單價(jià)9.5萬(wàn)元高價(jià)盤(pán)引發(fā)購(gòu)房人對(duì)於房?jī)r(jià)失控的擔(dān)心，業(yè)界普遍認(rèn)為今年房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)為主

　　現(xiàn)階段放開(kāi)的幾個(gè)高價(jià)盤(pán)，並不意味著限價(jià)政策的完全取消。監(jiān)管部門(mén)為了控制整體均價(jià)，四萬(wàn)元以上的住宅項(xiàng)目仍將緩慢逐步解禁

　　春節(jié)期間，幾個(gè)高價(jià)盤(pán)的相繼獲批入市，讓剛剛過(guò)了節(jié)的購(gòu)房人不再淡定了。尤其是位於北五環(huán)附近的綠地中心項(xiàng)目以9.5萬(wàn)元的價(jià)格獲批入市，讓許多人都開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)在今年繼續(xù)暴漲，自己會(huì)被市場(chǎng)拋得越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　但實(shí)際上，很少有人注意到，單價(jià)9.5萬(wàn)元的綠地中心並非住宅産品，獲批的146套房源平均下來(lái)都是710平方米以上的超大戶(hù)型，與普通購(gòu)房人關(guān)係並不大。但不可否認(rèn)的是，除此之外，1月份仍有多個(gè)超過(guò)4萬(wàn)元的高價(jià)住宅項(xiàng)目入市，並且由於去年所售土地的價(jià)格不菲，今年還將有更多的高價(jià)盤(pán)等待入市。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些高價(jià)項(xiàng)目確實(shí)對(duì)整體房?jī)r(jià)走勢(shì)起到了帶動(dòng)作用，但隨著二季度更多的剛需項(xiàng)目入市，加上政策調(diào)控將採(cǎi)用市場(chǎng)和行政結(jié)合的手段。預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)將以整體趨穩(wěn)為主。

　　四萬(wàn)元禁令年初全面放鬆 多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目低調(diào)入市

　　新年過(guò)後，剛一復(fù)工，一則“單價(jià)9.5萬(wàn)元高價(jià)房獲批入市”的消息就攪動(dòng)了樓市的一池春水。事實(shí)上，這個(gè)位於大望京區(qū)域，南靠望京SOHO，北臨北五環(huán)的綠地中心項(xiàng)目，是綠地在北京打造的重點(diǎn)商業(yè)寫(xiě)字樓綜合體。其領(lǐng)證時(shí)間確切地説是在春節(jié)前一天，1月29日以9.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)獲準(zhǔn)入市銷(xiāo)售的。

　　之所以開(kāi)年後才被爆出，有分析人士稱(chēng)，主要是由於綠地集團(tuán)刻意低調(diào)，專(zhuān)門(mén)選在即將放假的當(dāng)口獲批，使得如此高的價(jià)格並未立即引起足夠的關(guān)注。2013年賺得盆滿(mǎn)缽溢的地産界也多處?kù)斗偶贍顟B(tài)，直到節(jié)過(guò)後，媒體和開(kāi)發(fā)企業(yè)們紛紛重新開(kāi)工時(shí)，方醍醐灌頂如夢(mèng)初醒般地大吃一驚：五環(huán)都10萬(wàn)元了， 並且還是非住宅項(xiàng)目！

　　雖然望京區(qū)域素有“第二個(gè)CBD”之稱(chēng)，其區(qū)域價(jià)值也早已經(jīng)非昔比，但在“限價(jià)”背景下獲批每平方米10萬(wàn)元的項(xiàng)目，很難不被視作一種標(biāo)誌性的事件。因?yàn)?，在此之前的兩個(gè)月裏，北五環(huán)、東南五環(huán)一些零星的中高端項(xiàng)目，還在為每平方米獲批4萬(wàn)元左右，和官方費(fèi)勁磨合。對(duì)此，亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地産分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存就認(rèn)為，這標(biāo)誌著四萬(wàn)元以上不批預(yù)售，解禁了。

　　不僅是綠地中心，還有多個(gè)項(xiàng)目選擇了在新年前後關(guān)注度最低的當(dāng)口入市銷(xiāo)售。作為現(xiàn)房項(xiàng)目，位於東四環(huán)內(nèi)的山水文園就趕在除夕前剛剛獲批了預(yù)售證，單價(jià)高達(dá)五萬(wàn)元以上。而西北五環(huán)的豪宅項(xiàng)目五礦萬(wàn)科如園則在大年初一獲批銷(xiāo)售，單價(jià)同樣高達(dá)五萬(wàn)元以上。

　　1月20日，同時(shí)獲批了兩個(gè)單價(jià)超過(guò)65000元/平方米的豪宅項(xiàng)目：朝陽(yáng)孫河的泰禾·北京院子和豐臺(tái)區(qū)的閱園（紫辰院）。如果説單個(gè)高價(jià)盤(pán)入市還可以視作“漏網(wǎng)之魚(yú)”，那1月份多個(gè)四萬(wàn)元以上項(xiàng)目甚至包括十萬(wàn)元項(xiàng)目地獲批，在業(yè)內(nèi)看來(lái)都意味著，困擾北京高端住宅市場(chǎng)的“四萬(wàn)元限價(jià)令”開(kāi)始全面解禁。

　　還將有更多高價(jià)豪宅今年入市

　　對(duì)於近十萬(wàn)元的獲批價(jià)格，綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到望京已經(jīng)成為各大跨國(guó)公司總部的關(guān)係，10萬(wàn)元的售價(jià)並不貴。另外，他同時(shí)也表示，綠地中心項(xiàng)目是望京區(qū)域標(biāo)桿性的寫(xiě)字樓産品，並非住宅，取證的146套房源，平均下來(lái)每套的面積都在710平方米以上，並非普通住宅，因此並不在住宅四萬(wàn)元禁令的限價(jià)範(fàn)圍內(nèi)，同時(shí)也與住宅價(jià)格沒(méi)有直接的可比性。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然綠地中心並非住宅類(lèi)産品，但北京樓市一向是同位置的住宅售價(jià)要貴過(guò)商業(yè)寫(xiě)字樓。而北五環(huán)目前的住宅價(jià)格都在四萬(wàn)元到五萬(wàn)元之間。因此，該項(xiàng)目地高價(jià)入市也給了整個(gè)望京和奧北區(qū)域其他在售的住宅項(xiàng)目充足的信心。

　　並且在這次開(kāi)閘放水之後，年內(nèi)預(yù)計(jì)還將有中赫萬(wàn)柳書(shū)院、保利海德公園等一系列接近十萬(wàn)元單價(jià)的高端樓盤(pán)計(jì)劃入市。而這些高價(jià)房雖然與大多數(shù)購(gòu)房人關(guān)係不大，但其房?jī)r(jià)整體走勢(shì)具有的帶動(dòng)效應(yīng)，仍令很多普通購(gòu)房人擔(dān)心會(huì)離市場(chǎng)越來(lái)越遠(yuǎn)。

　　對(duì)於這樣的擔(dān)心，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則認(rèn)為，土地價(jià)貴，是倒逼高端項(xiàng)目不斷出現(xiàn)的必然産物，尤其是在當(dāng)前商品房、保障房、自住型商品房的三元格局下，商品房泛高端化明顯，高端市場(chǎng)被放開(kāi)就成了遲早的事情。

　　土地高價(jià)倒逼住宅價(jià)高 1月份住宅用地成交創(chuàng)6年來(lái)新高

　　剛剛過(guò)去的1月份，土地市場(chǎng)就出奇地火熱，更加劇了未來(lái)高價(jià)盤(pán)增多的趨勢(shì)。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份北京土地市場(chǎng)共成交26宗土地，累計(jì)吸金金額達(dá)到405.92億元，僅微微次於去年11月份的406.98億元的月度成交高點(diǎn)。而在成交的26宗土地中，住宅用地再次成為成交主力，達(dá)11宗，創(chuàng)下自2009年以來(lái)連續(xù)6年時(shí)間裏的同期新高。與此同時(shí)，自住商品房用地持續(xù)保持著高佔(zhàn)比率，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊就佔(zhàn)據(jù)了10宗。

　　另外，根據(jù)北京市土儲(chǔ)中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2月7日，北京市尚有16宗經(jīng)營(yíng)性用地正在交易，其中大部分將於2月份完成成交?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2月份土地市場(chǎng)仍將保持火熱態(tài)勢(shì)，有望迎來(lái)另一個(gè)成交高峰。

　　對(duì)此，京城一家房企的副總經(jīng)理對(duì)北京青年報(bào)記者表示，他所在公司的一個(gè)高價(jià)項(xiàng)目二期就始終未能獲批，但公司方面又不願(yuàn)低價(jià)賣(mài)，因?yàn)橥恋氐某杀緝r(jià)格就接近兩萬(wàn)元，不賣(mài)上四萬(wàn)元，就很難獲得利潤(rùn)，因此就一直處?kù)稊R置待上市的狀態(tài)。

　　他也認(rèn)為，現(xiàn)階段放開(kāi)的幾個(gè)高價(jià)盤(pán)，並不意味著限價(jià)政策的完全取消。監(jiān)管部門(mén)為了達(dá)到控制整體均價(jià)的目的，四萬(wàn)元以上的住宅項(xiàng)目仍將緩慢逐步解禁。而在樓市整體供應(yīng)較少的一季度，幾個(gè)高價(jià)盤(pán)的入市會(huì)造成成交均價(jià)較高。預(yù)計(jì)從二季度開(kāi)始，隨著剛需項(xiàng)目的啟動(dòng)，整體價(jià)格才有望被拉低。

　　房企不擔(dān)心成交腰斬

　　新盤(pán)將在二季度入市

　　幾個(gè)高價(jià)盤(pán)的相繼入市，雖然拉高了樓市的整體價(jià)格，但由於購(gòu)買(mǎi)者相對(duì)小眾，並未像剛需盤(pán)那樣出現(xiàn)入市即售罄的火爆。相反，由於在售項(xiàng)目多為高價(jià)盤(pán)，也導(dǎo)致樓市成交的不斷走低。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，包含首開(kāi)熙悅睿府·書(shū)香、紅杉公館、金隅香溪家園、亦莊金茂悅等項(xiàng)目在內(nèi)，北京樓市僅有7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。無(wú)論是同比去年1月份的17個(gè)項(xiàng)目，還是環(huán)比去年12月份的24個(gè)項(xiàng)目，新盤(pán)供應(yīng)都大幅削減。

　　與此同時(shí)，1月份成交量也遭遇了腰斬。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬(wàn)平方米，成交套數(shù)、成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。6908套的住宅月成交量也僅高於2012年1月時(shí)的4473套，成為自2006年商品住宅開(kāi)始網(wǎng)簽以來(lái)，近9年元月商品住宅銷(xiāo)量出現(xiàn)的第二低位。

　　不過(guò)，土地市場(chǎng)的火熱證明短期的銷(xiāo)量銳減並未影響房企對(duì)於後市的判斷。任啟鑫就認(rèn)為，短期的成交萎靡對(duì)於大部分房企來(lái)説並不用過(guò)分擔(dān)心，造成的原因既有春節(jié)淡市的傳統(tǒng)因素影響，也有短期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方觀(guān)望，房企惜售情緒加重、推盤(pán)積極性降至歷史冰點(diǎn)的因素。

　　他預(yù)計(jì)，從2月下旬開(kāi)始，北京的住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)量將逐步增加，尤其到了第二季度，剛需項(xiàng)目、改善型項(xiàng)目、豪宅別墅都會(huì)積尋求銷(xiāo)售。從去年開(kāi)始延續(xù)至今的土地成交高峰也必然促使今年將有更多的商品房、自住型商品房入市。目前的樓市存貨低的壓力並不會(huì)長(zhǎng)期存在，也難以對(duì)市場(chǎng)形成明顯的預(yù)期性影響。

　　●預(yù)測(cè)●

　　關(guān)於房?jī)r(jià)走勢(shì)全面趨穩(wěn)成業(yè)內(nèi)共識(shí)

　　1月份，樓市成交量大幅下降的同時(shí)，成交價(jià)格並沒(méi)有出現(xiàn)明顯的起伏。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份，北京商品住宅成交均價(jià)為26181元/平方米，與上月基本持平。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)保持在高位震蕩，市場(chǎng)在馬年趨穩(wěn)也已經(jīng)成了共識(shí)。

　　全國(guó)房地産商會(huì)在1月末發(fā)佈的《2013-2014年度中國(guó)房地産市場(chǎng)報(bào)告》中指出，今年我國(guó)房地産市場(chǎng)供給將會(huì)增加，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，房地産需求將保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步回落，全年走勢(shì)呈現(xiàn)前高後低態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)總體保持基本平穩(wěn)。

　　上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也預(yù)計(jì)，2014年樓市將在高位震蕩並逐步降溫，但房?jī)r(jià)以企穩(wěn)為主，不會(huì)明顯下跌。他認(rèn)為，2014年樓市再現(xiàn)去年輝煌的可能性不大，因?yàn)槠渥陨碛卸踢L期的規(guī)律。2012年見(jiàn)底反彈，2013年趨於回暖、部分城市過(guò)熱，2014年高位震蕩、慢慢降溫。這其中既有市場(chǎng)自身調(diào)整的機(jī)制，也有政策繼續(xù)收緊的原因。

　　而首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地産管理系系主任趙秀池在分析時(shí)也表示，銀行收緊按揭貸款，這將影響購(gòu)買(mǎi)力。並且在政策層面，十八屆三中全會(huì)以後，用市場(chǎng)的手段調(diào)節(jié)房地産市場(chǎng)的思路已被確立，並且轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)效機(jī)制”的思路也十分明顯。

　　不過(guò)，這種長(zhǎng)效機(jī)制的建立和鋪開(kāi)需要時(shí)間，限購(gòu)政策取消一蹴而就也會(huì)引爆危機(jī)，較長(zhǎng)一段時(shí)間的“過(guò)渡期”是必需的。而在過(guò)渡期內(nèi)，目前的樓市調(diào)控難以放鬆，但市場(chǎng)手段將更多得到支援，房?jī)r(jià)也會(huì)以趨穩(wěn)為主。本版文/本報(bào)記者 李桁