貸款利息、契稅、營(yíng)業(yè)稅等都要扣除，裝修還要提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票

　　賣房所得20%徵稅要過(guò)“操作關(guān)”

　　雖然南京房産交易中心擁擠的人潮已經(jīng)消失，但坊間對(duì)於20%個(gè)稅新政的討論仍然熱烈。除了怕“誤傷”剛需、剛改人群外，目前也有專家擔(dān)心，由於所得的認(rèn)定較為複雜，徵稅的難度和工作量大大提高，可操作性成最大問(wèn)題。

　　20%個(gè)稅看起來(lái)容易，做起來(lái)很難

　　近日，全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授李稻葵在兩會(huì)上接受媒體採(cǎi)訪時(shí)表示，“20%看上去很美，但實(shí)施起來(lái)很難。”他指出，20%的個(gè)稅長(zhǎng)期看應(yīng)該徵，但是短期執(zhí)行難度比較大，配套機(jī)制缺位，購(gòu)房成本不好計(jì)算。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2006年國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)於個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)中明確了賣房收個(gè)稅的兩種計(jì)算方式，即按所得20%和轉(zhuǎn)讓總額1%-3%計(jì)徵。而這幾年，各地基本上都是按總額計(jì)徵，如南京就是按賣房款的1%收個(gè)稅，除了稅負(fù)相對(duì)較低外，徵收方式簡(jiǎn)便也是一大原因。

　　三大扣除項(xiàng)目很繁瑣，裝修發(fā)票最難提供

　　按照《通知》的規(guī)定，“納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核後，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。”

　　合理費(fèi)用包括裝修款、貸款利息等等。

　　這其中最為複雜的是裝修費(fèi)用，按規(guī)定，抵扣的限額是商品房總價(jià)的10%，但同時(shí)，還需要納稅人提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，並且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋産權(quán)人一致?！安簧偌彝ナ钦摇[擊隊(duì)’裝修的，哪來(lái)的發(fā)票？屆時(shí)，會(huì)不會(huì)因?yàn)椤荒苷_計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額’，轉(zhuǎn)而再以總價(jià)為基礎(chǔ)徵稅，讓新規(guī)流於形式？”一位房地産業(yè)內(nèi)人士分析。

　　即便所有票據(jù)齊全，繳稅時(shí)稅務(wù)部門審核工作量將大增，幾分鐘能辦好的一單納稅申報(bào)，以後恐怕需要幾個(gè)工作日。

　　業(yè)內(nèi)猜測(cè)：實(shí)際操作恐有簡(jiǎn)化程式

　　當(dāng)然，按20%申報(bào)繳個(gè)稅雖然較為繁瑣，但也並非完全不可操作。除裝修發(fā)票外，其他的契稅、營(yíng)業(yè)稅、公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等等都有正規(guī)票據(jù)，貸款利息清單也可以在銀行獲取。對(duì)於最難搞定的裝修發(fā)票，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，可能會(huì)採(cǎi)取簡(jiǎn)化處理，比如對(duì)裝修房的裝修成本直接按原房屋總價(jià)款的10%折算；或者按時(shí)間分，對(duì)新規(guī)實(shí)施前購(gòu)買的住房，再次銷售時(shí)，確有難以提供裝修發(fā)票的困難，可按比例折算，新規(guī)實(shí)施後購(gòu)買的住房，須提供稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票計(jì)算裝修成本。

　　不少業(yè)內(nèi)人士贊同李稻葵的觀點(diǎn)，從短期來(lái)看，具有可操作性的措施是對(duì)房屋銷售總額收一定的稅，雖然這個(gè)政策本身存在，但是執(zhí)行力度還不夠，而且稅率可以提高一些。事實(shí)上，《通知》中早已明確，按總額徵個(gè)稅，各地可“根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水準(zhǔn)等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定”。提高稅率、實(shí)行差別化的稅率，是完全可行的。

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