本週三，廣東佛山和湖南長(zhǎng)沙雙雙傳出限購(gòu)鬆綁的消息。自此，國(guó)內(nèi)46個(gè)限購(gòu)城市中，已有逾30座城市針對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了鬆綁或微調(diào)。儘管當(dāng)年限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)，各地遵照?qǐng)?zhí)行的地方版調(diào)控細(xì)則大多是“一刀切”的統(tǒng)一模板。但在限購(gòu)政策退出之時(shí)，各地放鬆限購(gòu)的舉措?yún)s是“各開(kāi)各花”，不盡相同。

　　文：記者 王雯倩

　　圖：CFP供圖

　　佛山長(zhǎng)沙雙雙鬆綁

　　本週三傍晚，佛山再次傳出鬆綁限購(gòu)的消息。有發(fā)展商透露，自8月7日起，佛山將全面放開(kāi)限購(gòu)，不發(fā)紅頭文件；判定名下房産套數(shù)從以家庭為單位，改成以個(gè)人為單位；本地戶口每人限購(gòu)2套，未成年子女亦可購(gòu)買；外地戶口個(gè)人可購(gòu)買1套，不需要社保及完稅證明。對(duì)於此次限購(gòu)鬆綁，佛山住建局相關(guān)人士在回應(yīng)媒體採(cǎi)訪時(shí)亦默認(rèn)消息屬實(shí)，佛山成為廣東首個(gè)取消限購(gòu)令的城市。

　　而就在同一天，湖南長(zhǎng)沙市住建委亦對(duì)外宣佈，長(zhǎng)沙市已經(jīng)正式解除了樓市限購(gòu)令，購(gòu)房者已不需要限購(gòu)時(shí)的證明材料。

　　自此，國(guó)內(nèi)46個(gè)限購(gòu)城市中，已有逾30座城市針對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了鬆綁或微調(diào)。而隨著中央政府以“不刺激，不打壓”態(tài)度逐步將房地産調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下發(fā)給各個(gè)地方政府，加之住建部部長(zhǎng)陳政高在今年7月提出的“千方百計(jì)消化庫(kù)存”觀點(diǎn)落地，各地限購(gòu)政策鬆綁也從最初的暗地裏“只做不説”，演變成高調(diào)發(fā)文取消或調(diào)整政策，剛剛過(guò)去的7月便是各地集中鬆綁限購(gòu)的開(kāi)端。

　　7月新建住宅成交

　　環(huán)比升7%同比降13%

　　不難看出，從“一刀切”的限購(gòu)政策到“見(jiàn)光死”式微調(diào)再到“只做不説”式暗調(diào)，最終以明文宣佈取消或放鬆政策，各地政府在鬆綁限購(gòu)的路上步子越邁越大。促使其在短時(shí)間內(nèi)對(duì)鬆綁限購(gòu)的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變的，除了有中央的定調(diào)撐腰，最為關(guān)鍵的是在現(xiàn)已鬆綁限購(gòu)的城市中，短期內(nèi)難消化的住宅高庫(kù)存已成為制約其城市發(fā)展的重要因素。

　　不過(guò)，各地放鬆或取消限購(gòu)，並不意味著房地産市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯回調(diào)或報(bào)復(fù)性上漲，但也不能否認(rèn)其對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺b仍有一定的刺激作用。

　　據(jù)中原監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市，7月新建住宅合計(jì)成交1690萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比上升7%，但同比降幅仍達(dá)到13%。對(duì)比今年以來(lái)月度成交水準(zhǔn)，7月成交量?jī)H好於今年2月以及6月，而較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。其中，一二線城市表現(xiàn)較差，三四線城市相對(duì)較好。一線城市7月成交量較去年月均值大幅下挫近三成；而二線城市雖然較6月成交有所起色，但較去年月均水準(zhǔn)下挫約兩成。相對(duì)而言，三四線城市環(huán)比增幅最大達(dá)10%，且較去年月均值降幅小于一二線城市。

　　釜底抽薪

　　全面鬆綁限購(gòu)

　　代表城市：呼和浩特、太原、濟(jì)南、?？凇⒑戏?、溫州、佛山、長(zhǎng)沙

　　作為首個(gè)全面取消限購(gòu)的城市，呼和浩特可謂集中了此類急需全方位鬆綁限購(gòu)以達(dá)救市目的的城市特點(diǎn)。其基本特徵是限購(gòu)前房地産市場(chǎng)一片紅火，供需兩旺，而在限購(gòu)政策落地後，當(dāng)?shù)胤康禺b市場(chǎng)立即失去了強(qiáng)有力的投資需求，而本地需求明顯不足以支撐當(dāng)?shù)貥鞘?，供過(guò)於求的局面日益顯現(xiàn)，樓市面臨高庫(kù)存壓力。

　　而本週傳出取消限購(gòu)的佛山，儘管對(duì)購(gòu)房者名下房産套數(shù)仍有限制，但從以家庭為單位到以個(gè)人為單位的轉(zhuǎn)變，並且允許以未成年人的名義購(gòu)房，無(wú)形中已經(jīng)為市場(chǎng)潛在購(gòu)買力鬆綁，此舉對(duì)成交量的帶動(dòng)非常可觀。

　　成效：成交量回升價(jià)格難漲

　　從多家機(jī)構(gòu)發(fā)佈的數(shù)據(jù)可知，這些已鬆綁限購(gòu)的城市在新房成交量上都有不同程度的回升，但成交價(jià)格卻並未如發(fā)展商預(yù)期出現(xiàn)明顯反彈。

　　7月1日~20日，上海易居房地産研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約559萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約 8%。值得一提的是，7月10日以“口頭方式”鬆綁限購(gòu)的濟(jì)南，其7月中旬網(wǎng)簽數(shù)量大增，進(jìn)而提振7月前20天的成交。上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)中也不排除之前有些成交因限購(gòu)而沒(méi)網(wǎng)簽，眼下放開(kāi)限購(gòu)而集中網(wǎng)簽的特殊情況。

　　異類：合肥存銷比小也鬆綁

　　在多個(gè)全面放開(kāi)限購(gòu)的城市中，8月鬆綁的合肥算是一個(gè)異類。根據(jù)上海易居房地産研究院的報(bào)告指出，截至6月底，在其監(jiān)測(cè)的35 個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存中，溫州以45.1的存銷比居於首位，寧波以31.4的存銷比排行第二，而合肥在35個(gè)城市中，存銷比數(shù)值最小，僅為6.0。

　　像合肥這類低庫(kù)存的城市怎麼也急於全面放開(kāi)限購(gòu)了呢？有當(dāng)?shù)匕l(fā)展商表示，合肥庫(kù)存不高，而且市場(chǎng)成交也較為平穩(wěn)，取消限購(gòu)將對(duì)當(dāng)?shù)匦星橛幸欢ǖ拇碳ぷ饔?，特別是老城區(qū)的大戶型産品。

　　投石問(wèn)路

　　鬆綁部分區(qū)域、戶型

　　大部分二三線城市還是謹(jǐn)慎地以過(guò)渡性政策微調(diào)，替代更新原有的“一刀切”措施。當(dāng)中較為常見(jiàn)的有以下兩類“蓄力技”，一是指定鬆綁某類戶型面積的住宅産品，二是指定鬆綁某個(gè)區(qū)域的住宅購(gòu)買限制，也有城市是同時(shí)鬆綁某類戶型及指定區(qū)域，譬如杭州。

　　這種定向式鬆綁是基於當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)而做出的有針對(duì)性的限購(gòu)疏導(dǎo)，其背後動(dòng)機(jī)大多是在不破壞現(xiàn)有調(diào)控成果的前提下，用政策微調(diào)的方式，加速庫(kù)存去化和帶動(dòng)市場(chǎng)成交，從而為下一階段全面鬆綁限購(gòu)做好準(zhǔn)備。