◎每經(jīng)地産評論員楊羚強

　　7000萬年前的那顆小行星改變了地球上的生態(tài)。它在讓恐龍滅絕的同時，卻讓一個更為高級的生物群體，成為這個世界的新主人。如果沒有那一次相撞，地球上的智慧動物，不知何時才能出現(xiàn)。

　　樓市調(diào)控某種意義上也將讓整個房地産行業(yè)迎來一次新生，從開發(fā)、融資、交易、顧問到二手房買賣、資産管理、物業(yè)管理。

　　事實上，房地産行業(yè)的大轉(zhuǎn)型、大升級早在前年就已顯露端倪，但火爆的樓市行情讓企業(yè)放慢了轉(zhuǎn)型的腳步。

　　沒有調(diào)控：劣幣將驅(qū)逐良幣

　　産業(yè)鏈的各個端口都在嘆息，無法讓企業(yè)留下最有專業(yè)價值的人才，最有價值的部門。因為，行情太火爆，有開發(fā)商甚至直言，“賣房子就像在給客戶送錢”。

　　然而，火爆不可持續(xù)，遲早會有冷卻的那天。

　　此次調(diào)控對很多不規(guī)範的行業(yè)行為進行了限制。上海頒布的《關(guān)於進一步加強本市房地産市場監(jiān)管促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，明確房地産企業(yè)在開發(fā)過程中向金融系統(tǒng)的融資，要求銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續(xù)土地出讓價款，競買人在申請參加土地招拍掛活動時，承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

　　這就提高了房企大比例使用杠桿融資拍地的難度。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士之前的介紹，今年房企在拿地時，使用的融資杠桿最高可以達到20倍甚至更高。房企通常只要有5%的自有資金，就敢搶地，造成了“地王”大規(guī)模的出現(xiàn)。

　　限制拿地環(huán)節(jié)的高杠桿，在很大程度上可以給土地市場降溫，同時也推動了各類地産金融機構(gòu)的興旺發(fā)展。

　　之前，不少房企已經(jīng)涉足銀行、保險、證券、信託等領(lǐng)域，有些還成立了自己的地産私募基金、地産並購基金。

　　在土地杠桿融資使用減少後，開發(fā)商之間的並購重組力度會加大。

　　同樣，向普通購房者收取電商團購服務(wù)費用，在房價之外提高消費者買房成本，並通過鎖定房源、客源方式，操縱房價，搞饑餓行銷，也是房地産行業(yè)一直以來的“毒瘤”。這次部分城市調(diào)控就有針對房地産電商不規(guī)範行為的規(guī)範措施，打擊這種哄抬房價，逃避稅收、工商、房管監(jiān)管的灰色地帶。

　　在一系列規(guī)範整治下，原本導致行業(yè)崎形生長、劣幣驅(qū)逐良幣的生態(tài)會發(fā)生翻天覆地的變化。房地産行業(yè)會變得更好，全行業(yè)將迎來新生。

　　地産變革：遠離“諾基亞”悲劇

　　在市場環(huán)境的規(guī)範、整頓下，地産業(yè)將迎來巨大的轉(zhuǎn)變，由開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)型。

　　上海前後出臺的一系列調(diào)控政策就規(guī)定，2016年商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地産開發(fā)企業(yè)自持住房的比例。

　　增加自持住房比例，是今年以來，上海房地産市場重要調(diào)控措施之一。在兩年多以前，上海房管部門的負責人，在接受《解放日報》採訪時就已經(jīng)提出，房地産開發(fā)不能一賣了之，要引導房地産商轉(zhuǎn)向城市運營商。

　　今年以來，向城市運營商轉(zhuǎn)變已從概念變成事實。不少房企相繼建立了自己的資産管理、運營團隊，在建設(shè)、開發(fā)、銷售、租賃項目的同時，也參與後期的資産管理、維護和運營。

　　在樓市最瘋狂的那些天，在行業(yè)內(nèi)第一個推出房地産網(wǎng)際網(wǎng)路定制平臺——Elab創(chuàng)始人蔡雪梅就高呼，“小心地産諾基亞的悲??！”因為，諾基亞沒有任何創(chuàng)新，而目前的房地産開發(fā)行業(yè)也是如此。

　　開發(fā)商業(yè)內(nèi)聚會時也會討論，整個行業(yè)的商業(yè)模式二十幾年都沒有變化，究竟是好，還是壞。

　　然而，變革終究會在市場逐漸恢復理性後發(fā)生。從蔡雪梅的Elab，到宋衛(wèi)平主導的綠城小鎮(zhèn)，到景瑞控股利用資管計劃大規(guī)模開發(fā)定制化産品，上海合作建房第一人錢生輝提出的全民合夥開發(fā)房地産，房地産行業(yè)的顛覆，已經(jīng)在路上。