樓市步入調(diào)整陣痛期

　　春天來(lái)臨，樓市卻迅速降溫，3月份以來(lái)主要城市成交持續(xù)低迷。思路轉(zhuǎn)變的背景下，一、二線城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲到什麼時(shí)候？三、四線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌到什麼水準(zhǔn)？

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在去年突如其來(lái)的爆髮式高增長(zhǎng)結(jié)束後，今年樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調(diào)整期。

　　成交持續(xù)低迷

　　3月份以來(lái)，樓市繼續(xù)降溫，去年市場(chǎng)極度瘋狂與春風(fēng)得意，終於不可避免地導(dǎo)致了“馬失前蹄”。

　　中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月全國(guó)樓市成交開始出現(xiàn)明顯下滑勢(shì)頭，而進(jìn)入3月份，樓市成交更加低迷。

　　高華證券公司的研報(bào)稱，3月首周，已公佈數(shù)據(jù)的35個(gè)城市的交易量周平均值分別較2013年均值和2013年上半年均值低25%和19%。年初至今，已公佈數(shù)據(jù)的24個(gè)城市中有18個(gè)交易量下降，中值同比下降28%。

　　“監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示3月份市場(chǎng)持續(xù)低迷?！敝性禺b集團(tuán)主席黎明楷説，“這對(duì)於房地産企業(yè)銷售與現(xiàn)金將帶來(lái)巨大影響，今年樓市前景不太樂(lè)觀”。

　　值得注意的是，一線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價(jià)格也開始鬆動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上漲速度正在放緩，房?jī)r(jià)下跌的城市逐漸增加。

　　“去年樓價(jià)漲幅過(guò)快，尤其一線城市樓價(jià)漲幅過(guò)高，而太高的價(jià)格一定會(huì)抑制需求，包括投資需求與自住需求。綜合看今年房地産市場(chǎng)將面臨更大壓力”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策諮詢部研究員王小廣説。

　　在區(qū)域差異日漸明顯的同時(shí)，房地産企業(yè)之間的分化也在加速進(jìn)行。13日在廣州公佈的2013年度中國(guó)房地産卓越100榜顯示，大企業(yè)與中小企業(yè)之間的分化日益明顯，大型企業(yè)搶佔(zhàn)的市場(chǎng)“蛋糕”越來(lái)越大。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)有7家大型房企銷售收入超過(guò)千億，銷售前10強(qiáng)企業(yè)總金額超過(guò)10000億元，龍頭萬(wàn)科年銷售更是達(dá)到1700億元紀(jì)錄，成為超大型企業(yè)。

　　房地産進(jìn)入調(diào)整期

　　成交繼續(xù)萎縮、庫(kù)存居高不下、市場(chǎng)信心明顯不足、信貸全面緊縮……越來(lái)越多的跡象表明，目前樓市面臨的形勢(shì)出現(xiàn)了根本性的變化，樓市正逐步步入調(diào)整。

　　“2014年將是房地産行業(yè)一個(gè)中長(zhǎng)期的拐點(diǎn)，意味著房地産牛市結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。”王小廣説，“信貸趨緊、高房?jī)r(jià)抑制投機(jī)和自住需求以及目前樓市供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存水準(zhǔn)居高不下，上述三個(gè)因素都導(dǎo)致樓市將進(jìn)入調(diào)整”。

　　中國(guó)房地産業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一預(yù)測(cè)：“經(jīng)濟(jì)增速放緩以及房地産市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10多年發(fā)展後需求狀況和結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，預(yù)計(jì)2014年及今後一個(gè)時(shí)期，房地産的走勢(shì)將更加平穩(wěn)和理性。”

　　“調(diào)整是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過(guò)程，但這是房地産行業(yè)必須經(jīng)歷的陣痛，只有經(jīng)歷了調(diào)整，今後才能健康發(fā)展?！蓖跣V説。

　　在調(diào)整成為大勢(shì)所趨的背景下，一、二線城市地王現(xiàn)象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調(diào)控思路下，房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢(shì)，但也不會(huì)大起大落。

　　“一線城市地價(jià)實(shí)在是太高了”，卓越置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)感嘆，“今年一定是分化年”。

　　“一、二線城市情況最令人擔(dān)心，如果去掉投資需求，供給絕對(duì)是過(guò)剩的，政府需要防範(fàn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。”王小廣説。

　　房企面臨危機(jī)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入調(diào)整期也意味著房地産行業(yè)正步入全面深化改革的時(shí)期，政府需要落實(shí)好分類調(diào)控的政策，而企業(yè)也要積極防範(fàn)風(fēng)險(xiǎn)，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。

　　廣東房地産行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲表示，今年以來(lái)銀行房地産信貸與以往有很大不同，首套房貸款優(yōu)惠利率都上浮了15%，，融資環(huán)境的變化凸顯風(fēng)險(xiǎn)，房地産行業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)必須把握好風(fēng)險(xiǎn)。此外，網(wǎng)際網(wǎng)路行業(yè)對(duì)房地産行業(yè)的顛覆影響與衝擊將越來(lái)越明顯。房地産企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮説：“不再把房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)是一個(gè)巨大進(jìn)步。政府必須堅(jiān)決抑制大城市發(fā)展，大中小城市要協(xié)調(diào)發(fā)展，這才是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制?！?/p>