(繪圖 彭靂)

　　“國五條”細則落地，4月各地網(wǎng)簽量都出現(xiàn)大幅下滑。如廣州上半月一手房網(wǎng)簽大跌近五成，二手房較3月底更下滑逾七成。不過客觀來看，4月數(shù)據(jù)的下滑是相較于政策末班車導(dǎo)致集中成交的3月；與往年同期相比，本月的成交量其實算不上慘澹。

　　分析原因有二：一是經(jīng)過短暫一段時間的觀望，近期市場又有購房者認為“國五條”沒有預(yù)想的嚴厲，反而看漲後市進而入市；二是由於除北京外，其他各大城市二手房交易個稅新政的操作辦法遲遲還未出臺，出現(xiàn)了二手仲介借著出臺時間節(jié)點的各種傳言，“忽悠”買賣雙方加緊交易的現(xiàn)象。

　　對此，南方日報向廣州市地稅局諮詢獲悉，廣州二手房個稅計徵辦法出臺尚未有時間表，短期內(nèi)出臺的可能性並不大。購房者須提防因傳言而加急過戶而導(dǎo)致的風(fēng)險。

　　4月交易量較往年並不少

　　廣州“國五條”細則出臺已過半月，二手房市場明顯降溫。記者近日在廣州房地産交易中心看到，與3月時交易中心內(nèi)人頭攢動、各個窗口排起長龍的景象形成了鮮明的對比，目前交易中心內(nèi)人流稀鬆，鮮有排起長隊的現(xiàn)象。與此同時，不少房産仲介也感受到4月的“冷清”，有仲介負責人表示，進入4月後，二手樓市成交量驟然下降，較3月底下滑了七成多。

　　一手房方面也並未出現(xiàn)此前預(yù)想的二手房需求轉(zhuǎn)移到一手市場的現(xiàn)象。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，4月前兩周廣州一手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)近五成的萎縮，發(fā)展商及買家的觀望情緒較濃，

　　4月的市場降溫主要由兩大因素決定。首先是買家的提前入市，“國五條”細則發(fā)佈後，不少人為了搶在新政之前買房，不惜縮短了購房週期，讓3月成了一個交易井噴月，也透支了未來的交易量。另一方面，4月以後開發(fā)商推貨的減少也限制了成交量的維持，廣州人向來沒有在清明期間買樓的習(xí)慣，因此主導(dǎo)一手樓市的開發(fā)商也沒有在此期間推出重磅産品，而傳統(tǒng)的銷售淡季“五一”黃金周又即將到來，開發(fā)商顯然有理由將重點項目和更加實用的優(yōu)惠政策留到那時。

　　當很多人就此感嘆“國五條”的重磅效果時，其實市場真實的情況卻也談不上真正的遇冷。

　　4月的交易量的確出現(xiàn)大幅縮水，但值得注意的是，這是相較異峰突起的3月銷售量而言的。據(jù)統(tǒng)計，3月廣州的二手房網(wǎng)簽量超過7600宗，比2月的1541套增加4倍多，相比1月也有2倍的增幅。而4月上半月日均網(wǎng)簽量為151套，超過200套的天數(shù)也有7天，這與2012年4月4000余套的交易量相比，其實仍維持在正常水準。一手房方面，2013年4月1-7日廣州一手房網(wǎng)簽量1400套，4月8日-14日1502套，同比2012年4月2日-4月8日的1099套和4月9日-15日的1342套均有上升。同樣在深圳，也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

　　各種傳言“忽悠”加急購房

　　業(yè)內(nèi)人士分析，4月交易量沒有想像中的淡，主要是因為經(jīng)過短暫一段時間的觀望，不少人認為“國五條”沒有預(yù)想的嚴厲，沒有真正發(fā)揮威力，反而看漲後市。

　　世聯(lián)地産調(diào)查顯示，2013年一季度購房者信心指數(shù)為56.8，較上季度小幅下降0.2，是自2011年四季度以來首次出現(xiàn)下降。但與去年下半年相比，2013年一季度超過八成的購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為，且有超七成購房者看漲未來房價，再創(chuàng)調(diào)控以來新高。

　　而儘管4月成交量較3月出現(xiàn)大幅萎縮，但價格方面並沒有明顯的下滑跡象，更有20%的熱銷樓盤在新政出臺後漲價。而有分析認為，一旦房企在“五一”前後掀起推貨高峰，市場可能重燃從去年3月開始的熱度。

　　此外筆者走訪發(fā)現(xiàn)，由於廣州二手房交易個稅新政的操作辦法遲遲還未出臺，出現(xiàn)了二手仲介借著出臺時間節(jié)點的各種傳言，“忽悠”買賣雙方加緊交易的現(xiàn)象。

　　早在上月，廣州版細則尚未落地之時，二手市場就風(fēng)傳多個新政落地時間節(jié)點的版本。為了趕在新政落地前交易，避免可能大幅增加的稅費成本，市場恐慌性購房的現(xiàn)象十分明顯，這些傳言也大大加劇了這種心態(tài)。而細則落地後，由於仍未像北京一樣明確二手房交易個稅計徵的具體辦法及執(zhí)行時間，又提供了傳言滋生的溫床。

　　近日二手房市場傳言，本月26日將是廣州執(zhí)行新“國五條”細則中個稅計徵新規(guī)定的節(jié)點，已核稅的須在此時間前完稅，否則將重新核稅。該傳言經(jīng)過市場的反覆發(fā)酵威力不小。在房地産交易中心，筆者就碰到了一位受此傳言影響的購房者李女士。她介紹，原本家裏就有購房計劃，但因為無法一次性付款趕不上在3月完成交易，最近一聽説4月26號才開始執(zhí)行新政，趕緊辦完了銀行同貸趕來交易。

　　筆者近日也以購房者身份走訪了多家二手房仲介，獲得了多個版本的新政執(zhí)行時間。有仲介還是強調(diào)4月26日的時間節(jié)點，有仲介稱會推至五月中旬，但均是借此催促筆者儘快交易。

　　廣州個稅計徵辦法短期內(nèi)不出臺

　　針對市場出現(xiàn)的新情況，廣州市地稅有關(guān)負責人獨家對南方日報重申，廣州二手房個稅計徵辦法出臺尚未有時間表，短期內(nèi)出臺的可能性不大，請購房者不要輕信包括二手房仲介在內(nèi)的傳言。

　　該負責人表示，市地稅將堅決貫徹國家和市政府的“國五條”關(guān)於嚴格執(zhí)行“賣房徵收20%個稅”的要求，正在制定的地方實施細則正在緊鑼密鼓對各種細節(jié)作出預(yù)判。

　　據(jù)了解，“國五條”出臺以來，僅有北京明確了二手房個稅計徵的明確辦法及執(zhí)行時間。根據(jù)北京版細則，徵收個人轉(zhuǎn)讓房屋的財産轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓財産收入額減除財産原值和合理費用後的餘額，再按照20%稅率計算納稅。而對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對主管稅務(wù)機關(guān)通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計徵；而納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機關(guān)通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定徵收率1%計算。此外新舊政策的劃分時間則以網(wǎng)簽為準。

　　上述負責人表示，北京版細則對廣州版細則將起示範作用，但廣州具體情況仍需要具體分析。他透露，根據(jù)個人所得稅法及其實施條例，廣州版細則在計算二手房交易個稅時，也將減除財産原值和合理費用後的餘額再進行計徵。

　　由此有業(yè)內(nèi)人士分析，廣州版的執(zhí)行辦法相信也會比較“溫柔”，購房者無須太過恐慌，而特別是計徵辦法出臺目前尚未有時間表，購房者不應(yīng)受仲介“蠱惑”特別急於交易。(記者 盧軼 實習(xí)生 劉合瀟)

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