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地産信託千億兌付壓頂 房企頻演“以房抵債”

2014-08-14 10:51 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) 字號(hào):       轉(zhuǎn)發(fā) 列印

  本報(bào)訊(記者潘彧、周宇寧)前段時(shí)間腰斬促銷的亞運(yùn)城項(xiàng)目,其融資方向安信信託借的信託貸款中仍有約5億元未償還,而這筆信託貸款將於本週日到期。雖然安信信託稱,這一項(xiàng)目不存在兌付風(fēng)險(xiǎn),不過(guò)仍引起市場(chǎng)人士對(duì)開發(fā)商資金鏈的擔(dān)憂。

  記者發(fā)現(xiàn),由於去化差,銀行放款時(shí)間拉長(zhǎng),回款緩慢,目前開發(fā)商在資金方面普遍“壓力山大”,以房抵廣告費(fèi)、工程款等各種費(fèi)用的現(xiàn)象層出不窮。

  個(gè)案:

  “腰斬”促銷或?yàn)榈狡谛庞毣I資?

  腰斬甩賣的亞運(yùn)城項(xiàng)目開發(fā)商廣州利合房地産開發(fā)有限公司,本週日將迎來(lái)近5億元的信託貸款到期。廣州利合於2011年8月17日以年化收益率9.5%的成本發(fā)行了29億元的信託計(jì)劃,用於亞運(yùn)城項(xiàng)目的開發(fā)。而安信信託近日發(fā)佈公告稱,其“廣州亞運(yùn)城信託貸款集合資金信託計(jì)劃”將於2014年8月17日到期,這一信託存續(xù)規(guī)模餘額為約4.93億元,約為成立規(guī)模的16.9%。

  雖然安信信託稱這一計(jì)劃目前暫無(wú)兌付風(fēng)險(xiǎn),但亞運(yùn)城項(xiàng)目今年6月初以幾乎“腰斬”的方式促銷,仍引起市場(chǎng)人士對(duì)開發(fā)商回籠資金的擔(dān)憂。

  申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年集合資金房地産信託預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為1780億元,其中四季度是房地産信託的兌付相對(duì)高峰期,為528億元。

  有業(yè)內(nèi)人士指出,經(jīng)濟(jì)增速放緩帶來(lái)的通縮以及房地産市場(chǎng)疲軟將是下半年信託行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

  數(shù)據(jù):行業(yè)低谷恰逢千億兌付“壓頂”

  房地産行業(yè)興衰的軌跡和房地産信託出現(xiàn)了有趣的巧合。

  房地産信託兌付壓力“巨量壓頂”之時(shí),房地産的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均持續(xù)處?kù)兜臀?,進(jìn)一步加劇了兌付壓力。

  昨日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈了1~7月全國(guó)房地産開發(fā)和銷售情況。商品房銷售面積同比下降7.6%,商品房銷售額同比下降8.2%。自從今年年初,商品房銷售面積和銷售額這兩個(gè)數(shù)據(jù)便一直處?kù)锻认禄小?/p>

  而這些即將面臨兌付的房地産信託,其中很大一部分在房地産市場(chǎng)高歌猛進(jìn)時(shí)發(fā)行的。記者查詢數(shù)據(jù)顯示,2012年全年房地産信託發(fā)行一片火熱,而當(dāng)年12月是近三年房地産信託發(fā)行量最大的一個(gè)月。

  房企:回款時(shí)間拉長(zhǎng)兩三倍 資金鏈趨緊

  在巨量信託兌付壓頂之時(shí),房地産開發(fā)企業(yè)到位資金情況仍然不佳,同比增速依然處?kù)兜臀?。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~7月,房地産開發(fā)企業(yè)到位資金68987億元,同比增3.2%,增速比1~6月微弱提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。

  房企的資金鏈趨緊從另一個(gè)方面也可見一斑:公開資訊顯示,房地産公司利用房産抵扣工程款的現(xiàn)象屢見不鮮?!暗挚酃こ炭钣袃蓚€(gè)好處,首先可以體現(xiàn)在銷售業(yè)績(jī)裏面,抵了就等於把房子賣出去了,其次還可以緩解企業(yè)資金的壓力。”一位廣州本地大型房企銷售部門中層稱。

  對(duì)大部分房企而言,如何保證銷售回款已經(jīng)成為重中之重。據(jù)媒體報(bào)道稱,目前各家公司回款率均有所下滑,往年可達(dá)九成回款,今年能達(dá)到80%左右已經(jīng)相當(dāng)不易。

  上述中層告訴記者,在銀行放款順利的時(shí)候,從購(gòu)房者簽署貸款合同到房企收到尾款,大概只要7~15天,但現(xiàn)在,商業(yè)貸款放款需要一個(gè)月甚至一個(gè)半月,公積金的放款時(shí)間可能更長(zhǎng)。另一位本地房企行銷部負(fù)責(zé)人也表示,如果從消費(fèi)者下訂開始計(jì)算,房企最長(zhǎng)要等三個(gè)月左右才能完全回款。

  融資:信託融資規(guī)模銳減 資管渠道興起

  在房地産信託到期量巨大的同時(shí),新發(fā)集合信託中投向房地産領(lǐng)域的項(xiàng)目無(wú)論從數(shù)量和融資規(guī)模來(lái)看都有“縮水”之勢(shì)。用益信託工作室的數(shù)據(jù)顯示,投向房地産的集合信託7月全月募集的資金僅為174.07億元,同比大降近六成。

  一邊是房地産到期規(guī)模巨大,另一方面是信託融資規(guī)模的下降,這使得不少市場(chǎng)人士擔(dān)心,中間巨大的資金缺口若一旦難以對(duì)接上,或會(huì)造成開發(fā)商資金鏈斷裂。不過(guò),業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,並非所有房地産信託項(xiàng)目都需要“借新還舊”。有些項(xiàng)目已提前收回資金,或找到新的接手資金。

  此外,啟元財(cái)富投資分析總監(jiān)汪鵬指出,有不少中小開發(fā)商由於無(wú)法從信託獲得融資,去年起已陸續(xù)轉(zhuǎn)向資管渠道?!百Y管的條件要相對(duì)寬鬆一些?!?/p>

  預(yù)測(cè):下半年開發(fā)商資金鏈或仍緊繃

  在央行定向?qū)掦牭恼{(diào)節(jié)之下,目前市場(chǎng)資金面總量相對(duì)寬鬆。不過(guò),由於7月金融數(shù)據(jù)大幅弱于預(yù)期,有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)未來(lái)或有降息的可能。

  但是,對(duì)於開發(fā)商而言,全面寬鬆的價(jià)格政策或仍難改善其資金鏈壓力。汪鵬指出,這並不會(huì)使房地産市場(chǎng)馬上回升,因?yàn)椤伴_發(fā)商負(fù)債率仍然高企,而且很多中小開發(fā)商仍在被動(dòng)加杠桿,在這種情況下開發(fā)商無(wú)法在短期內(nèi)擴(kuò)張。只有當(dāng)?shù)禺b商去化得差不多了,價(jià)格政策才會(huì)見效?!?/p>

  相關(guān)報(bào)道

  信託公司將面臨評(píng)級(jí)大考

  本報(bào)訊 (記者周宇寧)昨日有消息稱,銀監(jiān)會(huì)已于近日下發(fā)最新版《信託公司監(jiān)管評(píng)級(jí)與分類監(jiān)管指引》,將從風(fēng)險(xiǎn)管理、資産管理和合規(guī)管理這三個(gè)方面對(duì)信託公司作出評(píng)級(jí),級(jí)別則根據(jù)打分細(xì)分為1~6個(gè)等級(jí)。

  這個(gè)等級(jí)將是衡量信託公司風(fēng)險(xiǎn)程度、監(jiān)管規(guī)劃和合理配置監(jiān)管資源的主要依據(jù)。

[責(zé)任編輯: 林天泉]

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