今年下半年以來，中小房企資金壓力持續(xù)增加，一些違規(guī)高風(fēng)險(xiǎn)銷售手段重回市場(chǎng)。專家認(rèn)為，在房?jī)r(jià)下行區(qū)間，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)銷售手段需引起更多重視，避免因房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)傳遞和轉(zhuǎn)嫁。

　　過去12個(gè)月中，全國(guó)普通商品房銷售普遍低迷，需求不足，高風(fēng)險(xiǎn)銷售動(dòng)作帶來的房地産風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。廣東、湖南、江蘇、河北等多個(gè)城市出現(xiàn)各類“返租”導(dǎo)致的合同糾紛近百個(gè)，其中河北邯鄲、江蘇泰州政府已成立工作組，專門進(jìn)駐當(dāng)?shù)刭Y金斷鏈、返租違約的房企，試圖化解因房企違規(guī)銷售動(dòng)作導(dǎo)致群體性事件，涉及糾紛金額超過50億元。

　　西部某市的“晉愉V鋪”樓盤宣稱，公眾繳納8萬元，即可獲得三份合同，稱該8萬元是用於“提前繳納的車位預(yù)購(gòu)款”，付款後12個(gè)月到36個(gè)月內(nèi)享受年息分紅。銷售顧問強(qiáng)調(diào)此舉“無風(fēng)險(xiǎn)”：“約定日期前，你可獲得該筆預(yù)售款按年息百分之十的現(xiàn)金收益，到過戶日期，我們承諾回購(gòu)預(yù)售合同。相當(dāng)於把車庫抵押給你有償借錢。如果有問題，你還可以持有車庫，肯定不虧?！?/p>

　　長(zhǎng)期從事房地産資金管理的財(cái)務(wù)人員劉藝分析，本質(zhì)上這類“車庫理財(cái)”是房企融資行為?！败囄痪褪侨谫Y工具，開發(fā)商向租戶支利息的同時(shí)，將車庫用於統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)收取租金，按目前周邊市場(chǎng)價(jià)格車位平均收益計(jì)算，佔(zhàn)用社會(huì)資金一年開發(fā)商實(shí)際支付成本僅5%。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一動(dòng)作為該房企帶來了近5000萬元的低息流動(dòng)資金。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)絕大多數(shù)城市和地區(qū)均出現(xiàn)了這類返利融資銷售模式，在涉及房企中，有大型地産商，而更多為中小地産企業(yè)。

　　業(yè)內(nèi)分析，以“返租”為代表的高風(fēng)險(xiǎn)銷售，反映了在銀行等傳統(tǒng)渠道水量持續(xù)不足，信託等新渠道融資乏力的壓力下，房地産企業(yè)對(duì)資金回籠的迫切需求。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月地産信託的發(fā)行呈持續(xù)降溫之勢(shì)，48款地産信託共募集資金136億元，規(guī)模環(huán)比下滑16.6%，創(chuàng)今年以來的新低。建銀國(guó)際地産信託張經(jīng)理告訴記者，信託行業(yè)已經(jīng)做出了方向性調(diào)整，“原則上非央企房地産項(xiàng)目均不參與”成為主流房地産信託行業(yè)今年的共識(shí)。

　　一不願(yuàn)具名的房地産業(yè)內(nèi)人士向記者坦承，進(jìn)入2014年後，一些房企甚至整體負(fù)債近90%。為維持運(yùn)作，中小企業(yè)轉(zhuǎn)而通過基金等方式向社會(huì)募資，但成本仍不樂觀，普遍達(dá)12%至15%。

　　重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)法研究中心副主任陳晴認(rèn)為，無論是利用商業(yè)地産“理財(cái)”融資，還是商品房降價(jià)，無一例外均是因?yàn)橥獠抠Y金來源趨緊趨貴，迫使房地産行業(yè)走上自救路線，在這種背景下，銷售端出現(xiàn)種種高風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)作，不足為奇。

　　從理想情況看，房企快速回籠了低息資金，消費(fèi)者也獲得了實(shí)利，但法律、財(cái)務(wù)等專業(yè)人士分析，“提前回款”銷售手段包含三重隱患。

　　一是政策風(fēng)險(xiǎn)。《商品房管理辦法》規(guī)定，房地産開發(fā)商不可採(cǎi)取售後包租或者變相售後包租的方式銷售商品房和未竣工的商品房；最高人民法院作出專門規(guī)定：“不具有房産銷售的真實(shí)內(nèi)容非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。

　　二是法律風(fēng)險(xiǎn)。法律上做出高回報(bào)承諾的是物業(yè)公司而非房企，履約能力和承擔(dān)責(zé)任的能力均不足。從法律角度，投資者將很難越過物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司追究開發(fā)商責(zé)任。

　　三是群體性風(fēng)險(xiǎn)。這類返租模式向社會(huì)不特定公眾進(jìn)行實(shí)質(zhì)性融資，一旦開發(fā)商資金鏈斷鏈，無法持續(xù)返租，極易造成群體性事件。

　　陳晴認(rèn)為，在房?jī)r(jià)下行時(shí)期，更應(yīng)該關(guān)注此類高風(fēng)險(xiǎn)銷售手段，並在處理上注意逐步有序。應(yīng)依法儘快取締此類銷售行為，確保房?jī)r(jià)下行“軟著陸”。