近日,記者接到站前路一宗1100平方米二樓商業(yè)交易的業(yè)主方報(bào)料,該商業(yè)大場(chǎng)于2012年6月簽約出售,交易價(jià)是1.5萬(wàn)元/m2,遞件完稅時(shí)雙方只報(bào)1萬(wàn)元/m2,但地稅評(píng)估價(jià)為2.2萬(wàn)元/m2,之後雙方分別提起訴訟,經(jīng)過一審、二審,法院最終依然維持雙方履行合同的決定,為此買方申請(qǐng)執(zhí)行判決遞件過戶,今年8月地稅評(píng)估價(jià)格居然飆升到5.6萬(wàn)多元/m2,按此評(píng)估價(jià)計(jì)算,業(yè)主方承擔(dān)的土地增值稅已超過該交易真實(shí)價(jià)格。

　　記者向此筆交易的買方進(jìn)行求證,該公司人士證實(shí)該筆交易真實(shí)價(jià)格的確是1.5萬(wàn)元/m2,雙方對(duì)交易價(jià)格無(wú)異議,卻對(duì)稅局先後兩次差異巨大的評(píng)估價(jià)覺得“難以接受”,雙方希望按照第一次的地稅評(píng)估價(jià)2.2萬(wàn)元/m2進(jìn)行完稅過戶,這筆發(fā)生在兩年前的交易不應(yīng)該適用最新的評(píng)估價(jià),而且考慮到該商鋪面積較大、目前空置以及位處二樓的事實(shí),該商鋪的市場(chǎng)價(jià)也不大可能到5.6萬(wàn)元/m2。為此,買方已于8月27日向地稅部門提出存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理申請(qǐng)表,截至記者發(fā)稿時(shí),買家尚未收到地稅方面的回復(fù)。

　　本次“豉油比雞貴”的交易涉及的商鋪在站前路42號(hào)二樓,盈聯(lián)多公司于1995年購(gòu)買該商鋪,面積1101.8平方米,購(gòu)入成本9793498元(每平方米價(jià)發(fā)票6000元,裝修收據(jù)3000元)。據(jù)代表盈聯(lián)多公司的廣東啟源律師事務(wù)所律師鄔德介紹,盈聯(lián)多公司是香港某上市公司在深圳設(shè)立的子公司。

　　爭(zhēng)議緣起:想省稅費(fèi)報(bào)低價(jià)被駁回

　　據(jù)業(yè)主方介紹,站前路42號(hào)二樓購(gòu)入後一直用於出租,至出售前為止每月租金約為8萬(wàn)元,折合每平方米月租為79元左右。後來,該公司為處理資産,決定出售站前路42號(hào)。聯(lián)鴻公司與盈聯(lián)多公司于2012年6月7日簽訂《房屋買賣合同》,約定15000元/m2,總價(jià)1652多萬(wàn)元,各付各稅,2012年7月31日前完成交易過戶。當(dāng)時(shí)在仲介代理人“指點(diǎn)”下,為減輕稅費(fèi),雙方于7月14日簽訂一份用於辦理網(wǎng)簽的《存量房買賣合同》,該合同約定的總成交價(jià)為1000萬(wàn)元,7月17日雙方及仲介人員到房産交易中心辦理網(wǎng)簽。哪料,荔灣區(qū)地稅評(píng)估出來的價(jià)格比雙方的真實(shí)價(jià)格還要高,核定房屋計(jì)稅價(jià)為22000元/m2。

　　據(jù)盈聯(lián)多公司測(cè)算,盈聯(lián)多公司按照雙方合同約定15000元/m2計(jì)稅,交易稅費(fèi)為310多萬(wàn)元;若按照稅務(wù)部門核定22000元/m2計(jì)稅,交易稅費(fèi)為近700萬(wàn)元,多交稅費(fèi)將近390萬(wàn)元。

　　纏訟兩年:評(píng)估價(jià)翻倍稅費(fèi)貴過鋪價(jià)

　　據(jù)盈聯(lián)多公司代表律師鄔德介紹,評(píng)估價(jià)從1.5萬(wàn)元/m2飆升到2.2萬(wàn)元/m2後,雙方曾一度希望撤銷交易,用拍賣的方式來解決過戶問題,不過由於拍賣會(huì)産生5%的傭金,雙方對(duì)增加的費(fèi)用談不攏,故此一直未能就稅費(fèi)爭(zhēng)議找到解決方案。隨後聯(lián)鴻公司起訴要求盈聯(lián)多履行合同並支付違約金,盈聯(lián)多公司反訴聯(lián)鴻公司希望解除合同。2012年底荔灣區(qū)人民法院一審判決公佈,合同應(yīng)繼續(xù)履行且業(yè)主方需支付違約金,隨後盈聯(lián)多公司不服一審判決而提起上訴,今年5月法院公佈二審判決結(jié)果,除了違約金計(jì)算方式有所改變外,維持一審判決。今年8月,聯(lián)鴻公司向法院申請(qǐng)執(zhí)行生效判決,單方辦理房屋的過戶手續(xù),地稅部門核定房屋計(jì)稅價(jià)格為56839.59元/m2,完稅的價(jià)款核定為6262多萬(wàn)元。據(jù)記者了解,本次交易所産生的稅費(fèi)最重一項(xiàng)是由業(yè)主承擔(dān)的土地增值稅,按土地增值稅4級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算,增值額在200%以上,適用稅率為60%。這樣的話,本次交易應(yīng)納土地增值稅就達(dá)2422萬(wàn)元,比交易價(jià)1652多萬(wàn)元還高。

　　鄔德律師認(rèn)為,本次交易若按照稅務(wù)部門核定的價(jià)格完稅,將導(dǎo)致盈聯(lián)多公司及聯(lián)鴻公司嚴(yán)重虧本進(jìn)行房屋買賣。

　　涉及商鋪:站前路42號(hào)二樓

　　面積:1101.8平方米

　　仲介目前估價(jià):約2萬(wàn)多元/m2

　　事件經(jīng)過:1995年

　　盈聯(lián)多買下商鋪,購(gòu)入成本約9000元/m2

　　2012年

　　聯(lián)鴻欲買商鋪,與盈聯(lián)多約定15000元/m2,總價(jià)1652多萬(wàn)元,各付各稅;為減輕稅費(fèi),聯(lián)鴻與盈聯(lián)多簽訂一份用於辦理網(wǎng)簽的《存量房買賣合同》,合同約定總成交價(jià)為1000萬(wàn)元;

　　地稅核定房屋計(jì)稅價(jià)為22000元/m2

　　(若按22000元/m2計(jì)稅,完稅的價(jià)款是2400多萬(wàn)元,比真實(shí)交易價(jià)多出770多萬(wàn)元)

　　2014年

　　8月,地稅核定房屋計(jì)稅價(jià)格為56839.59元/m2,完稅的價(jià)款核定為6262多萬(wàn)元,比真實(shí)交易價(jià)多出4609多萬(wàn)元;

　　盈聯(lián)多和聯(lián)鴻希望按照第一次的地稅評(píng)估價(jià)2.2萬(wàn)元/m2進(jìn)行完稅過戶

　　增值幅度達(dá)500% 適用60%稅率

　　本次交易所産生的稅費(fèi)最重一項(xiàng)是由業(yè)主承擔(dān)的土地增值稅。

　　增值額在200%以上,適用稅率60%,盈聯(lián)多19年前購(gòu)入該物業(yè)成本為9000元/m2,稅局今年8月核定的評(píng)估價(jià)為5.6萬(wàn)元/m2,增值幅度達(dá)500%,故應(yīng)適用60%的稅率。按增值額4609萬(wàn)元計(jì)算,增值額60%為2765萬(wàn)元,扣除上手購(gòu)置成本35%後(相當(dāng)於342萬(wàn)),應(yīng)納土地增值稅達(dá)2422萬(wàn)元,比交易價(jià)1652多萬(wàn)元還高。