調(diào)控措施顯效 五一樓市冷清

　　熱點(diǎn)區(qū)域房價拐點(diǎn)有望下半年出現(xiàn)

　　□本報(bào)記者 彭揚(yáng)

　　在陸續(xù)出臺的一系列調(diào)控政策之下，熱點(diǎn)城市樓市降溫明顯，但個別城市亦有調(diào)控後房價“補(bǔ)漲”跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前全國商品房成交量同比增速已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，未來樓市調(diào)整速度料加快，熱點(diǎn)區(qū)域的房價拐點(diǎn)可能在下半年出現(xiàn)。

　　熱點(diǎn)城市陸續(xù)開始降溫

　　5月1日中午，在北京南五環(huán)一處樓盤的售樓處，某售樓員告訴中國證券報(bào)記者，該樓盤主要是大戶型，客戶大多是“賣一買一”的改善型需求，而且二套房的利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.2倍，首付比例也調(diào)到了80%，受調(diào)控政策的影響比較大。因此，五一假期來看房的客戶不多。

　　在半個多小時內(nèi)，中國證券報(bào)記者只看到一組購房人來看房。該售樓員表示，目前樓盤價格保持穩(wěn)定，沒有打折或特價房等促銷打算。後續(xù)還有新盤將對外銷售，價格應(yīng)該不會有太大變化。

　　在此輪樓市調(diào)控收緊過程中，北京的收緊力度最大，樓市成交萎縮態(tài)勢已很明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，4月北京二手住宅市場量價齊跌，全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%；成交均價環(huán)比轉(zhuǎn)降，跌幅達(dá)6%。

　　在二線熱點(diǎn)城市，樓市降溫態(tài)勢也有所體現(xiàn)。南京的房屋仲介人員告訴中國證券報(bào)記者，去年五月以來南京房價是直線拉升，現(xiàn)在情況不同了，價格平穩(wěn)。在南京市房地産交易登記中心，前來辦理業(yè)務(wù)的某購房人説：“現(xiàn)在炒房比較難，好多人沒資格，並且新入市的樓盤也比較多。因?yàn)檎{(diào)控肯定會越來越嚴(yán)，不敢輕易下手。”

　　“未來會不會出臺新的政策，還要看五六月份市場的變化。如果市場繼續(xù)供不應(yīng)求，炒房的熱情不變，參考其他城市措施和南京實(shí)際情況，南京政策有進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整的空間?！本W(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究員虞珠指出，比如提高首付比例、限制交易時間等等。

　　南京市統(tǒng)計(jì)局公佈數(shù)據(jù)顯示，一季度全市商品房銷售面積234.87萬平方米，同比下降30.8%，降幅比1-2月收窄5.6個百分點(diǎn)。商品房銷售額396.5億元，同比下降25%，降幅比1-2月收窄14.5個百分點(diǎn)。去年下半年以來，受房地産新政和同期基數(shù)影響，全市商品房銷售面積增幅持續(xù)下降，今年1-2月下降幅度達(dá)到36.4%，三月份樓盤加推，降幅有所收窄。

　　調(diào)控有進(jìn)一步收緊空間

　　對於近期房價仍有一定漲幅的城市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期調(diào)控有繼續(xù)收緊的可能。以西安為例，西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全市商品房銷售面積354.14萬平方米，同比增長25.4%；商品房銷售額264.55億元，同比增長52.3%。

　　位於西安北郊的某樓盤在五一期間並無現(xiàn)房。五一後開盤，標(biāo)價在7800元/平方米至8000元/平方米，前期則是7200元/平方米。有售樓員介紹，春節(jié)後至今，很多樓盤的房價都有不同程度上漲。

　　實(shí)際上，西安早在4月中旬就已頒布樓市新政。明確商業(yè)貸款首套房首付不低於30%，二套房不低於40%，三套不能貸款。限購區(qū)域內(nèi)買的商業(yè)住房及二手住房，需取得不動産權(quán)證書後滿2年方可上市交易（買賣、贈與）。

　　五一假期前，西安市房管局暫停了萬科集團(tuán)所屬公司開發(fā)的12個項(xiàng)目的網(wǎng)簽銷售，暫停受理其新項(xiàng)目的預(yù)售許可申請。同時，也暫停了與上述項(xiàng)目相關(guān)的西安世聯(lián)投資諮詢有限公司、陜西合富輝煌地産顧問有限公司、西安創(chuàng)典全程地産顧問股份有限公司在西安市的代理銷售活動。

　　“西安樓市當(dāng)前之所以呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)，主要有兩個原因?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一是外溢因素，比如周邊鄭州等城市收緊購房政策，投資、投機(jī)需求開始進(jìn)入西安市場，對房價上漲或有一定推動作用；二是市場預(yù)期，政策持續(xù)調(diào)控使得後續(xù)繼續(xù)收緊的預(yù)期強(qiáng)化，尤其是在商業(yè)銀行貸款方面。

　　明源地産研究院首席研究員劉策認(rèn)為：“西安樓市一直以來處於去庫存的階段?，F(xiàn)在在供求改善後迎來補(bǔ)漲。當(dāng)然，也有外部投資者看到西安在目前各個省會中價格相對較低，處於具有投資價值的價格洼地之一。因此，內(nèi)外因素拉動造成了價格上漲?！?/p>

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，房價的上漲是由於各種因素造成的。比如，即便是全國實(shí)現(xiàn)限購，但也主要是針對當(dāng)?shù)爻鞘?，還未在全國範(fàn)圍內(nèi)全面實(shí)行。但資金流動具有一定隨意性，只是目前還達(dá)不到對購房資金進(jìn)行管控。

　　“未來在新房和二手房市場都有調(diào)控繼續(xù)收緊的空間。”劉策認(rèn)為，比如，提高首付、提高契稅等。

　　跳出房地産週期“怪圈”

　　“近期房地産市場延續(xù)降溫，新房和二手房成交量均下滑，房地産調(diào)控升級後效果不錯?！眹抛C券分析師董德志表示，根據(jù)大部分熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)城市的銷售數(shù)據(jù)，4月以來新房和二手房銷量同比下滑較明顯。

　　首創(chuàng)證券分析師王劍輝表示，當(dāng)前全國商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比增速下滑，考慮當(dāng)前的信貸環(huán)境以及調(diào)控政策的空前力度，調(diào)整速度會有所加快，但是價格回落依然可能在下半年才會出現(xiàn)。期間注意觀察成交量負(fù)增長月份的出現(xiàn)，可能是價格調(diào)整的關(guān)鍵時點(diǎn)，短期內(nèi)不排除針對二手房調(diào)控升級的可能。

　　從目前來看，房地産政策收緊的效應(yīng)正在延續(xù)。愛建證券研究員劉孫亮表示，受到政策的限制，房價震蕩以及成交量萎縮是大勢所趨。但與此同時，房地産行業(yè)仍面臨去庫存的壓力，房地産行業(yè)未來將依舊保持去庫存的政策主線，房價在“實(shí)質(zhì)”下跌後，短期內(nèi)將維持震蕩態(tài)勢。

　　“下半年可能出現(xiàn)回調(diào)，週期怪圈能否打破有待觀察?！睎|吳證券分析師丁文韜表示，繼限購和限貸政策出臺之後，3月以來全國已有14個城市發(fā)佈住房“限賣”政策，通過一定年限的限制轉(zhuǎn)讓政策可以有效地打擊投機(jī)行為。預(yù)期隨著更多城市加入調(diào)控再升級行列，短週期內(nèi)的房地産市場回調(diào)很可能在下半年出現(xiàn)。丁文韜表示，政策週期性的“鬆緊”變化只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急手段，如果想要真正跳出房地産週期的“怪圈”，還是需要看到真正的長效機(jī)制。