華遠(yuǎn)地産有限公司董事長任志強(qiáng)今日參加第一財(cái)經(jīng)財(cái)富嘉年華“趨勢”經(jīng)濟(jì)論壇時(shí)表示，二三線城市房地産遇到的問題並不大，反倒是一線城市銷售下降巨大。

　　他認(rèn)為，棚改其實(shí)是對房地産開發(fā)商最有益處，開發(fā)商可以借機(jī)拿到低息貸款，並且資金回籠快。

　　現(xiàn)場還有精彩問題，就在本文末尾。提前透露一點(diǎn)，任志強(qiáng)説，一百個(gè)上海都代表不了北京……

　　任志強(qiáng)

　　未來房地産市場的發(fā)展方向

　　在談到為何房地産投資增速下降時(shí)，任志強(qiáng)表示，一是和前期土地購置有關(guān)。土地購置是一個(gè)先進(jìn)指標(biāo)，當(dāng)其處於負(fù)增長的第二、第三年，通常房地産價(jià)格是上漲的，土地也是上漲，隨後就出現(xiàn)一個(gè)低潮，然後再出現(xiàn)土地負(fù)增長。明年的供求關(guān)係，按照現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)，排除棚改等因素，商業(yè)房地産開發(fā)又會發(fā)生變化，今年的開工負(fù)增長會導(dǎo)致明年9月份出現(xiàn)需求上漲。

　　今年上半年房地産銷售下降，引起了一些市場上的爭論。但實(shí)際情況並不是這樣的。今年1-5月份是持續(xù)下降的，但1-6月份已經(jīng)開始出現(xiàn)回升。6月份比5月份的情況略有好轉(zhuǎn)。7月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有出來，但是從某些地區(qū)來看，可能會有好轉(zhuǎn)，因?yàn)榇蟛糠值貐^(qū)開始取消了限購政策，甚至有一些地方採取了降息、降稅、政府財(cái)政補(bǔ)貼等方面來刺激樓市。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，一個(gè)月的數(shù)據(jù)可能還不足以説明，要用更長時(shí)間的數(shù)據(jù)來説明整體情況。但從目前來看，進(jìn)入下行通道是不成立的。

　　他認(rèn)為，比較麻煩的是到位資金，到位資金的增長率是歷史上從來沒有過的最低點(diǎn)。去年的自有資金增長率過高，也包括一些非房地産行業(yè)為主的産業(yè)迅速進(jìn)入市場，但今年這一部分的資金基本上退出了。過去做服裝的都在進(jìn)入，甚至三四個(gè)人作為合夥人就進(jìn)入了，但現(xiàn)在這部分人退出了。目前的到位資金大概還有1.7萬億的資金富餘量。

　　任志強(qiáng)説，所有人都認(rèn)為二三線城市遇到的問題最多，中國沿海地區(qū)和一線城市問題不大，但實(shí)際上錯(cuò)了。從投資上來看，並沒有明顯看到中西部地區(qū)投資增速下降。但是從銷售來看，影響最大的是東部地區(qū)。一二線城市多數(shù)地區(qū)銷售下降巨大，反而三四線城市或者是四五線城市更多是正增長。也就是説，中西部並沒有因?yàn)榄h(huán)境變化出現(xiàn)了大幅度崩盤。

　　他解釋説，嚴(yán)格來説，我們只統(tǒng)計(jì)70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，比如房價(jià)。但在銷售和開工數(shù)據(jù)當(dāng)中，也包括了其他500多個(gè)城市，包括縣級和地級。我們還有2.59萬個(gè)鎮(zhèn)，這些鎮(zhèn)佔(zhàn)的數(shù)量很大。

　　房地産和城鎮(zhèn)化

　　任志強(qiáng)還指出，和房地産關(guān)係最密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)到了一個(gè)截止的地步，就會出現(xiàn)房地産過剩的問題，或者説從預(yù)售市場轉(zhuǎn)入二手市場。但是現(xiàn)在來看並沒有這樣，城鎮(zhèn)化從30%之後到70%之前都是高速增長的過程，全世界多數(shù)過程都是這樣的發(fā)展路徑。我們目前嚴(yán)格來説，也只是第一第二個(gè)階段，是從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市的階段，還沒有進(jìn)入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。

　　但人們會提出一個(gè)問題，就是當(dāng)人口向大城市集中的時(shí)候，大城市人口的密度就會高。可從人口密度調(diào)查來看並不是這樣的。按照建成區(qū)比例，北京是全國倒數(shù)第四的人口密度。

　　北京為什麼首堵呢？這是因?yàn)橹挥幸粋€(gè)中南海，所以在北京核心區(qū)不是建成區(qū)，核心當(dāng)中不到200平方公里範(fàn)圍之內(nèi)，我們的人口密度是世界第一位的，高過紐約、東京、莫斯科、巴黎、倫敦、馬德里等等，可以達(dá)到每平方公里3萬多人。但在建成區(qū)當(dāng)中一分散就不是這樣的。中國的審批制度導(dǎo)致了人口集中于政府審批權(quán)附近。而在國外沒有這樣的現(xiàn)象，政府的審批權(quán)利和市場基本上脫離了，人口的密度是自然增長的，而不是隨著權(quán)利中心而轉(zhuǎn)移的。