上海二手房仲介即將全線(xiàn)虧損?網(wǎng)際網(wǎng)路或成為致命威脅
7月6日,中國(guó)社科院發(fā)佈的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》預(yù)測(cè),2016年下半年到2017年上半年,房地産市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)短期調(diào)整期。市場(chǎng)分化將從“少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷”轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇,貨幣政策對(duì)房地産的刺激動(dòng)力正在減弱。
對(duì)此,上海一家仲介公司的研究員稱(chēng),如果下半年出現(xiàn)成交量大幅下跌,那麼二手房仲介的經(jīng)營(yíng)將舉步維艱。因?yàn)?,目前仲介市?chǎng)的門(mén)店數(shù)量是按照全市成交套數(shù)達(dá)到3萬(wàn)套設(shè)置的。今年上半年,上海全市二手房的成交套數(shù)只有2萬(wàn)套,已經(jīng)讓仲介公司的運(yùn)營(yíng)舉步維艱。如果下半年二手房成交量再出現(xiàn)下滑,回落到只有1.5萬(wàn)套左右的水準(zhǔn),那麼仲介行業(yè)就有可能全線(xiàn)虧損。
雖然,歷史上上海二手房行業(yè)的確曾經(jīng)發(fā)生過(guò)很多次全行業(yè)虧損,但這一次的關(guān)店潮可能格外兇險(xiǎn)。原因是在今年上半年開(kāi)始潛伏的網(wǎng)際網(wǎng)路仲介,正虎視眈眈地等待著大規(guī)模挖房地産行業(yè)優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的機(jī)會(huì)。
用低成本對(duì)決高成本
在這些網(wǎng)際網(wǎng)路仲介行業(yè)企業(yè)中,愛(ài)屋吉屋是一個(gè)讓人聞而生畏的名字。這家誕生於2014年年末的公司,在今年放棄了去年的失血式擴(kuò)張,不再爭(zhēng)一時(shí)的市場(chǎng)份額高低,而是選擇進(jìn)一步提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率,以效率戰(zhàn)勝規(guī)模。
正如《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》所言,房地産行業(yè)幾乎每三年一個(gè)週期。開(kāi)始於2014年四季度的這個(gè)週期,即將迎來(lái)本輪週期的最後一年。而這一年往往是二手房仲介公司業(yè)績(jī)的小年。歷史上,仲介行業(yè)的全行業(yè)虧損都是發(fā)生在這樣的小年。
在房屋仲介行業(yè),維持一家仲介門(mén)店運(yùn)營(yíng)的成本很高。僅就上海為例,一家仲介門(mén)店的傭金收入至少能達(dá)到每人平均2萬(wàn)元才能保本。而即使在去年市場(chǎng)最好的時(shí)候,很多仲介公司也做不到每人平均2萬(wàn)的傭金收入。因?yàn)榈窒涣藰I(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)虧損,在上海耕耘多年的永慶房屋不得不宣佈結(jié)束大陸地區(qū)的業(yè)務(wù)。
但是,效率先進(jìn)的網(wǎng)際網(wǎng)路仲介,卻不用擔(dān)心樓市小年。原因很簡(jiǎn)單,網(wǎng)際網(wǎng)路仲介的固定成本,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於擁有大量門(mén)店的傳統(tǒng)仲介。一家傳統(tǒng)的仲介公司成本由三部分組成:廣告開(kāi)支、門(mén)店租賃開(kāi)支以及員工成本。員工成本所佔(zhàn)的費(fèi)用又往往能達(dá)到一家仲介門(mén)店40%甚至更多。一家門(mén)店不開(kāi)單的經(jīng)紀(jì)人越多,虧損的概率就越高。而保證仲介公司不虧損的辦法只有一個(gè):盡可能地讓所有經(jīng)紀(jì)人都開(kāi)單??墒?,對(duì)絕大部分仲介來(lái)説,這是不可能完成的任務(wù)。
相比之下,網(wǎng)際網(wǎng)路仲介不僅無(wú)需大量花錢(qián)租門(mén)店,他們已有的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)已能支撐起這個(gè)不可能完成的任務(wù)。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),這個(gè)行業(yè)的平均開(kāi)單率只有每人每月0.2單,行業(yè)龍頭的開(kāi)單率也不過(guò)每人每月0.4。但愛(ài)屋吉屋卻達(dá)到了每人平均每月開(kāi)單0.8單,每人平均月傭金達(dá)到2萬(wàn)~3萬(wàn)元,已經(jīng)超過(guò)了某些龍頭仲介。
這個(gè)傭金數(shù)額,不僅足以讓愛(ài)屋吉屋旗下的經(jīng)紀(jì)人個(gè)人生活過(guò)得體面而富足,也讓愛(ài)屋吉屋有了更強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流,使得公司能夠在豐年囤積大量“糧草”,以備樓市饑年,大規(guī)模低價(jià)“抄底”其他仲介公司重要經(jīng)營(yíng)資源。
用透明匹配對(duì)決不透明匹配
所有的二手房從業(yè)者都明白一個(gè)道理,決定二手房交易能否成功的一個(gè)關(guān)鍵因素是經(jīng)紀(jì)人能否在最短時(shí)間內(nèi),幫助客戶(hù)找到最合適的房源。因?yàn)榭蛻?hù)的精力有限,如不能在有限的帶看時(shí)間內(nèi),最快速度達(dá)成供需匹配,大多數(shù)客戶(hù)都會(huì)選擇其他仲介,或者乾脆放棄購(gòu)買(mǎi)二手房,轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)新房。
也因?yàn)檫@一原因,從2013年開(kāi)始,業(yè)界就在不斷地投入資金,研發(fā)有效的APP,致力於研究客戶(hù)的行為數(shù)據(jù),從中挖掘客戶(hù)的真實(shí)需求,進(jìn)而在最短時(shí)間內(nèi),幫助客戶(hù)找到房子。
愛(ài)屋吉屋尤其重視這方面的投入。打開(kāi)愛(ài)屋吉屋的APP,可以借助查看二手房房源的視頻,非常直觀地了解房屋的房齡、房型、裝修、格局等資訊,利用街景地圖,了解小區(qū)環(huán)境、房屋建築外立面的新舊保養(yǎng)程度,包括周邊社區(qū)購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)院和軌道交通配套等。綜合以上資訊,不需要實(shí)地看房,就能完整了解二手房房源的全部資訊,作出是否實(shí)地看房的決策,大大減少了用戶(hù)的無(wú)效時(shí)間。
但是,傳統(tǒng)仲介很難接受這樣的做法。他們非常擔(dān)心,當(dāng)這套房的房源視頻被放到網(wǎng)上,其他仲介就可以根據(jù)線(xiàn)索找到這套房子的房東,進(jìn)而“撬”走房源,又或者有客戶(hù)直接找到房東跳過(guò)仲介公司買(mǎi)房。
這也是為什麼,儘管視頻技術(shù)早已經(jīng)普及,但市場(chǎng)上其他仲介的看房APP很難提供房源的視頻、小區(qū)街景地圖等內(nèi)容。以一家龍頭仲介公司開(kāi)發(fā)的APP為例,僅能通過(guò)APP獲取房源的室內(nèi)圖、戶(hù)型圖等圖片資料,卻沒(méi)有小區(qū)環(huán)境的街景地圖,也沒(méi)有配套學(xué)校等地圖,更別奢談實(shí)地看房視頻。購(gòu)房者要了解這套房屋的詳細(xì)情況,還是要花時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際看房。在用戶(hù)的體驗(yàn)感,以及房源、客源的匹配能力上,要比愛(ài)屋吉屋差兩到三個(gè)層次。
客觀來(lái)看,雖然模糊房源資訊,有利於保護(hù)仲介公司利益,但實(shí)際上最終受損的卻是仲介公司。因?yàn)?,業(yè)務(wù)員需要帶同一個(gè)客戶(hù)看多套房子,才能逐步了解到客戶(hù)的真實(shí)需求,任務(wù)量大,但卻很難有成交。相比之下,愛(ài)屋吉屋的做法是讓購(gòu)房者在找到業(yè)務(wù)員的第一時(shí)間,就把需求非常清楚地告訴了他們。業(yè)務(wù)員的所有工作,因此變得非常高效。房屋成交的速度和成功率也因此遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了傳統(tǒng)仲介。
除了利用視頻、街景地圖,幫助用戶(hù)更快找到滿(mǎn)意的房源。愛(ài)屋吉屋還提供了一系列的金融工具,幫助交易儘快達(dá)成。對(duì)那些已經(jīng)達(dá)成購(gòu)房意向,但需要還清貸款撤銷(xiāo)抵押的房東,愛(ài)屋吉屋會(huì)提供相應(yīng)融資服務(wù),幫助房屋産權(quán)儘快轉(zhuǎn)為可售狀態(tài)。
對(duì)那些首付資金一時(shí)拿不出足夠現(xiàn)金,但手上持有大量房産、股票等的購(gòu)房者,愛(ài)屋吉屋也會(huì)提供金融服務(wù),幫助他們湊夠首付款。這些措施,對(duì)交易的快速達(dá)成會(huì)有非常大的幫助。
上海網(wǎng)上房地産數(shù)據(jù)顯示,經(jīng)過(guò)去年的這一輪房?jī)r(jià)高漲,大量的閒置房源被激活,進(jìn)入到流通市場(chǎng)。目前上海二手房的掛牌房屋總量達(dá)到14.78萬(wàn)套。如果未來(lái)二手房市場(chǎng)的月均成交量下滑到1.5萬(wàn)套,誰(shuí)能在最短時(shí)間內(nèi)讓客戶(hù)挑選到房源是一個(gè)很大的金礦。誰(shuí)可以讓掛牌房源被高效地快速賣(mài)出,誰(shuí)就可以在接下來(lái)的行業(yè)冬天裏過(guò)得更好。文/楊涵茗 AD
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