合肥、蘇州、南京住宅庫存量不足3個月

　　重點二線城市或迎新一輪政策收緊

　　18日，國家統(tǒng)計局發(fā)佈3月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房地産價格漲幅明顯擴大。與上月相比，70個大中城市中，62個城市上漲，比上月增加15個，價格漲幅環(huán)比最高漲幅為5.4%，最低為下降0.7%。值得注意的是，這是繼2014年1月以來新建住宅價格再次出現(xiàn)62個城市全面上漲。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著去庫存政策的持續(xù)，3月房價量價齊升，大多數(shù)城市房價出現(xiàn)上漲，但分化的趨勢依然明顯。同時，因一線城市的收緊，部分投資資金撤出一線城市，進入二線城市，促使部分二線城市價格漲幅超越一線城市。因此，重點二線城市或迎來新一輪政策收緊。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，3月絕大多數(shù)城市房價環(huán)比上漲，上漲城市個數(shù)比上月大幅增加，總體漲幅擴大。發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個。新建住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有55個，比2月份增加22個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅高於上月的城市有47個，比2月份增加23個。

　　劉建偉指出，儘管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠高於其他城市，其餘二三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。

　　值得注意的是，3月部分二線城市價格漲幅已與一線城市價格漲幅持平甚至超過一線城市漲幅。3月新建住宅方面，廈門環(huán)比上漲5.4%，合肥環(huán)比上漲4.6%，南京環(huán)比上漲3.5%，杭州上漲2.3%，天津上漲2.2%，福州、無錫上漲2%。而一線城市方面，北京環(huán)比上漲3.3%，上海環(huán)比上漲4.3%，深圳環(huán)比上漲3.7%，廣州環(huán)比上漲2.9%。

　　中原地産市場總監(jiān)張大偉表示，2016年3月，一線城市的亢奮表現(xiàn)蔓延到全國其他重點城市，40城新房成交量創(chuàng)七年來新高，21城二手房成交量僅次於2013年3月的歷史性高位。

　　張大偉指出，隨著銷售情況持續(xù)好轉(zhuǎn)，重點城市庫存積極回落。20個監(jiān)測城市中，19個城市3月庫存較去年末有所減少，杭州、合肥、南京等地庫存減少超過三成。從消化週期來看，3月20個重點城市的庫存消化週期較去年12月均有不同程度縮短，合肥、蘇州、南京的消化週期僅在2至3個月，市場短期內(nèi)嚴重供不應(yīng)求。

　　的確，上海易居研究院發(fā)佈的最新報告顯示，截至2016年3月底，易居研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24928萬平方米，環(huán)比減少1.3%，同比減少6.2%。其中，22個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大，跌幅分別為58.4%、54.3%和42.0%，庫存出現(xiàn)了明顯不足。

　　張大偉表示，庫存大幅減少的原因，一方面是由於當?shù)厥袌龀山槐憩F(xiàn)良好，而房企後續(xù)工程供應(yīng)尚難跟上，另一方面，因價格的變動，促使部分地區(qū)出現(xiàn)捂盤惜售的現(xiàn)象。

　　張大偉表示，房地産市場已經(jīng)進入新常態(tài)，即在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大。因此，政策方向不再是單向?qū)掦?，而是雙向的托底蓋帽。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，在一線城市房價偏高、政策收緊的背景下，部分投資投機資金開始撤出一線城市，轉(zhuǎn)而進入二線城市。但這種非剛性需求的市場，增加了部分二線城市政策收緊的風險。這意味著，部分重點城市或?qū)⒓杏瓉硇乱惠喺呤站o。

　　張大偉也指出，3月的量價齊升或成為年內(nèi)最大的狂歡，後續(xù)市場不僅面臨自然回調(diào)壓力，滬深等熱點城市更是遭受史上最嚴厲的調(diào)控政策。政策的短期效應(yīng)已見，市場將逐步進入調(diào)整?！?月末滬深兩地的中原報價指數(shù)均跌破50%，即報價下跌房源已經(jīng)超過上漲房源?！?/p>

　　的確，近段時間除上海、深圳發(fā)佈了收緊政策外，廊坊表示實行住房限購和差別化住房信貸政策，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且限購客戶購房首付款比例不低於30%。

　　此外，3月25日，南京、武漢分別發(fā)佈收緊政策。南京表示，要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地産貸款資産品質(zhì)、區(qū)域集中度、機構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測。武漢方面，發(fā)佈公積金貸款新政，職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款後的差額。此外，武漢還將還貸能力系數(shù)由45%回調(diào)到35%，並下調(diào)了繳存倍數(shù)法計算公式中的住房公積金繳存時間系數(shù)，系數(shù)普遍下調(diào)了0.2至0.5不等。