◎每經(jīng)記者 吳若凡

　　在某種層面上，世茂集團(tuán)今年的融資遭遇，或許會(huì)于明年在其他企業(yè)身上重演。今年10月，世茂股份的定向增發(fā)方案，被證監(jiān)會(huì)駁回。證監(jiān)會(huì)主機(jī)板發(fā)行審核委員會(huì)認(rèn)為，世茂的非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)存在《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條第（七）項(xiàng)規(guī)定的情形——嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，不得非公開(kāi)發(fā)行股票。

　　對(duì)此，優(yōu)淘城總裁薛建雄告訴記者，對(duì)世茂來(lái)説，這一融資遇阻的影響可能並不大。

　　此前，世茂集團(tuán)的業(yè)務(wù)觸角已進(jìn)入人壽保險(xiǎn)、網(wǎng)際網(wǎng)路財(cái)險(xiǎn)等保險(xiǎn)領(lǐng)域，設(shè)立網(wǎng)際網(wǎng)路小額貸款公司，搭建了一個(gè)內(nèi)容豐富的金控平臺(tái)，又在設(shè)立、發(fā)行房地産資産證券化産品方面擁有豐富經(jīng)驗(yàn)。

　　可是，這個(gè)金控平臺(tái)對(duì)世茂的房地産業(yè)務(wù)有幫助嗎？此前，公眾號(hào)“華爾街見(jiàn)聞”曾推送一篇文章認(rèn)為，大部分房地産企業(yè)設(shè)立的金控平臺(tái)和主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)，只是為了增厚利潤(rùn)，才設(shè)置這樣一個(gè)平臺(tái)。

　　世茂的金融佈局

　　2015年，國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境和融資環(huán)境都較寬鬆，當(dāng)年萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金髮起國(guó)內(nèi)首只公募REITs、萬(wàn)達(dá)與快錢(qián)合作發(fā)佈眾籌理財(cái)産品“穩(wěn)賺1號(hào)”……諸多房企在金融領(lǐng)域謀篇佈局，創(chuàng)造了名副其實(shí)的房地産金融創(chuàng)新年。

　　當(dāng)年，世茂集團(tuán)獲批籌建房地産行業(yè)首個(gè)網(wǎng)際網(wǎng)路小額貸款公司。目前，網(wǎng)際網(wǎng)路小額貸款公司在全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)僅有十?dāng)?shù)家，世茂集團(tuán)是其中唯一一家以房地産為基礎(chǔ)的網(wǎng)際網(wǎng)路小額貸款公司。世茂同時(shí)聯(lián)合博時(shí)資本、匯添富資本發(fā)行了兩筆房地産ABS産品，這次資産證券化動(dòng)作一度被外界視為中國(guó)地産金融史上的一個(gè)轉(zhuǎn)捩點(diǎn)。

　　博時(shí)資本-世茂酒店資産證券化項(xiàng)目，其基礎(chǔ)資産是世茂旗下多家五星級(jí)酒店，産品總規(guī)模26.9億元，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)已發(fā)行酒店資産證券化項(xiàng)目産品的最大規(guī)模。

　　此前，世茂集團(tuán)還與博時(shí)資本推出全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)資産證券化項(xiàng)目，也是在非住宅領(lǐng)域的首次證券化。

　　資産證券化可將具有共同特徵的貸款、租約、應(yīng)收賬款等不流動(dòng)的資産包裝成為可以市場(chǎng)化的、具有投資特徵的帶息證券。由此業(yè)內(nèi)認(rèn)為，世茂的資産證券化舉措，能為其激活存量資産、提高資金配置效率提供很大效益。

　　記者就資産證券化問(wèn)題諮詢(xún)世茂集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示不便接受採(cǎi)訪。

　　的確，世茂股份是在金融領(lǐng)域涉水較深的一類(lèi)房企，特別是在資産證券化方面，但此外，據(jù)記者了解，今年初，世茂股份還與樂(lè)視網(wǎng)等公司聯(lián)合成立新沃財(cái)險(xiǎn)，進(jìn)軍網(wǎng)際網(wǎng)路財(cái)險(xiǎn)領(lǐng)域。

　　今年9月，世茂股份則協(xié)同浩盈進(jìn)出口、中遠(yuǎn)進(jìn)出口、金閩進(jìn)出口、梅森休閒健身俱樂(lè)部、廈門(mén)明發(fā)集團(tuán)6家公司共同發(fā)起籌建匯邦人壽。該公司註冊(cè)資本為10億元，其中世茂股份出資2億元，持股比例20%，為第一大股東。

　　因?yàn)樵诮鹑陬I(lǐng)域有了多層面的佈局，世茂集團(tuán)已經(jīng)隱隱構(gòu)建起結(jié)構(gòu)較豐富的金融平臺(tái)。以網(wǎng)際網(wǎng)路金融為例，目前，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)很難拿到銀行的新增開(kāi)發(fā)貸，即便拿到成本亦不低，但正是因?yàn)橛谢ソ鹌脚_(tái)，世茂一直以來(lái)能通過(guò)發(fā)行低息長(zhǎng)期票據(jù)、贖回高利息票據(jù)的手段嚴(yán)控融資成本，融資成本有時(shí)甚至要比銀行渠道更低。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年世茂股份已經(jīng)發(fā)行了一筆票面利率4.8%總額40億元境內(nèi)公司債券，一筆利率3%金額20億元短期票據(jù)，另有兩筆總額35億元境內(nèi)公司債券，票面利率3.3%上下。

　　監(jiān)管趨嚴(yán)

　　即使是房地産金融領(lǐng)域的“老炮兒”，也可能在行業(yè)環(huán)境變化時(shí)遇上尷尬。

　　今年10月，世茂股份的定向增發(fā)方案被證監(jiān)會(huì)駁回，證監(jiān)會(huì)主機(jī)板發(fā)行審核委員會(huì)認(rèn)為，世茂的非公開(kāi)發(fā)行股票申請(qǐng)存在《上市公司證券發(fā)行管理辦法》第三十九條第（七）項(xiàng)規(guī)定的情形——嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，不得非公開(kāi)發(fā)行股票。

　　日前，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)佈《網(wǎng)際網(wǎng)路金融風(fēng)險(xiǎn)專(zhuān)項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，房企的互金平臺(tái)也或受影響。

　　不過(guò)，資深基金人士陳國(guó)華告訴記者，開(kāi)發(fā)商將互金平臺(tái)當(dāng)作一個(gè)融資渠道在業(yè)內(nèi)已是公開(kāi)的方式。利用P2P等多種渠道，互金平臺(tái)可為地産商提供資金來(lái)源，減少對(duì)銀行融資渠道的依賴(lài)。

　　但上述方案明確提到，“房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地産仲介機(jī)構(gòu)和網(wǎng)際網(wǎng)路金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)，不得利用P2P網(wǎng)路借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地産金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開(kāi)展房地産金融相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　地産評(píng)論人士薛建雄分析認(rèn)為，除了為關(guān)聯(lián)交易公司進(jìn)行融資外，部分公司的融資主體甚至為關(guān)聯(lián)企業(yè)。部分地産公司在類(lèi)似項(xiàng)目上存在自融嫌疑。

　　金控平臺(tái)如何施展拳腳

　　通過(guò)銀行、股權(quán)和債券等渠道的直接融資，以及通過(guò)基金、信託發(fā)行産品所獲得的間接融資，這些房企融資的主要渠道，目前在監(jiān)管層面，已經(jīng)明顯受到抑制。

　　對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，從目前情況來(lái)説，想要突破限制並沒(méi)有非常好的辦法。對(duì)於企業(yè)來(lái)説，只有在合規(guī)的前提下，將資金用於正常生産經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、補(bǔ)充流動(dòng)資金，根據(jù)發(fā)債的用途去做。

　　歐陽(yáng)捷認(rèn)為，近期一系列政策的重點(diǎn)是為了防止資金流入到土地市場(chǎng)，而房企普遍存在抵押土地再貸款的情況，所以本質(zhì)上是降低房企杠桿。而此輪政策收緊，為的是控制樓市資産泡沫，控制和減少資金流向房地産。

　　從世茂集團(tuán)搭建金控平臺(tái)的一系列做法可以看出，目前涉足的大部分金融領(lǐng)域，都可以為房地産開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供服務(wù)。

　　此前，保監(jiān)會(huì)多次出臺(tái)規(guī)定，保險(xiǎn)公司股東不能將保險(xiǎn)資金直接用於股東自身的業(yè)務(wù)，“保險(xiǎn)公司不是提款機(jī)”這一提法被多次提及。而銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)也對(duì)金融機(jī)構(gòu)股東和金融機(jī)構(gòu)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，有明確的條文限制。這是很多開(kāi)發(fā)商雖然擁有金控平臺(tái)，但無(wú)法為主業(yè)服務(wù)的一個(gè)重要原因。

　　從萬(wàn)科等部分房企的實(shí)踐來(lái)看，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是允許金融公司向和股東有業(yè)務(wù)往來(lái)的上下游供應(yīng)商提供供應(yīng)鏈借款的。

　　供應(yīng)鏈融資，正是房地産企業(yè)金控平臺(tái)可以大展拳腳的領(lǐng)域。房地産開(kāi)發(fā)行業(yè)下游的建築供應(yīng)商、水泥廠、各種建材企業(yè)、廣告公司、建築設(shè)計(jì)公司等均可以申請(qǐng)供應(yīng)鏈金融。相比其他金融機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的供應(yīng)商面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、産品服務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況有更為清晰的了解。

　　被房企控股或參股的公司，可以通過(guò)調(diào)研，獲取這些供應(yīng)商的部分經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，為貸款業(yè)務(wù)或者其他融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展，提供關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

　　陳國(guó)華告訴記者，世茂的金控平臺(tái)也可以以這一模式開(kāi)展業(yè)務(wù)。比如，世茂股份有許多商業(yè)地産項(xiàng)目，這些商業(yè)項(xiàng)目多會(huì)有一些戰(zhàn)略夥伴級(jí)別的品牌租戶。當(dāng)這些租戶需要借款時(shí)，金融公司就可以向世茂股份調(diào)取相關(guān)客戶的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，作為是否提供貸款的依據(jù)。而世茂股份也可以因此要求品牌租戶將日常流水交給世茂股份來(lái)收銀，到月底再結(jié)賬，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)借款風(fēng)險(xiǎn)的管控。