6月10日以來，有關(guān)瀋陽鬆綁“限購令”的消息可謂一波三折。最新消息顯示，瀋陽市政府部門否認(rèn)全面取消限購。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述鬆綁政策應(yīng)屬“口頭通知”，雖未發(fā)佈文件，但實際上已在執(zhí)行。瀋陽樓市供大於求情況明顯，且房價收入比合理，限購政策無存在的必要。對於很多類似的二三線城市來説，即便真的取消限購，也難以真正激活市場。

　　住宅庫存壓力大

　　瀋陽鬆綁限購仍然顯得撲朔迷離。6月10日，有消息稱，瀋陽已取消限購政策，本地人和外地人可購多套住宅。媒體報道稱，瀋陽市住建系統(tǒng)一位官員證實，瀋陽正在調(diào)整限購政策，對本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環(huán)內(nèi)可以購買多套房屋，但銀行不提供任何貸款。對於已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區(qū)域內(nèi)限購1套住房政策依然不變。11日，又有消息表示，瀋陽自即日起恢復(fù)限購。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)了解，瀋陽此前確曾召集房地産企業(yè)開會，口頭通知限購政策調(diào)整。但對於該項政策，瀋陽不會出臺文件予以明確。這種做法與此前福建省頗有類似之處，即僅作內(nèi)部通報，但並不以紅頭文件的形式發(fā)佈。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，從瀋陽市政府的角度看，有四個理由對限購政策做出調(diào)整。

　　一是住宅庫存壓力大。根據(jù)上海易居房地産研究院的數(shù)據(jù)，截至今年5月底，瀋陽新建住宅庫存為1828萬平方米，遠(yuǎn)超京滬，僅次於全國庫存最高的天津。按過去6個月的移動平均銷量，需要22個月才能去化完畢。

　　二是房價收入比合理。該機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，瀋陽市的房價收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8，該趨勢與全國大部分城市相反。説明瀋陽並無任何房價泡沫，不需要限購。

　　三是瀋陽的限購範(fàn)圍較小，僅限二環(huán)以內(nèi)，實際效果有限。

　　四是瀋陽鬆綁限購的舉措，暗合監(jiān)管層關(guān)於“分類調(diào)控”的要求。

　　市場短期難激活

　　事實上，在瀋陽之前，已有多個城市調(diào)整限購政策，如南寧、銅陵、天津、蕪湖等。另有一些城市通過調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購房落戶、稅費減免等其他方式救市。根據(jù)中原地産不完全統(tǒng)計，從去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8個省份16個城市進(jìn)行了相關(guān)政策的微調(diào)或鬆綁。其中，長三角地區(qū)最密集。

　　分析人士認(rèn)為，上述鬆綁調(diào)控的城市與瀋陽有著諸多類似之處，如庫存龐大、房價維持平穩(wěn)乃至下調(diào)、地方財政收入受到影響等。

　　楊紅旭認(rèn)為，限購本身屬於短期政策，其目的是通過抑制住宅需求，進(jìn)而防範(fàn)房價過快上漲，或使房價趨穩(wěn)。而當(dāng)前的形勢是，全國主要城市成交量明顯萎縮，全國房價已經(jīng)面臨短週期性質(zhì)的小拐點(並非長週期性質(zhì)的大跌和崩盤)。因此，限購也就沒有存在的必要了。

　　同時，今年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的壓力很大，而近幾個月，房地産已經(jīng)開始拖經(jīng)濟(jì)的後腿。地方政府不希望房地産“大落”。因此，鬆綁調(diào)控就成為必然選擇。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-4月，全國全社會固定資産投資增幅為17.3%，同期房地産開發(fā)投資增幅為16.4%。

　　值得注意的是，頻繁鬆綁限購對市場預(yù)期帶來不利影響。近期住建部工作組已奔赴各地進(jìn)行督導(dǎo)，防止樓市政策的微調(diào)演變成大範(fàn)圍鬆綁。分析人士指出，按照監(jiān)管層的口徑，在調(diào)整政策的過程中，仍有紅線不可逾越：一線城市限購政策不得調(diào)整、最低首付比例等信貸政策不得擅自調(diào)整。

　　中原地産認(rèn)為，在上述紅線範(fàn)圍內(nèi)，未來仍可能有城市跟風(fēng)進(jìn)行鬆綁。這些城市的主要特徵在於：庫存消化週期超過一年、一季度成交面積大幅下滑、土地出讓金過低、購地銷售比過高、有實質(zhì)性降價樓盤、人口凈流出、新區(qū)面積過大等。取消限購雖屬中長期的大趨勢，但其短期作用或不理想。本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由於部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的微調(diào)難以拉動市場成交。

　　楊紅旭也指出，當(dāng)前市場處於下行通道，從制約購房需求的因素分析，貨幣政策和房貸執(zhí)行的鬆緊程度，遠(yuǎn)比限購放鬆、取消與否更重要。不過，取消限購對於地産股是一個短期利好。