國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的最新數(shù)字顯示：3月末，商品房待售面積42441萬(wàn)平方米，比2月末增加536萬(wàn)平方米。此數(shù)據(jù)引來(lái)市場(chǎng)驚呼“原來(lái)商品房存量這麼大”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市銷售量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，庫(kù)存量也繼續(xù)增加，表明樓市新增供應(yīng)量明顯增加，增長(zhǎng)幅度超過(guò)銷售速度，如此巨大的待售量為未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)帶來(lái)變數(shù)。

　　銷售面積、存量面積雙漲

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的最新數(shù)字顯示，1至3月份，全國(guó)商品房銷售面積20898萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)37.1%。與此同時(shí)，3月末，商品房待售面積42441萬(wàn)平方米，比2月末增加536萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加345萬(wàn)平方米。

　　據(jù)上述數(shù)據(jù)，中原地産研究部總監(jiān)張大偉表示，按照每套住房100平方米估算，4.24億平方米全國(guó)商品房待售面積意味著有424萬(wàn)套左右的商品房待售，需要至少6個(gè)月才能完全消化。

　　對(duì)於銷售面積和存量面積同時(shí)上漲，鏈家地産分析師張旭認(rèn)為，一方面是因?yàn)槿ツ晖诨鶖?shù)較低，導(dǎo)致對(duì)比增幅提高明顯；另一方面，今年初市場(chǎng)延續(xù)了去年的回暖趨勢(shì)，銷售情況較佳。

　　據(jù)鏈家地産監(jiān)測(cè)數(shù)顯示，從待售情況看，截至3月底，商品住宅待售面積達(dá)到28145萬(wàn)平方米，比去年底增加了4526萬(wàn)平方米，主要是在1至2月形成的積累。不過(guò)，3月新增商品住宅庫(kù)存為345萬(wàn)平方米，與去年同期相比，庫(kù)存增速小幅回落。

　　“樓市銷售量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，庫(kù)存量也繼續(xù)增加，表明樓市新增供應(yīng)量明顯增加，增長(zhǎng)幅度超過(guò)銷售速度，如此巨大的待售量給未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)帶來(lái)一定的變數(shù)?！眰I(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉説。

　　地區(qū)間樓市供求冷熱不均

　　在全國(guó)商品房待售面積高企的背景下，不同城市之間卻出現(xiàn)了供求的冷熱不均。

　　3月，中原地産研究中心監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅供應(yīng)量較上月有較大幅度回升，是2月供應(yīng)面積的2倍有餘，但這並未緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面，強(qiáng)勁的需求使本輪供求比仍維持在平衡點(diǎn)以下，為0.66。尤其是一線城市供不應(yīng)求現(xiàn)象更為顯著，為0.52。以北京為例，其庫(kù)存量與庫(kù)存消化週期均為2009年1月以來(lái)的最低值。

　　但在三四線城市，卻是另一番景象。

　　申銀萬(wàn)國(guó)監(jiān)測(cè)顯示，1至2月全國(guó)商品房銷售面積增幅高達(dá)49.5%，一個(gè)重要原因是今年春節(jié)期間三四線城市出現(xiàn)了一輪返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮。由於三四線城市回鄉(xiāng)置業(yè)潮漸退，3月申萬(wàn)監(jiān)控的45大城市中，三線城市銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)24.3%，遠(yuǎn)低於一線的76.2%和二線的46.7%(而1-2月一、二、三線的累計(jì)同比分別為82%、94%、74%，差別不大)。目前，其監(jiān)控的三線城市周度銷量已基本回到2012年11月左右的水準(zhǔn)，而一二線城市的需求在3月下旬集中釋放之後，目前也基本穩(wěn)定在2月春節(jié)前後的水準(zhǔn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，除1至2月因春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)增長(zhǎng)較快外，三四線城市其餘時(shí)候增幅不及一二線城市的增速。同時(shí)，2012年，三四線城市開(kāi)工收縮力度相對(duì)較小，因此今年供應(yīng)相對(duì)充足，庫(kù)存水準(zhǔn)相對(duì)較高。

　　未來(lái)樓市走向添變數(shù)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月初“國(guó)五條”新政的出臺(tái)，政策的末班車效應(yīng)帶動(dòng)了樓市交易量的活躍，然而，當(dāng)前房地産行業(yè)庫(kù)存量居於高位，未來(lái)市場(chǎng)存在較大的變數(shù)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉預(yù)計(jì)，一季度市場(chǎng)交易量創(chuàng)新高是以提前釋放未來(lái)幾個(gè)月交易量為前提，二季度需求量萎縮將使得房地産市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”幾成定局。同時(shí)，當(dāng)前庫(kù)存量維持新高，相比需求量的減少、原來(lái)供不應(yīng)求的樓市狀況將得到緩解，多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲局面將有所改觀，雖然北京等一線城市庫(kù)存量較低，但由於新房預(yù)售證發(fā)放時(shí)間及最高價(jià)格都到政府嚴(yán)格限制，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度也有限。

　　經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)莫尼塔研報(bào)顯示，由於新開(kāi)工和竣工的同比回落，全國(guó)商品房可比在建面積同比出現(xiàn)明顯放緩。開(kāi)發(fā)商整體仍處?kù)度?kù)存週期，其潛在庫(kù)存同比增速相比上月明顯回落，但仍接近2008年的峰值水準(zhǔn)。根據(jù)去年拿地的情況來(lái)看，今年上半年供給增加的幅度將相對(duì)有限，由於銷售短期內(nèi)仍將維持較高的增速，預(yù)計(jì)庫(kù)存去化時(shí)間將進(jìn)一步小幅下降。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通過(guò)2008年、2011年的市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律可知，大的調(diào)控政策出臺(tái)之後，市場(chǎng)恢復(fù)週期一般將持續(xù)13個(gè)月左右，加上全國(guó)商品房市場(chǎng)待售量居於高位，因此，預(yù)計(jì)市場(chǎng)全面復(fù)蘇可能得到明年4月；但由於土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑，也影響未來(lái)商品房市場(chǎng)潛在供應(yīng)量，1年或者更長(zhǎng)時(shí)間之後，總體市場(chǎng)可能還將供不應(yīng)求。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)接受記者採(cǎi)訪時(shí)曾表示，準(zhǔn)確、充分的資訊公開(kāi)是房地産調(diào)控的基礎(chǔ)。在基本數(shù)據(jù)不清楚的情況下，到底是供大於求、還是供小于求，普通購(gòu)房者難以判斷並做出理性選擇，也容易給開(kāi)發(fā)商、仲介機(jī)構(gòu)製造恐慌情緒的空間。因此，各地房地産數(shù)據(jù)的公佈應(yīng)進(jìn)一步透明、細(xì)緻，給市場(chǎng)以正確的引導(dǎo)。記者 任峰 孔祥鑫

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