在今年“9·30”調(diào)控之後,一線城市及部分熱點(diǎn)城市的住房銷售量急劇下降,但是價(jià)格基本上沒有多少變化。這也意味著,只要市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期沒有改變,房地産市場(chǎng)投資者並不願(yuàn)降價(jià)出售手中的住房,市場(chǎng)基本上會(huì)處於一個(gè)完全僵持狀態(tài)。
這種僵持狀態(tài)能夠持續(xù)多久,關(guān)鍵就看房地産市場(chǎng)是不是能夠真正回歸到居住功能,真正去除泡沫。這就得從兩方面入手:
一是全面收緊住房按揭貸款。近一年來,住房市場(chǎng)的瘋狂與過度寬鬆的住房按揭貸款政策不無關(guān)係。如果住房按揭貸款政策不收緊,住房限購政策所起到的作用十分有限。
一是收緊住房稅收政策。稅收政策是遏制住房投機(jī)炒作、擠出房地産泡沫最為有效的工具。住房稅收包括住房交易稅、住房交易所得稅、物業(yè)稅或房地産稅、住房空置稅、住房遺産稅等,而這些稅收政策能在事中、事後、持有等環(huán)節(jié)來遏制投機(jī)炒作。比如,最近無論是加拿大還是香港,遏制房地産的投機(jī)炒作都是從住房稅收政策入手。
對(duì)於住房按揭信貸政策,今年“9·30”房地産調(diào)控政策提高了首付,而且一些城市的政策還是十分嚴(yán)厲的,但是住房按揭貸款利率沒有調(diào)整。在全面禁止首付貸的情況下,首付全面提高能夠阻止不少住房投資者進(jìn)入房地産市場(chǎng),從10月份貸款增長(zhǎng)的情況來看,相關(guān)數(shù)據(jù)已清楚地透露出一些端倪。
最近央行數(shù)據(jù)顯示,10月底本外幣貸款餘額110.18萬億元,按年增長(zhǎng)12.3%,人民幣貸款餘額104.77萬億元,上升13.1%。10月人民幣新增貸款錄得6513億元,增加1377億元。不過,與9月人民幣新增貸款1.22萬億元相比,按月則大大減少46.6%。還有,10月新增社會(huì)融資規(guī)模為8963億元,比9月的1.72萬億元大幅下降近50%。
10月銀行新增人民幣貸款按月大跌46.6%,很大程度上是與這個(gè)月房地産宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)有關(guān)。房地産調(diào)控政策讓住房按揭貸款的首付比例全面上升,並且禁止居民購買第三套住房,從而使得不少住房投機(jī)炒作者根本無法進(jìn)入市場(chǎng),這就使得以居民住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期新增貸款在這個(gè)月內(nèi)下跌了近5000億元,10月中長(zhǎng)期貸款僅增加4891億元。也就是説,“9·30”房地産宏觀調(diào)控讓居民的新增住房按揭貸款快速下降,從而導(dǎo)致住房貸款增長(zhǎng)全面下降。
隨著監(jiān)管部門對(duì)居民住房按揭貸款總量收緊,以及商業(yè)銀行對(duì)購買住房居民的收入進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核,住房貸款增速可能還會(huì)繼續(xù)下降。在未來兩個(gè)月裏,如果居民的住房按揭貸款仍然以10月份這樣的速度持續(xù)下降,也就意味著住房投機(jī)炒作者正在退出房地産市場(chǎng)。對(duì)此,國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)投資者不能不密切關(guān)注。
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