開欄語(yǔ)：過(guò)去的2014年，樓市熄火股市狂歡，而因?yàn)槿绱?，很多人?015年的投資目光轉(zhuǎn)向了股市。也正是如此，農(nóng)曆新年來(lái)臨，我們選擇在這個(gè)新年伊始來(lái)盤點(diǎn)2014年和展望2015年的股市?？偨Y(jié)是為了更好的展望，看看我們能否在通過(guò)對(duì)2014年股市的盤點(diǎn)梳理中重新審視並找到2015年的股市機(jī)遇。

　　2014年股市，房地産絕對(duì)是值得標(biāo)注的板塊。在這一年裏，全國(guó)各地樓市頻繁出現(xiàn)房?jī)r(jià)崩盤的聲音，中小開發(fā)商投資意願(yuàn)大幅降低。但在過(guò)去一年，申萬(wàn)房地産指數(shù)卻上漲了65%，大量房地産個(gè)股實(shí)現(xiàn)翻番行情。那麼，進(jìn)入羊年，房地産股又將給我們呈現(xiàn)怎樣一種走勢(shì)呢？

　　回顧

　　2014年房?jī)r(jià)跌了！股價(jià)漲了！

　　市場(chǎng)

　　房地産的日子一天不如一天

　　史上最嚴(yán)房地産調(diào)控政策執(zhí)行到2014年，房地産市場(chǎng)終於開始由局部地區(qū)調(diào)整蔓延到全國(guó)，國(guó)房景氣指數(shù)一再下滑，一、二線城市也開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。投資增速持續(xù)放緩，且大大低於去年同期，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)也不斷從三、四線擴(kuò)展到一、二線，從新建住宅擴(kuò)展到二手房。

　　“世上只見新人笑，哪見舊人哭。房地産是舊人，網(wǎng)際網(wǎng)路是新人。以前房地産跟地方政府的關(guān)係，直接是招商引資，登堂入室，吃飯都是坐主桌的?，F(xiàn)在換了位置了，網(wǎng)際網(wǎng)路扶正了，房地産下堂了?，F(xiàn)在唯一給的面子，就是邊上坐著，但看別人吃?！比f(wàn)通集團(tuán)主席馮侖用這樣一組比喻描述當(dāng)下中國(guó)房地産的現(xiàn)狀和前景。

　　SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹也有類似表態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很多問(wèn)題，房地産的日子一天不如一天，但還是有機(jī)會(huì)。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在全國(guó)工商聯(lián)房地産商會(huì)2014年會(huì)上，也表達(dá)了對(duì)中國(guó)房地産前景的擔(dān)憂。“不要再抱有房地産再次高潮的幻想?！蓖踅×终J(rèn)為，説黃金時(shí)代過(guò)去白銀時(shí)代到來(lái)也好，房地産危機(jī)也罷，中國(guó)房地産行業(yè)在接下來(lái)十年不轉(zhuǎn)型將岌岌可危。

　　股市

　　房地産板塊去年漲幅跑贏大盤

　　雖然房?jī)r(jià)下跌，成交量下跌，但房地産板塊在去年的表現(xiàn)卻是可圈可點(diǎn)。申萬(wàn)房地産指數(shù)2013年以2472點(diǎn)收盤，2014年全年上漲1611點(diǎn)，達(dá)到4086點(diǎn)，漲幅65.2%。跑贏同期上證綜指52.9%的漲幅。

　　在個(gè)股中，保利地産從年初的5.3元漲到了年末的10.8元，萬(wàn)科也有超過(guò)80%的漲幅。而一些具備多重概念的個(gè)股，如華夏幸福、泰和集團(tuán)等都有超過(guò)一倍的漲幅。

　　分析

　　降息週期到來(lái)拉動(dòng)股價(jià)走高

　　但房地産公司股價(jià)的上漲卻並不是因?yàn)闃I(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)，而是對(duì)預(yù)期的提前啟動(dòng)。A股上市房企中已有73家公佈2014年業(yè)績(jī)預(yù)告，有35家預(yù)計(jì)2014年凈利潤(rùn)下滑，其中14家宣佈首虧，包括金豐投資、新潮實(shí)業(yè)、萬(wàn)好萬(wàn)家、中華企業(yè)、亞太實(shí)業(yè)、中房股份等；另外還有21家房企業(yè)績(jī)預(yù)減，包括棲霞建設(shè)、萬(wàn)通地産、中茵股份、鐵嶺新城等。整體來(lái)看，在房地産業(yè)務(wù)收入下降、融資成本增加，但土地成本並無(wú)下降的情況下，房企業(yè)績(jī)下滑已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

　　那為什麼房地産整體股價(jià)表現(xiàn)不錯(cuò)？從申萬(wàn)房地産指數(shù)的走勢(shì)來(lái)看，2014年上半年房地産基本維持震蕩，並無(wú)明顯漲幅。從下半年開始，房地産指數(shù)開始一路上揚(yáng)，大多數(shù)房企的股價(jià)也在去年12月到達(dá)了年內(nèi)高點(diǎn)。究其原因，主要還是我國(guó)進(jìn)入降息週期，市場(chǎng)預(yù)計(jì)隨著降息、降準(zhǔn)的到來(lái)，加上政府的各級(jí)拯救樓市放款限購(gòu)政策，樓市能夠出現(xiàn)復(fù)蘇。當(dāng)然了，包括滬港通帶來(lái)的藍(lán)籌行情也讓房地産板塊沾光，相對(duì)而言，地産也是藍(lán)籌板塊中估值較低的板塊，或多或少享受了一些補(bǔ)漲行情。圖示製作/王慧

　　展望

　　地産股重獲青睞不需要等太久

　　實(shí)業(yè)

　　房企輕鬆賺錢的好日子到頭了

　　2015年房地産板塊是否有戲？行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代一去不復(fù)返，所有房企都能輕鬆賺錢的好日子恐怕到頭了，這已是房地産行業(yè)的普遍共識(shí)。分析師認(rèn)為，從整體市場(chǎng)看，樓市分化也愈加嚴(yán)重。一方面是區(qū)域市場(chǎng)的分化，另一方面是開發(fā)商的分化，樓市集中度將在市場(chǎng)調(diào)整中進(jìn)一步加劇。有品牌、運(yùn)營(yíng)、資金和資源優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商將更做大做強(qiáng)，行業(yè)的門檻越來(lái)越高。

　　機(jī)構(gòu)

　　每一次調(diào)整都是較好的買入時(shí)點(diǎn)

　　實(shí)業(yè)是一種判斷，但股市又是另外一個(gè)論調(diào)。申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年調(diào)整，目前中國(guó)房地産市場(chǎng)上的購(gòu)房者已基本以自住需求買家為主，表現(xiàn)為首套房或者更新需求。申萬(wàn)對(duì)行業(yè)基本面持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇抱有信心，進(jìn)一步的貨幣政策寬鬆將成為下一階段的主要催化劑。作為降息週期下基本面受益的主要板塊之一，行業(yè)輪動(dòng)重新青睞地産股的時(shí)間不需要等待太久。

　　興業(yè)證券認(rèn)為，短期內(nèi)，由於市場(chǎng)對(duì)於地産行業(yè)基本面回暖仍存有分歧，還需進(jìn)一步數(shù)據(jù)確認(rèn)，所以地産股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現(xiàn)一些調(diào)整，不過(guò)中期而言，地産板塊在貨幣放鬆週期中會(huì)有較好的絕對(duì)收益和相對(duì)收益，因此每一次調(diào)整都是較好的買入時(shí)點(diǎn)。

　　國(guó)泰君安證券認(rèn)為，站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，地産股仍具繼續(xù)參與價(jià)值理由有六：一是資金寬鬆之下，基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬鬆政策的延續(xù)，對(duì)房地産市場(chǎng)銷量改善明顯，預(yù)計(jì)後續(xù)將進(jìn)入銷量、價(jià)格整體平穩(wěn)回升狀態(tài)，基本面進(jìn)入良性發(fā)展軌道；二是地産板塊的上行主要來(lái)自於貼現(xiàn)率下降，導(dǎo)致板塊整體估值得以修復(fù)，進(jìn)入降息週期後，估值恢復(fù)將持續(xù)；三是伴隨行業(yè)進(jìn)入存量地産時(shí) 代，預(yù)計(jì)大型房企將借助再融資東風(fēng)跨界整合，構(gòu)建激勵(lì)機(jī)制、引入戰(zhàn)略性投資等都有可能；四是産業(yè)資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財(cái)、保險(xiǎn)等增量資金整體偏好低估值穩(wěn)健藍(lán)籌，地産板塊大概率受益；五是宏觀層面的降準(zhǔn)降息有望成為板塊表現(xiàn)的後續(xù)催化劑；六是當(dāng)前基金配置地産股比例僅佔(zhàn)1%，處?kù)端哪陙?lái)最低，從“低持倉(cāng)+大空間”角度而言，地産股配置性價(jià)比更高。

　　建議

　　春節(jié)後應(yīng)關(guān)注龍頭股

　　申萬(wàn)認(rèn)為，地産的政策面依舊是蜜月期，同時(shí)巨大的地産存量市場(chǎng)將在持續(xù)的金融創(chuàng)新中逐步受益，短期行業(yè)跟隨大盤處?kù)侗P整階段，但在春節(jié)後銷售小陽(yáng)春如果疊加降息降準(zhǔn)週期，板塊將明顯受益。申萬(wàn)建議關(guān)注龍頭、京津冀、再融資及園區(qū)創(chuàng)新升級(jí)的投資機(jī)會(huì)，龍頭中包括保利、招商、萬(wàn)科、金豐。京津冀包括華夏幸福、榮盛發(fā)展。再融資包括泰禾集團(tuán)、華僑城、中天城投。園區(qū)創(chuàng)新升級(jí)包括張江高科、南京高科。