珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局近日在官網(wǎng)發(fā)佈文件，取消樓市限購政策。至此，全國已有41個城市陸續(xù)取消樓市限購，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅(jiān)持限購。數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大城市已經(jīng)連續(xù)7個月供大於求，整體庫存一再達(dá)到歷史高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，未來樓市傾向於“去行政化”的市場自我調(diào)節(jié)。在絕大部分限購城市已經(jīng)取消、放鬆限購政策的前提下，一線城市限購政策短期內(nèi)雖然不會取消，但是退出只是時(shí)間問題(經(jīng)濟(jì)參考報(bào)9月29日)。

　　在一次次的試探、否認(rèn)、叫停、暗松之後，影響中國房地産市場多年的限購政策，正在逐步淡出。此前，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。

　　此前，南寧市房産局出臺相關(guān)政策，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。這一政策被房地産行業(yè)向外解讀為“救市第一槍”。然而，南寧市房産局很快出聲稱，這只是推動北部灣同城化的舉措之一。但連房地産業(yè)內(nèi)人士都不認(rèn)為這一舉措能夠在多大程度上形成“鬆綁刺激效應(yīng)”。

　　除直接鬆綁限購?fù)?，一些城市還通過稅費(fèi)減免、資金補(bǔ)貼、信貸放鬆等方式，來刺激房地産市場的購買力。市場轉(zhuǎn)冷影響房企土地購置，對許多依賴土地財(cái)政的地方政府來説，將明顯影響地方政府的財(cái)政收入，這也為地方政府出臺“救市”政策提供動力。部分城市紛紛開始“鬆綁”樓市?？紤]到高層此前明確的分類調(diào)控原則，只要不觸及底線，根據(jù)自身城市情況進(jìn)行的微調(diào)或在官方容忍範(fàn)圍之內(nèi)。但此前限購政策在許多二三線城市執(zhí)行並不嚴(yán)格，略微放鬆對市場的刺激作用也相對有限。目前，信貸的縮緊進(jìn)一步加劇了房企的困難，尤其是偏緊的信貸對於房地産需求的抑製作用十分明顯。

　　中國房地産市場的降溫已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。專家指出，2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化，在2013年出現(xiàn)的市場分化逐漸演變?yōu)槭袌龅娜€放緩。包括大中小開發(fā)商在內(nèi)的房企降價(jià)和優(yōu)惠促銷等活動已經(jīng)呈現(xiàn)全面鋪開之勢，更引起業(yè)界緊張的是，今年以來，中小房企資金鏈斷裂乃至倒閉的情況已在多地出現(xiàn)。一些人士預(yù)測稱，在供需變化、融資渠道收縮等形勢下，房地産行業(yè)已經(jīng)觸到“天花板”，而房企或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)。

　　在這種形勢下，房企對於政府再次出手“救市”的呼聲日趨高漲。今年高層提出的房地産市場分類調(diào)控的核心就是地方能夠根據(jù)自己城市的情況，制定符合市場和本地實(shí)際的差異化政策。地方政府的調(diào)控思路不能只是單一地鬆綁或者收緊，而應(yīng)該全面綜合地考慮市場狀況，既要支援剛性需求購房者，也要確保市場穩(wěn)定。目前放鬆限購的效果非常小。在樓市成交整體低迷的背景下，信貸政策似乎一直沒有鬆動的跡象，反而出現(xiàn)了停貸、利率上浮等跡象。此外，經(jīng)濟(jì)增長下行壓力依然存在。房地産的投資值未能得到釋放，大範(fàn)圍的投機(jī)性購房不會出現(xiàn)。

　　中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商降價(jià)主要有三方面原因，首先是信貸緊張，其次是庫存壓力大，三是預(yù)期變了。而信貸是最關(guān)鍵因素，今年就算全面放開限購，如果信貸依然收緊，市場依然會降溫。今年的《政府工作報(bào)告》首度未提房價(jià)調(diào)控，取而代之的是針對不同城市情況分類調(diào)控。從已公佈的“鬆綁”路線來看，購房資格中戶籍放鬆和限購範(fàn)圍鬆動都是限購政策調(diào)整的手段。但有業(yè)內(nèi)人士表示，放開限購對市場的影響力或許並沒有想像中那麼大，尤其是一二線城市樓價(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了，貸款不能放開對購買力的釋放作用就會打折扣，因此後市如何或許確實(shí)還要觀望一陣才更清晰。

　　目前問題是一些城市商品住房成交量價(jià)齊跌，可售房源處於歷史高位，而且消費(fèi)者出於“買漲不買跌”的心理，越加遠(yuǎn)離樓市。如果像業(yè)內(nèi)人士所擔(dān)心的，放開限購還是沒人買，怎麼辦？不僅如此，如果放開限購，甚至是放開限貸，投資性與投機(jī)性購房潮捲土重來，“炒房團(tuán)”放虎歸山成“還鄉(xiāng)團(tuán)”，房地産調(diào)控豈非前功盡棄？現(xiàn)在房價(jià)剛有所下降，普通老百姓從中看到了希望。如果“救市之槍”頻頻打響，會不會令有剛性購房需求的中低收入者很受傷？