不久前，孫河地塊以3.5萬(wàn)元/平方米的起始價(jià)高價(jià)流拍，把曾經(jīng)的高價(jià)地王和其所代表的高端項(xiàng)目再次推到了風(fēng)口浪尖。一方面是高端項(xiàng)目的蓄客嚴(yán)重縮水，另一方面是眾多高端盤集中在下半年入市，這都導(dǎo)致了高端市場(chǎng)出現(xiàn)分化。有的項(xiàng)目選擇了主動(dòng)減速，調(diào)整銷售週期，有的則採(cǎi)取了現(xiàn)房策略，寄希望靠現(xiàn)房打破高端市場(chǎng)的觀望。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，北京售價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目，成交量明顯上升，但成交價(jià)格卻出現(xiàn)了近一成的縮減?？梢姼叨隧?xiàng)目也並非只漲不跌，有業(yè)內(nèi)人士甚至建議，取消針對(duì)高端項(xiàng)目的限購(gòu)，或許將能刺激市場(chǎng)復(fù)蘇。

　　高端項(xiàng)目客戶縮減嚴(yán)重

　　千萬(wàn)級(jí)別的房子，客戶群體面向改善，在開盤前我們也曾擔(dān)心市場(chǎng)的購(gòu)買力能否支撐?！比A潤(rùn)·萬(wàn)橡府行銷總監(jiān)秦江坦言，雖然最後萬(wàn)橡府不久前成功“日光”，但秦江也透露，後來(lái)他們?cè)谫I房人分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，客群發(fā)生了很大的變化。之前在華潤(rùn)橡樹灣積累的買房人中，政府背景和軍隊(duì)背景的客戶曾佔(zhàn)重要的一部分，而由於反腐的深入，在萬(wàn)橡府新推出銷售的房源中，這部分需求的佔(zhàn)比大幅滑落，幾乎可以忽略不計(jì)。再加上限購(gòu)的影響，把另外一部分富裕階層也擋在門外，進(jìn)一步加大了高端項(xiàng)目的蓄客難度。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也分析認(rèn)為，近兩年購(gòu)買豪宅的客群發(fā)生了比較大的變化，過去一些能源型的行業(yè)，例如礦産資源的礦主們，還有官員隱貴們基本都淡出了高端市場(chǎng)。現(xiàn)在購(gòu)買高端豪宅的主力人群還是大型企業(yè)的管理層，還有房地産、金融行業(yè)、網(wǎng)際網(wǎng)路的從業(yè)人士。

　　今年上半年雖然市場(chǎng)冷清，但由於多個(gè)高價(jià)地出現(xiàn)在2012年和2013年，按照一年左右的開發(fā)週期，導(dǎo)致更多的豪宅項(xiàng)目開始陸續(xù)進(jìn)入銷售市場(chǎng)。某高端樓盤的項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，目前限價(jià)令開始有條件地放開了，高價(jià)盤被允許入市，但進(jìn)入銷售階段後，這些高端項(xiàng)目卻發(fā)現(xiàn)，最大的難點(diǎn)還是客戶群體的減少。

　　克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京總價(jià)在4000萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目成交量?jī)H2034套，約佔(zhàn)2013年的三分之一，2013年總價(jià)4000萬(wàn)元以上豪宅成交量為6089套，2012年是5560套?？們r(jià)在3500萬(wàn)到4000萬(wàn)元之間的豪宅，今年上半年北京共成交1960套，而2013年一整年共成交了4929套。

　　不難看出，由於上半年被限制入市以及客戶群體的減少，明顯拉低了豪宅的銷售速度。

　　“開盤前最大的難題就是積累客戶。

　　陣營(yíng)分化　現(xiàn)房成豪宅入市捷徑

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，中高端項(xiàng)目為了應(yīng)對(duì)買房人銳減的情況，想出了各種辦法刺激，其中不受建委價(jià)格管控的現(xiàn)房策略被更多的項(xiàng)目採(cǎi)用。

　　比如，2012年被中赫置地以總價(jià)26億元、單價(jià)4.2萬(wàn)元/每平方米收入囊中的萬(wàn)柳地塊，早在去年年中和今年年初就多次傳出即將入市的消息，但直到如今仍未最終入市。有分析認(rèn)為，該項(xiàng)目12萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米的單價(jià)水準(zhǔn)，使之無(wú)法獲取預(yù)售證。即便如今限價(jià)政策鬆動(dòng)，但該項(xiàng)目過高的價(jià)格仍舊很難獲批。

　　於是，轉(zhuǎn)為不受價(jià)格控制的現(xiàn)房，就成了入市的捷徑。上週末，北青報(bào)記者在北京地鐵“巴溝”站西側(cè)看到，一排排外表很低調(diào)

　　的七層板樓已進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，不了解的可能以為那只是很普通的新房，但其實(shí)低估它了，它就是售價(jià)將超過10萬(wàn)元的萬(wàn)柳書院。

　　記者探盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，一位工人正探出頭來(lái)為5樓安裝窗戶，也預(yù)示著昔日的萬(wàn)柳地王將會(huì)作為現(xiàn)房進(jìn)行銷售。

　　除了這類頂級(jí)豪宅，很多中高端的改善項(xiàng)目也將期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房視作高價(jià)盤的出路。亦莊的別墅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著一期即將推出最後的小高層部分，大部分戶型都是上下兩層的躍層設(shè)計(jì)，總價(jià)超過千萬(wàn)元，同樣也是現(xiàn)房銷售。而不久前開盤熱銷的亞奧金茂悅的樓王，價(jià)格從最初的3萬(wàn)元漲到5.4萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，同樣也是精裝修現(xiàn)房銷售。

　　7月高端住宅售價(jià)跌9% 業(yè)內(nèi)呼籲鬆綁高端限購(gòu)

　　儘管去年萬(wàn)眾矚目的地王項(xiàng)目如今開發(fā)速度均比較緩慢，但市中高端市場(chǎng)的預(yù)期仍被看好。尤其是下半年預(yù)計(jì)將有更多定價(jià)超過五萬(wàn)元的項(xiàng)目入市，將進(jìn)一步刺激高價(jià)盤市場(chǎng)。而這個(gè)趨勢(shì)在7月份的成交數(shù)據(jù)裏已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京63個(gè)報(bào)價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅項(xiàng)目中共有30個(gè)實(shí)現(xiàn)成交，成交數(shù)量相比上月增加了4個(gè)；30個(gè)項(xiàng)目累計(jì)成交104套，環(huán)比上漲28%；成交總面積1.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增加20%；成交總金額達(dá)11.5億元，環(huán)比上漲9%。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看中高端項(xiàng)目似乎全面復(fù)蘇了，但實(shí)際上，這卻是以成交單價(jià)下調(diào)為基礎(chǔ)的。數(shù)據(jù)顯示，7月份北京公寓豪宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)為58573元/平方米，環(huán)比上月下跌9%。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示，7月份北京公寓豪宅成交出現(xiàn)“量漲價(jià)跌”現(xiàn)象主要來(lái)自於改善型需求的入市。樓市在經(jīng)過4個(gè)月的調(diào)整後，部分改善型項(xiàng)目的定價(jià)已達(dá)購(gòu)房者心理預(yù)期，市場(chǎng)觀望情緒逐步消退，開始入市抄底。而二手房市場(chǎng)自

　　6月末開始出現(xiàn)的復(fù)蘇跡象，也使得改善型購(gòu)房者二手房換手週期縮短，資金騰挪步伐加快，是造成7月份改善型樓盤成交量上升的主要因素。

　　另外，下半年高端項(xiàng)目的增多，加劇了房企間的競(jìng)爭(zhēng)，部分房企為確保銷售額和利潤(rùn)率，紛紛推出升級(jí)型産品，並加大優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目的供應(yīng)套數(shù)。像位於北五環(huán)的純新盤遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季，曾經(jīng)打算將位置最好的樓王部分留下來(lái)，但項(xiàng)目方最新透露的消息是，整個(gè)項(xiàng)目可能在開盤時(shí)一次性放出所有房源，也包括位置最好的樓王。

　　對(duì)此，秦江也建議道，他認(rèn)為中高端住宅項(xiàng)目雖然“錢景”仍被看好，但現(xiàn)如今最大的難題就是蓄客，雖然市場(chǎng)上有“假離婚”、“以公司名義”等各種辦法繞開限購(gòu)，但對(duì)於財(cái)富階層來(lái)講，很多人並不願(yuàn)意讓買房成為麻煩事，不願(yuàn)意通過上述渠道。因此，他認(rèn)為可以適當(dāng)放開對(duì)高端項(xiàng)目的限購(gòu)，一方面這部分高端買房需求與需要保障的剛需買房需求並不衝突，另一方面也可能由此激活下半年將競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的中高端市場(chǎng)。

　?。ㄎ?本報(bào)記者李桁 ）