進(jìn)行綜合考量,根據(jù)克而瑞報(bào)告,從房地産、企業(yè)競爭、經(jīng)濟(jì)基本面、城市基建等四大維度進(jìn)行建模分析,南京、杭州、蘇州、天津、武漢、重慶等市最終得分排名較高。
這是否意味高房價(jià)?未必。
房地産“洼地”樣板
若論國內(nèi)房地産市場高房價(jià)的“洼地”,在今天看來,毫無疑問是重慶。近期由於“打飛的去重慶買房”讓全國人民突然認(rèn)識了這個(gè)直轄市的房價(jià)居然還這麼“良心”。據(jù)重慶本地人、電影導(dǎo)演洪雲(yún)表示,雖然因?yàn)殡娪靶袠I(yè)資源過度集中導(dǎo)致他必須經(jīng)常待在北京,但是他依舊打算在重慶買房。“看了北濱路幾個(gè)樓盤,好些都不到一萬五。”洪雲(yún)説,北濱路在重慶是好地段,不但臨江,還是重慶正在打造的另一個(gè)“陸家嘴”——“江北嘴”的一部分。洪雲(yún)説,“從房價(jià)這個(gè)角度看,我的幸福感很強(qiáng)?!?/p>
對此,河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心主任劉奇洪曾撰文解讀高速發(fā)展的重慶為什麼能夠跳出高房價(jià)的魔咒。他在文章中引用:據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì),2010年至2015年,重慶房價(jià)的漲幅是12%,而全國100個(gè)主要城市的房價(jià)平均漲幅為22%。
劉奇洪先是指出重慶背負(fù)的“重”,城市總面積超大、老國企老工礦企業(yè)多、農(nóng)村富餘人口多、貧困地區(qū)多。但重慶的聰明在於,當(dāng)許多城市以房地産為主導(dǎo)的城市化綁架了政府財(cái)政的時(shí)候,重慶並沒有這樣做,這個(gè)城市實(shí)現(xiàn)了支柱産業(yè)轉(zhuǎn)換,其經(jīng)濟(jì)增長依靠的是以高技術(shù)産業(yè)和新興産業(yè)為主的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。對此,財(cái)經(jīng)評論家葉檀也曾撰文表示,“根據(jù)最新數(shù)據(jù),2016年重慶實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持了穩(wěn)定增長,首級增長超過60%,這意味著新的物流、産業(yè)鏈條在西部地區(qū)的形成。從汽車、電子到裝備,重慶在重走珠三角等地區(qū)二三十年前的路,並且是在控制房價(jià)、金融風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行,房價(jià)一定得平穩(wěn),不能大漲,也不能跌,比GDP增速略低,以完成産業(yè)轉(zhuǎn)移?!?/p>
劉奇洪表示,“從某種程度上看,重慶真正做到了系統(tǒng)性地從經(jīng)濟(jì)和民生兩個(gè)維度去調(diào)控房地産市場,實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化。很多人都提到土儲平臺、地票制度、保障房制度、房産稅制度,共同創(chuàng)造了重慶成功控制房價(jià)的氛圍??偨Y(jié)成一條就是,綜合考慮房地産市場的長短期特點(diǎn),控制房地産市場宏觀層面的供求關(guān)係。比如重慶市政府在長期管理實(shí)踐中總結(jié)出的25%原則:全市每年房地産投資不能超過固定資産投資的25%,以達(dá)到供求的平衡。”
不過,有一個(gè)共識,在這個(gè)經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)領(lǐng)跑全國的城市,房價(jià)在未來是肯定會漲的。但地方政府一定會繼續(xù)抑制房價(jià),從2016年12月31日到2017年1月11日,重慶官方已經(jīng)5次通過媒體“喊話”,為樓市降溫。多個(gè)業(yè)內(nèi)人士也表示,重慶會漲,但大漲的可能性不大。而且,有專家表示,從調(diào)控手段來看,重慶還沒有動用調(diào)控的重手段:限購限貸。
儘管重慶依舊在“負(fù)重”前行,但不可否認(rèn),這個(gè)西部城市潛力是巨大的。
中部城市的力量
2016年,中部城市發(fā)力驚人,武漢、合肥、鄭州三城在房價(jià)上漲這個(gè)指標(biāo)上令人側(cè)目。
以武漢為例,僅到2016年7月,新房成交均價(jià)已突破萬元大關(guān),這一年武漢人對此稱“漲得已經(jīng)讓人崩潰?!?/p>
不過,有先見之明的人是有福的。2009年離開上海時(shí),方力是戀戀不捨的。這是他大學(xué)與奮鬥了多年的城市。在國際4A廣告公司多年的工作,使他積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn),也擁有一筆不小的積蓄。他要?jiǎng)?chuàng)業(yè),開自己的廣告公司;也想買房,因?yàn)槠拮拥亩亲友Y已經(jīng)有了小寶貝。
方力至今都為自己走對了這步棋而頗為自得。也是,如果不是離開上海選擇了武漢,他大概不會有今天的成績:一個(gè)在武漢廣告圈內(nèi)頗有分量的公司、一套住得毫無壓力的別墅、一個(gè)美滿幸福的家庭、一份想走就走的自由。
“我相信武漢在未來會發(fā)展成為新一線城市,這點(diǎn)毫無疑問。”方力對本刊説。
根據(jù)第一財(cái)經(jīng)旗下數(shù)據(jù)新聞項(xiàng)目“新一線城市研究所”發(fā)佈的《2017中國城市創(chuàng)新力排行榜》,在合夥人指數(shù)這一項(xiàng)中,該數(shù)據(jù)引入了智聯(lián)招聘的競爭指數(shù)——即城市中簡歷投遞數(shù)和招聘崗位數(shù)的比值,它能夠衡量城市中人才競爭的激烈程度。此外,外來人口占比和在校大學(xué)生數(shù)量分別衡量城市的人才供給和儲備。由此,武漢、成都、天津和南京是此項(xiàng)得分排名靠前的新一線城市。
武漢地理優(yōu)勢明顯,作為中部地區(qū)的中心城市、一帶一路重要節(jié)點(diǎn)城市、國家綜合交通樞紐、長江中游城市群的重要中心城市,武漢沒有理由不快速發(fā)展。
自國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》以來,武漢承載了實(shí)現(xiàn)中部崛起、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長極的重要任務(wù)。在2005年至2015年這十年間,武漢的GDP增幅達(dá)到了387%,大多數(shù)年份的增速超過現(xiàn)有一線城市。
作為老工業(yè)基地,鋼鐵、汽車産業(yè)一直是武漢的支柱。而近幾年,武漢的産業(yè)轉(zhuǎn)型也實(shí)現(xiàn)了新路子。如今的武漢,核心産業(yè)聚焦在資訊技術(shù)、生命健康、智慧製造等三大塊,未來要打造中部現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。此外,武漢的高速發(fā)展,離不開其內(nèi)的高校、科研資源。承擔(dān)著國家全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)、創(chuàng)新型城市試點(diǎn)任務(wù)的武漢,是中國重要的科教基地,是僅次於北京、上海的中國第三大科教中心。
武漢的物流、交通也非常發(fā)達(dá)?!笆濉逼陂g,武漢的高鐵網(wǎng)已經(jīng)形成通達(dá)多個(gè)國家中心城市的8小時(shí)交通圈,成為繼北京、上海、廣州之後的全國鐵路四大路網(wǎng)主樞紐之一。
“武漢房價(jià)持續(xù)上漲是大趨勢,不過由於去年的四次調(diào)控,類似的大漲可能性不大?!庇嘘P(guān)專家表示。
“老一線”三區(qū)域持續(xù)亢奮
儘管中部地區(qū)、西部地區(qū)新一輪城市在迅速發(fā)展,但京津冀區(qū)域、長三角以及珠三角區(qū)域,依舊是中國最具上升潛力的三大區(qū)域,即便北上廣深發(fā)展受到高房價(jià)及其他因素制約,但依舊聚集了大量資源,也依舊是吸引大量人才進(jìn)入。而且,不容忽視的是,這三個(gè)區(qū)域?qū)χ苓叧鞘械暮缥?yīng)正在減弱,此番由房價(jià)切入的高速跑道上也包括了三大區(qū)域周邊的一些城市,如天津、蘇州、杭州、南京。
以南京為例,1月10日,南京市第十五屆人大五次會議第一次全體會議開幕,南京市長繆瑞林在會上作政府工作報(bào)告時(shí)披露,2016年南京實(shí)現(xiàn)GDP10450億元。南京自此成為江蘇第二個(gè)(第一個(gè)為蘇州)經(jīng)濟(jì)總量跨入萬億的城市,同時(shí)也是全國第11個(gè)經(jīng)濟(jì)總量過萬億的城市。
與此相匹配的是南京的房價(jià)上漲的速度與火爆程度。1月11日,南京市房産局局長郭宏定在南京市十五屆人大會議代表團(tuán)全團(tuán)會議審議中彙報(bào)情況時(shí)提到,2016年是南京歷史上房價(jià)上漲最快、樓市最火爆的一年,同時(shí)也是南京樓市調(diào)控要求最嚴(yán)、調(diào)控難度最大的一年,這一年南京總共出臺7個(gè)調(diào)控文件,以此來促進(jìn)南京樓市健康發(fā)展。
或者有一些城市還未進(jìn)入新一線梯隊(duì),但也同樣不容小覷,例如文章開頭提到的,二手房價(jià)格同比漲幅高達(dá)103%而在2016年房價(jià)領(lǐng)漲全國的廊坊;在2016年12月30日,中山市出讓8宗土地,最高溢價(jià)率已經(jīng)超過300%,令該市正式進(jìn)入萬元時(shí)代,就此,珠三角已有珠海、東莞、佛山、中山四城地價(jià)破萬,被媒體稱為“價(jià)值洼地在一年間填平”。
這些三四線城市地價(jià)、房價(jià)的高速上漲,主要原因來自於一線核心城市高房價(jià)的外溢,廊坊是一個(gè)典型案例?!熬┙蚣揭惑w化”這一概念被房企炒作了多年,房價(jià)也隨之起起伏伏漲跌了多年,直到去年受北京市政府東遷,通州城市副中心確立的利好實(shí)錘,一些投資客更加看好廊坊樓市。再加上通州出臺最嚴(yán)格限購後,很多資金外溢,開始炒作環(huán)京樓市,這成為廊坊房價(jià)爆漲的最主要原因之一。
原標(biāo)題:房價(jià)先飛 哪些城市已擠入“新一線”?
[責(zé)任編輯:張曉靜]