9月30日央行和銀監(jiān)會發(fā)佈的放鬆限貸政策，並沒有立刻作用到十一黃金周的樓市上去。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，黃金周前6天，北京住宅新房網(wǎng)簽472套，二手房網(wǎng)簽量僅為38套，為2009年以來同期的新低。這一個“銀十”，從開局來看成色多少顯得有些不足。

　　“十一”期間僅兩項目開盤

　　國慶黃金周通常都是推盤旺季，不過受到此前市場持續(xù)冷淡的影響，今年黃金週期間，開發(fā)商的態(tài)度都比較謹慎。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十一黃金週期間，北京範圍內(nèi)僅有兩個項目開盤，累計新增供應160套，與去年“十一”假期相比，開盤項目個數(shù)減少了4個，供應套數(shù)下降了75%。巧合的是，開盤的兩個項目均位於朝陽區(qū)東壩區(qū)域，分別為首開常青藤和利錦府。

　　據(jù)記者從項目方了解的資訊來看，首開常青藤“十一”期間銷售額達2.5億元左右?！绊椖窟@次所開樓棟的位置比以前要好，價位也沒有上漲，因此受到了市場的認可?！睋?jù)該項目負責人介紹，十一期間，首開常青藤每日平均接待來訪客戶40-50組，相比此前有不小的提升。

　　位於首開常青藤項目旁的利錦府，則以改善型需求為主，推出了100-130平方米的精裝修高檔公寓。該項目銷售人員告訴記者，利錦府項目均價在4.9萬元/平方米左右。

　　不過也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，由於此前一段時間市場比較冷淡，所以多數(shù)房企並沒有選擇在十一黃金週期間推盤，而主要以消化存量為主。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅就認為，客戶需求不足是此次黃金週期間開盤項目數(shù)量較少的原因?！皩俄椖縼碚h，需求充足才能達到開盤條件?！惫阆蛴浾弑硎?，“從現(xiàn)在的情況來講，開盤時機對開發(fā)商來説已經(jīng)不是最重要的，重要的是客戶量?，F(xiàn)在的開發(fā)商是依據(jù)客戶積累的情況來選擇推盤時間，所以並不掌握主動權。”

　　政策利好或有助於消化庫存

　　在“銀十”平淡開場之時，伴隨著銷量的同比下滑，北京商品住宅庫存量則在節(jié)節(jié)攀升，創(chuàng)下歷史新高。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月7日，北京商品住宅可售套數(shù)已經(jīng)達91265套，成為自2012年3月北京清理3.3萬套無效庫存以來的最高點，與今年年初5.5萬套庫存相比大增3.6萬套。

　　對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，在持續(xù)緊縮的信貸政策、自住型商品房集中入市等多方因素疊加影響下，樓市成交量持續(xù)低迷。而房企在銷售業(yè)績與資金使用成本的壓力下，加大推盤力度以回籠現(xiàn)金的意願上升，供應量的增加與成交量的低迷，促使樓市庫存量直線上升，至10月份達到高點。

　　不過他也強調(diào)，隨著信貸鬆綁政策的逐步實施，預計未來剛需剛改型購房需求加快釋放，四季度北京樓市成交量將復蘇回暖?！把胄小J貸不認房’的二套房認定方式，提高了購房者的資金杠桿率，可以促進購房消費的增加。”任啟鑫表示，一系列政策調(diào)整都在為剛需購房者帶來實質利好，提振購房信心，四季度北京樓市在利好的刺激下，有望成為全年成交高峰。

　　■ 業(yè)內(nèi)觀點

　　新政影響消費者心理預期

　　對於新政能否發(fā)揮提振市場的作用，業(yè)內(nèi)人士雖有一定分歧，但是大多還是認為該政策的出臺有助於挽回目前市場的頹勢。

　　事實上，從今年年初開始，相關部門就已經(jīng)有數(shù)次微調(diào)房地産調(diào)控政策的舉動，但對樓市成交量的提振收效甚微。比如今年年初，針對高端住宅的限價令就出現(xiàn)鬆動，到6月份保利海德公園更是取得了單價近10萬元/平方米的預售許可證。而在今年下半年土地出讓環(huán)節(jié)，住宅用地的配建自住房或保障房也改為了異地競建。

　　到了9月底，上調(diào)普宅標準以及執(zhí)行限貸新政，再次激起了業(yè)界的巨大關注。

　　不過9月底出臺的新政，似乎並沒有顯現(xiàn)立竿見影的效果，十一期間的網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)並不能稱得上樂觀。對此，中原地産首席分析師張大偉解釋稱，由於大部分城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都有所滯後實際市場一線成交兩星期以上，因此目前的簽約數(shù)實際反映的是9月上旬的成交情況。從國慶期間購房者心理調(diào)查看，部分客戶已經(jīng)害怕再次踏空而開始看房入市。市場也已經(jīng)開始出現(xiàn)復蘇跡象。

　　“政府既希望房地産市場能夠適度活躍，但又擔心成交量回升後房價繼續(xù)快速上漲，所以此前，寬鬆政策並未聚焦于交易環(huán)節(jié)，而是始終針對開發(fā)商小步穩(wěn)妥地放寬?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅分析認為，此次新政，能夠讓大多數(shù)普通購房者享受到了契稅的優(yōu)惠，再加上央行放寬限貸政策，對於北京這個本不缺少購房需求，缺少的是市場信心的城市來説將意味著住房換手率以及剛需、改善型樓盤成交量的提升。

　　據(jù)亞豪機構計算，房貸政策放鬆後，首次置業(yè)的剛需人群購房總成本有所降低。如果按貸款100萬、20年還清計算，7折利率可以為購房者節(jié)省將近27萬元。而首套房貸還清後依然可以享有三成首付、7折利率，對於改善型客戶來説也是一種利好。

　　■ 房企人士看“十一”

　　“感覺新政的影響還是比較大的，明顯感覺到客戶會主動來諮詢，十一黃金週期間我們項目住宅銷售成交量上漲了20%左右，而在此之前我們（東亞印象臺湖）一週也就賣出去十套房。如果成交量進一步放大，我們會考慮略微上調(diào)價格?！?/p>

　　——東亞新華地産行銷總監(jiān)賈玉鵬

　　“我們十一假期所取得的銷售成績其實和‘新政’的關係並不是很大，主要還是由於項目的性價比較高。大部分觀望已久的客戶都已向我們表示過購買意向，打算出手。限貸新政不過是堅定了他們的信心。”

　　——華潤西元九里相關負責人