原標題：上海樓盤降價玩“數(shù)字遊戲” 打折僅是看起來很美

　　樓市逐漸“入秋”，開發(fā)商陸續(xù)祭起降價大旗。位於上海的綠洲康城、金大元禦瓏宮廷等多個樓盤近期紛紛傳出打折消息，最大幅優(yōu)惠可達7折。

　　然而，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，這些樓盤的打折難言貨真價實。上述樓盤在網(wǎng)上房地産報備價格有一定的區(qū)間，開盤前傳出的價格通常接近報備的價格範圍的上限，而打折後的價格只是區(qū)間的下限。根據(jù)網(wǎng)上房地産的定價規(guī)則，開發(fā)商最多可以在上述價格區(qū)間的基礎(chǔ)上降價20%。

　　多個樓盤搞“特惠”

　　位於浦東周康板塊的樓盤綠洲康城5月宣佈降價。開發(fā)商上海振龍房地産開發(fā)有限公司對外宣稱，推出10套房源，均價最低3.3萬元/平方米，而原價高達4.6萬元/平方米。

　　綠洲康城的售樓人員向記者表示，目前樓盤均價為3.3萬~3.6萬元/平方米，活動從5月份開始，4月份的售價還是4.6萬元/平方米，購房者如果近期繳納10萬元意向金就可以享受這一優(yōu)惠價。綠洲康城的房源包括198平方米的三房和280平方米的四房。對於這一優(yōu)惠政策，記者多次嘗試聯(lián)繫開發(fā)商上海振龍，但電話一直無人接聽。

　　記者在網(wǎng)上房地産查詢了解到，綠洲康城4月25日開盤的這一期房源報價最低為3.5萬元/平方米，最高報價為4.95萬元/平方米。

　　另一個因降價引起外界關(guān)注的是金大元禦瓏宮廷。售樓人員向記者表示，該樓盤4月底推出60余套特價房，截至目前已大部分售出。這些特價房對外均價為3.6萬元/平方米，去年的定價在5萬元/平方米左右。剩下的房源一房一價，處在動態(tài)過程中。

　　該項目的投資方金大元集團相關(guān)負責人針對外界所説的“原價”5萬元/平方米和“現(xiàn)價”3.6萬元/平方米表示，金大元禦瓏宮廷實行“一房一價”，産品類型眾多，包括大平層、聯(lián)排別墅、雙拼別墅等，很難對價格一概而論。

　　“金大元禦瓏宮廷”（金大元禦瓏公館）網(wǎng)上房地産的等級資料顯示，不同的樓號各有一個價格備案。其中唐豐路881弄5號樓18套房源備案價格範圍為3.64萬元~4.31萬元/平方米，38、40等樓號都只有一套房源，價格固定為6.5萬元/平方米和7.5萬元/平方米，不設(shè)區(qū)間。

　　記者了解到，開發(fā)商在項目備案時往往設(shè)定相當大的區(qū)間，在開盤前以備案的最高報價造勢，而在項目開盤後，紛紛打出“週年慶特惠”的旗號，報出略高於備案最低價的價格，給購房者以大幅度優(yōu)惠的印象。事實上，造勢的價格遠遠高於周邊的房價。

　　房價備案暗藏玄機

　　中原地産研究諮詢部總監(jiān)宋會雍認為，房企一般按照自己原先預(yù)期的價格報備，市場變動之後，往往無法達到預(yù)期，即在原先計劃的價格上賣不動。在市場供求關(guān)係發(fā)生變動的情況下，開發(fā)商必須做出調(diào)整。外界目前關(guān)注的是，價格的波動調(diào)整是否存在漏洞，是否按要求及時備案。

　　對於讓人眼花繚亂的備案“最高報價”、“最低報價”，以及樓盤實際銷售的“原價”和“優(yōu)惠價”，記者致電上海房地産交易中心進行諮詢。據(jù)對方介紹，相關(guān)規(guī)定要求樓盤開盤之前，開發(fā)企業(yè)須先對價格進行備案，報出最低報價和最高報價。這一價格區(qū)間獲得上海市房地産交易中心認定批準之後，該樓盤才能拿到預(yù)售許可證。

　　項目正式開盤時，售價可比備案的最低報價低20%，無需重新備案；但如果開盤價高於原先的最高報價，則要求開發(fā)企業(yè)寫出説明。

　　根據(jù)以上規(guī)定，開發(fā)商手中掌握著比備案最低報價還要低20%的降價權(quán)，即上述近期以3.5萬元/平方米開盤的項目最低可以2.8萬元/平方米的價格出售，無需備案。

　　由此可見，在當今的樓市大環(huán)境下，開發(fā)商開始調(diào)整讓利。但這一波的“打折”仍然高於開發(fā)商面對的政策底線。同時，經(jīng)過對價格的包裝行銷，折扣幅度被誇大。來自市場的反饋也顯示，購房者對此類折扣反應(yīng)較為平淡，“打折”並未帶來搶購潮。

　　事實上，目前開發(fā)商降價仍屬於“試水”成分，以上述綠洲康城項目為例，其于去年發(fā)行的信託，至少要到明年下半年才會到期，短期並不存在降價銷售的壓力。（盧曦）