律師提醒買(mǎi)房人，不要貪圖便宜而購(gòu)買(mǎi)二手期房。在購(gòu)房前，要核驗(yàn)房屋的産權(quán)，要購(gòu)買(mǎi)有産權(quán)證的房産。資料圖片 周曉東 攝

　　近日，朱先生給新京報(bào)熱線打來(lái)電話，説他買(mǎi)了一套二手房，由於房産還未取得房本，無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)。中間又因?yàn)檫t付房款，房主要求解除合同，但已交給房主的120萬(wàn)元卻被拖欠著未歸還。

　　事實(shí)上，早在2005年，國(guó)務(wù)院七部委發(fā)佈《關(guān)於做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，明令禁止期房轉(zhuǎn)讓。但在現(xiàn)實(shí)買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，還是有不少的購(gòu)房者看中二手期房並私下進(jìn)行交易，而忽略了二手期房交易的種種風(fēng)險(xiǎn)。

　　案例 買(mǎi)期房過(guò)戶(hù)需等兩年半，引出兩場(chǎng)官司

　　去年10月，朱先生通過(guò)鏈家地産看中了昌平回龍觀地區(qū)國(guó)風(fēng)美唐一套商住房，60平方米，最終商定以171萬(wàn)元成交。雙方約定，將總房款分四次付款付清。由於該房為期房，房主還沒(méi)拿到房本，雙方約定950天內(nèi)完成過(guò)戶(hù)。這意味著如果一切順利的話，這個(gè)期房買(mǎi)賣(mài)的交易將長(zhǎng)達(dá)兩年半才能完結(jié)。

　　截至去年12月20日，朱先生將120萬(wàn)元打入房主賬戶(hù)，其中一筆晚打了15天，房主起訴朱先生要求解除買(mǎi)賣(mài)合同，並賠償違約金?！叭ツ昴甑追渴谢鸨伸陡犊钔砹?，房主想漲價(jià)10萬(wàn)，但我只同意給3萬(wàn)，最後成了被告”。朱先生説。

　　今年5月，昌平區(qū)法院一審判處朱先生敗訴，合同解除。但朱先生已交給房主的120萬(wàn)元房款，卻因房主“無(wú)錢(qián)”而被拖欠至今。朱先生決定起訴房主，要回房款。

　　買(mǎi)房買(mǎi)出兩場(chǎng)官司，朱先生這才發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)二手期房的風(fēng)險(xiǎn)很大。朱先生認(rèn)為，鏈家地産代理了政府禁止交易的房源，並且沒(méi)有建議購(gòu)房人做資金監(jiān)管，加大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，令自己蒙受損失。

　　鏈家地産相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前買(mǎi)賣(mài)雙方已經(jīng)通過(guò)司法途徑解決此房的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，從一審判決來(lái)看，法院認(rèn)可買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同真實(shí)有效。朱先生通過(guò)司法追要已付房款鏈家地産也將全程予以配合。如果雙方買(mǎi)賣(mài)合同解除，與鏈家地産簽訂的居間合同也可解除，並退還仲介費(fèi)。

　　調(diào)查 仲介代理二手期房隨處可見(jiàn)

　　據(jù)了解，在2005年以前，不少購(gòu)房人通過(guò)修改與開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同，來(lái)完成産權(quán)變更，這種期房交易就是所謂的“改底單”。而為了打擊炒房，國(guó)家明令禁止期房交易。同時(shí)，隨著網(wǎng)簽的推行，“改底單”意味著需要先退房再網(wǎng)簽，這樣將提高項(xiàng)目的退房率，各種風(fēng)險(xiǎn)令開(kāi)發(fā)商不願(yuàn)配合改底單。

　　隨著改底單越來(lái)越難，期房交易又衍生出另一種形式，即掛在仲介公司售賣(mài)。但要完成過(guò)戶(hù)，需等待期房從交房、拿到房産證後才能實(shí)現(xiàn)，最快也需要一年時(shí)間，而一般的二手房買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)間為3個(gè)月。因此，在二手期房漫長(zhǎng)的交易期間，存在著巨大的變數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者在順義、房山、通州、豐臺(tái)等區(qū)域的仲介門(mén)店看到有大量二手期房的出售資訊。各大新樓盤(pán)周邊的仲介門(mén)店中，未交付的期房房源也隨處可見(jiàn)。

　　在昌平回龍觀，首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐因?yàn)閬?zhàn)據(jù)13號(hào)線和8號(hào)線雙線出口位置而受到購(gòu)房人青睞，目前該項(xiàng)目一期已交付。二期正在售，將於今年10月交房，已有房源在仲介門(mén)店銷(xiāo)售。一位經(jīng)紀(jì)人表示，門(mén)店裏的房源都是房主首次開(kāi)盤(pán)時(shí)挑的優(yōu)質(zhì)房源，價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格與現(xiàn)在售樓處在售的被挑剩下的樓層和戶(hù)型持平。而一期已有房本的房源價(jià)格則在3.5萬(wàn)/平米。

　　當(dāng)記者問(wèn)“二期還沒(méi)交房，也沒(méi)有房本，如何保證交易安全”時(shí)，該經(jīng)紀(jì)人表示：“房主把原始購(gòu)房合同、發(fā)票押到你那裏，等房本下來(lái)時(shí)委託你去領(lǐng)房本、過(guò)戶(hù)，保證交易的安全性。如果房主漲價(jià)、毀約，可以約定為總房款的20%為違約金”。

　　律師提醒 勿圖便宜買(mǎi)二手期房

　　北京市銘滔律師事務(wù)所合夥人律師孫濤表示：根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)産物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外?！边@就是説，當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同後，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律後果。不經(jīng)登記，法律不認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了房屋物權(quán)的變動(dòng)。

　　目前，住建部明令禁止期房買(mǎi)賣(mài)。一旦出現(xiàn)糾紛訴諸法律，法院判定以買(mǎi)賣(mài)合同為主，但房屋主管部門(mén)無(wú)法登記該房屋，房屋所有人仍為原房主。如果産權(quán)還沒(méi)下來(lái)，等待過(guò)戶(hù)時(shí)間太長(zhǎng)，期間一旦房?jī)r(jià)上漲，一些房主會(huì)坐地漲價(jià)，甚至毀約。一旦打起官司，至少要半年以上才有結(jié)果。此外，此類(lèi)房源還有一大筆稅費(fèi)要交。

　　孫濤提醒買(mǎi)房人，不要貪圖便宜購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房源。在購(gòu)房前，要核驗(yàn)房屋的産權(quán)，要購(gòu)買(mǎi)有産權(quán)證的房産。

　　■ 名詞解釋

　　期房 人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。即指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地産權(quán)證（大産證）止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

　?。ú蓪?xiě)/新京報(bào)記者 袁曉瀾）