位於東直門(mén)香河園的當(dāng)代MOMA·歷峰項(xiàng)目將於7月推出二期産品。新京報(bào)記者 張佳竹 攝

　　7月下半月，北京預(yù)計(jì)還將有11個(gè)高端項(xiàng)目入市，包括遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館等。新京報(bào)記者 劉狄 攝

　　7月過(guò)半，北京高端住宅市場(chǎng)一改上半年供應(yīng)稀缺狀態(tài)，開(kāi)始集中推盤(pán)放量。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與記者了解，除7月3日開(kāi)盤(pán)的四合上院項(xiàng)目外，下半月預(yù)計(jì)有11個(gè)高端項(xiàng)目入市，包括當(dāng)代MOMA·歷峰、遠(yuǎn)洋·LAVIE、龍湖·雙瓏原著、金茂府、遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館等10個(gè)老項(xiàng)目後期，以及鴻坤·林語(yǔ)墅一個(gè)純新盤(pán)。其中，現(xiàn)房將成銷(xiāo)售主角。

　　上半月高端市場(chǎng)表現(xiàn)活躍

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，北京高端項(xiàng)目(公寓豪宅+別墅)共實(shí)現(xiàn)成交224套，相比上月同期增加了4套，仍處?kù)遁^高位水準(zhǔn)。從單個(gè)項(xiàng)目情況來(lái)看，6月入市的公寓豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院項(xiàng)目，截至上半月已實(shí)現(xiàn)成交23套，去化率為64%；別墅項(xiàng)目龍湖·雙瓏原著自開(kāi)盤(pán)以來(lái)已實(shí)現(xiàn)成交22套，其首期推出的産品已幾近消化完畢。

　　7月3日開(kāi)盤(pán)的四合上院項(xiàng)目更出現(xiàn)“日光”。據(jù)悉，該項(xiàng)目位於西城區(qū)宣武門(mén)外大街SOGO東南側(cè)，為老項(xiàng)目三期，主打150平米三居和220平米四居大戶(hù)型，均價(jià)55000元/平米，開(kāi)盤(pán)即售罄。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，由於今年新頒布的“國(guó)五條”北京細(xì)則中，對(duì)二套、三套及以上購(gòu)房需求在信貸政策上進(jìn)一步加以限制，使得部分改善型需求不得不選擇一步到位的高端項(xiàng)目作為改善型自住居所。同時(shí)，上半年高端項(xiàng)目總體入市量稀缺帶來(lái)的供需倒掛現(xiàn)象，使得近期入市的高端項(xiàng)目幾乎都取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)量。

　　當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司華北區(qū)域公司行銷(xiāo)總監(jiān)明詩(shī)奇表示，高端樓市需求一直比較旺盛，雖然在獲取預(yù)售證方面，上半年開(kāi)發(fā)商受阻，但由於高端項(xiàng)目所具備的地段、品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)後的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻不斷攀升，項(xiàng)目去化速度加快。

　　下半月高端住宅供應(yīng)集中“開(kāi)閘”

　　高端市場(chǎng)上半月的火熱表現(xiàn)助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的信心，7月下半月將迎來(lái)放量小高峰。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與記者了解，7月下半月，北京預(yù)計(jì)還將有11個(gè)高端項(xiàng)目入市，其中包括當(dāng)代MOMA·歷峰、遠(yuǎn)洋·LAVIE、龍湖·雙瓏原著、金茂府、遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館、五礦萬(wàn)科如園、世外桃源三期等10個(gè)老項(xiàng)目後期，以及鴻坤·林語(yǔ)墅一個(gè)純新盤(pán)。

　　與上半年相比，7月份高端項(xiàng)目的放量開(kāi)始出現(xiàn)明顯上升，這個(gè)月北京市場(chǎng)將會(huì)有12個(gè)高端項(xiàng)目入市，而上半年6個(gè)月高端項(xiàng)目的入市量?jī)H為26個(gè)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，受限價(jià)令影響，中低端普通住宅項(xiàng)目的價(jià)格升勢(shì)被直接斬?cái)?，而高端産品價(jià)格調(diào)整的頻率較低，受限價(jià)令的影響較小，因此房企多開(kāi)始將高端項(xiàng)目作為“先鋒軍”推出市場(chǎng)，以緩和推中低端項(xiàng)目帶來(lái)的影響。

　　另外，明詩(shī)奇説，近兩年調(diào)控政策頻出，尤其是今年上半年手段更為多樣，一是開(kāi)發(fā)商為避免下半年出臺(tái)更為嚴(yán)苛的政策，趕在市場(chǎng)相對(duì)較穩(wěn)定時(shí)集中放量，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；二是7至10月是一年中的銷(xiāo)售黃金時(shí)期，目前高端購(gòu)房需求持續(xù)高漲，加之高端人群有更多資源規(guī)避限購(gòu)令，在此推動(dòng)之下，開(kāi)發(fā)商加快推出高端項(xiàng)目，從而完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，保障經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

　　■ 産品分析

　　現(xiàn)房佔(zhàn)據(jù)“大半江山”

　　7月入市的12個(gè)項(xiàng)目中，現(xiàn)房佔(zhàn)據(jù)大半江山，當(dāng)代MOMA·歷峰、金茂府等項(xiàng)目都將攜現(xiàn)房入市，現(xiàn)房産品將成銷(xiāo)售主角。

　　高策地産服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，“限價(jià)令”幾乎封死了以往期房豪宅“低開(kāi)高走”的漲價(jià)空間，開(kāi)發(fā)商只得採(cǎi)取拆分精裝或期房改現(xiàn)房入市等手段應(yīng)對(duì)，一些原打算以期房入市的樓盤(pán)要麼加快“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”，要麼直接拿現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年8-12月，現(xiàn)房上市量?jī)H佔(zhàn)豪宅總供應(yīng)數(shù)量的1/3，而今年前五個(gè)月北京共有10個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中現(xiàn)房項(xiàng)目5個(gè)，佔(zhàn)比達(dá)50%。

　　今年七八月預(yù)計(jì)入市的8個(gè)公寓豪宅産品中，現(xiàn)房産品就佔(zhàn)了5個(gè)。從已公佈預(yù)售價(jià)格的部分現(xiàn)房項(xiàng)目來(lái)看，大部分報(bào)價(jià)比上期開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲2萬(wàn)元-3萬(wàn)元/平米。

　　雖然價(jià)格不斷攀高，但現(xiàn)房産品依然獲得購(gòu)房者青睞。據(jù)了解，位於東直門(mén)香河園的當(dāng)代MOMA·歷峰項(xiàng)目將於7月推出二期産品，均價(jià)75000元/平米，目前認(rèn)購(gòu)率超過(guò)60%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，高端住宅項(xiàng)目由於其高單價(jià)、高總價(jià)的特性，對(duì)於資金的佔(zhàn)用較大，因此購(gòu)房方對(duì)於項(xiàng)目品質(zhì)的要求也相對(duì)較高，而現(xiàn)房産品能夠更好地展示項(xiàng)目社區(qū)與建築産品的優(yōu)勢(shì)，因此高端項(xiàng)目多以現(xiàn)房的形式來(lái)呈現(xiàn)。而近期調(diào)控新規(guī)中對(duì)於“140平米以上大戶(hù)型推遲發(fā)放預(yù)售許可證”的規(guī)定，將使得高端項(xiàng)目中現(xiàn)房佔(zhàn)比優(yōu)勢(shì)更加明顯。

　　■ 記者踩盤(pán)

　　高端産品移向四五環(huán)外，報(bào)價(jià)持續(xù)走高

　　近年來(lái)，隨著房地産市場(chǎng)的不斷發(fā)展以及市中心土地供應(yīng)告急，城區(qū)外擴(kuò)現(xiàn)象也愈來(lái)愈明顯，單價(jià)5萬(wàn)元/平米以上的高端産品，也從城市核心區(qū)逐漸外移至四五環(huán)外。7月預(yù)計(jì)入市的12個(gè)高端項(xiàng)目中，除四合上院、金茂府以及當(dāng)代MOMA·歷峰位於三環(huán)內(nèi)，其餘9個(gè)項(xiàng)目均位於四環(huán)外，但入市均價(jià)卻一路攀高。

　　從地鐵5號(hào)線大屯路東出來(lái)，向東步行200米即可看到一瓶·四和院。作為區(qū)域內(nèi)唯一入市的精裝現(xiàn)房，一瓶·四和院此次推出3號(hào)樓，主打88-98平米兩居、119-128平米三居、179平米四居，以及180-360平米的複式戶(hù)型，預(yù)計(jì)7月中下旬入市。預(yù)計(jì)入市價(jià)格55000元/平米，相比該項(xiàng)目上一期在2011年開(kāi)盤(pán)時(shí)的定價(jià)高出了23000元/平米。“現(xiàn)在四環(huán)以?xún)?nèi)好的高端住宅項(xiàng)目很難找，我們樓盤(pán)雖然位於四環(huán)外，但靠近地鐵、周?chē)涮篆h(huán)境成熟，所以認(rèn)購(gòu)的消費(fèi)者很多?！痹擁?xiàng)目銷(xiāo)售人員説。

　　在大望京區(qū)域，遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館6號(hào)樓也預(yù)計(jì)在7月中下旬開(kāi)盤(pán)。據(jù)了解，項(xiàng)目推出290平米四居、350平米五居，共46套房源，目前報(bào)價(jià)75000元/平米。

　　市場(chǎng)上半年的火熱令即將入市的項(xiàng)目定價(jià)走高，加之現(xiàn)房?jī)r(jià)格相對(duì)不受管控，報(bào)價(jià)更高，也在一定程度上拉升了7月入市項(xiàng)目的均價(jià)。

　　■ 後市預(yù)期

　　下半年高端市場(chǎng)趨於穩(wěn)定

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，受到需求堅(jiān)挺以及下半年入市高端項(xiàng)目逐漸增多的影響，下半年高端市場(chǎng)的成交或?qū)⒅饾u走高。

　　陶紅兵則表示，雖然下半年市場(chǎng)總體回暖，但受到土地儲(chǔ)備不足的影響，供應(yīng)量難以有所突破，7月以後入市的項(xiàng)目均價(jià)也將趨於穩(wěn)定。他認(rèn)為，由於目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，購(gòu)房者資金壓力大，高端項(xiàng)目今年下半年的銷(xiāo)售情況將與上半年持平，同比增長(zhǎng)會(huì)有所下降。

　　受土地供應(yīng)影響，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年下半年入市的高端項(xiàng)目中純新盤(pán)比重將不斷減少，老項(xiàng)目後期將發(fā)力。

　　本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 張佳竹

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