18平方米“蝸居”買嗎？

　　40平方米雙層複式公寓。

　　8平方米公寓的臥室。

　　18平方米公寓的客廳局部景觀。

　　18平方米公寓的客廳局部景觀。

　　日前東莞推出了史上最小戶型——18平方米的複式小公寓。為了在住宅限購(gòu)限貸政策下順利回籠資金，開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)了“空巢青年”這一群體，紛紛推出面積小、總價(jià)低的商業(yè)公寓産品。特別是那些經(jīng)過(guò)創(chuàng)新的LOFT公寓産品吸引了許多購(gòu)房者的眼球，市場(chǎng)關(guān)注度大增。

　　不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前東莞商業(yè)公寓項(xiàng)目多，供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且首付高，貸款年限短，購(gòu)房者對(duì)産品的接受度還需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的考驗(yàn)。

　　文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者石忠情

　　市場(chǎng)動(dòng)向：小面積商業(yè)公寓成熱點(diǎn)

　　設(shè)計(jì)主打空間利用率

　　最小公寓僅18平方米

　　五一前後，東莞推出多款小面積商業(yè)公寓産品。其中莞城碧桂園東江月推出的18平方米複式戶型為東莞史上最小公寓。

　　日前，記者來(lái)到該樓盤現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板房。該戶型客廳只能放下一張兩人位沙發(fā)；緊挨著沙發(fā)的是一個(gè)可以隱藏的小鞋櫃，鞋櫃和大門之間是洗漱臺(tái)和“迷你”衛(wèi)生間?，F(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，“裏面空間比較小，衛(wèi)生間的門最好往外拉?！睘榱斯?jié)省空間，衛(wèi)生間裏僅有一個(gè)小型的入墻式馬桶和花灑。左手邊則是一個(gè)簡(jiǎn)單的開(kāi)放式廚房。上二樓的樓梯緊夠一人活動(dòng)，樓梯兼具了儲(chǔ)物櫃的功能。臥室放著一張寬約1.4米的定制床，緊挨著床邊的是一個(gè)衣櫃，衣櫃空間狹長(zhǎng)，但門偏小，存放東西不是很方便。

　　總體而言，18平方米的複式小公寓在最大限度上利用了空間，有基本的居住使用功能。但由於空間小，活動(dòng)空間有限，適合一個(gè)人居住。

　　東莞首現(xiàn)“雙鑰匙”公寓

　　小公寓面積小，居住舒適度低成為開(kāi)發(fā)商需要解決的難題。因此一些産品在有限的空間上盡可能地增加戶型舒適度和使用功能。位於南城保利瓏遠(yuǎn)國(guó)際廣場(chǎng)在東莞首創(chuàng)的“雙鑰匙”公寓就受到許多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。

　　記者了解到，保利瓏遠(yuǎn)國(guó)際廣場(chǎng)推出的40平方米雙層複式公寓，層高達(dá)到6米，買一層送一層，為“雙鑰匙”設(shè)計(jì)，目前這種戶型僅有13套。銷售人員介紹，“雙鑰匙的設(shè)計(jì)，可以讓業(yè)主將戶型分成兩套單間出租；或者一套自住，一套出租，保證隱私，互不干擾?！?/p>

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)還參觀了該樓盤一套同樣是40平方米的複式公寓。該戶型設(shè)計(jì)為一房一廳，一樓客廳空間達(dá)到4米，客廳上為中空設(shè)計(jì)；二樓房間可以放下一張2米寬的床，同時(shí)還有較大的收納儲(chǔ)存空間，整體舒適度較好。

　　業(yè)內(nèi)觀察：小公寓瞄準(zhǔn)“空巢青年”

　　銷售前景尚不明朗

　　小公寓多為過(guò)渡房

　　去年?yáng)|莞房?jī)r(jià)迅速上漲，讓不少本地剛需購(gòu)房者，特別是被稱為“空巢青年”的單身青年男女望而卻步。同時(shí)，加上擔(dān)心購(gòu)買小戶型住宅影響到未來(lái)婚後購(gòu)房資格，非住宅性質(zhì)、不限購(gòu)、總價(jià)低的商業(yè)公寓成為一部分人過(guò)渡性購(gòu)房的最佳選擇。

　　位於莞城的卓越·中寰將於六七月份入市，該樓盤推出的産品當(dāng)中就有55平方米的3房LOFT公寓。據(jù)相關(guān)人士介紹，該戶型産品將空間利用率發(fā)揮到極致，是青年剛需購(gòu)房者首次置業(yè)者很好的選擇。

　　一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在樓市限購(gòu)限貸之前，許多“空巢青年”習(xí)慣購(gòu)買一套小公寓自住，但是限購(gòu)限貸政策出來(lái)之後，更多的人偏向於一步到位買房，小公寓受到冷遇。他告訴記者，不限購(gòu)不限貸的商業(yè)公寓盛行，是希望將“空巢青年”重新拉回公寓自住投資的市場(chǎng)當(dāng)中。

　　為回籠資金 “商改住”

　　不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)物業(yè)改成公寓實(shí)是無(wú)奈之舉。由於一直以來(lái)東莞的商業(yè)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，商鋪、寫(xiě)字樓的成交相對(duì)較差，均價(jià)較低，且競(jìng)爭(zhēng)激烈；為了能夠快速回籠資金，開(kāi)發(fā)商不得不將商業(yè)用地建成的部分産品進(jìn)行“商改住”，將一部分商業(yè)辦公産品改造成公寓出售。

　　另外，隨著東莞限購(gòu)政策進(jìn)一步加碼，投資客被拒絕在一手住宅市場(chǎng)門外，投資需求受到抑制，而商業(yè)公寓産品則給投資客資金提供了另外一個(gè)出口。

　　合富研究院（東莞）對(duì)此也表示，東莞目前商業(yè)公寓盛行，主要是受2015~2016年土地出讓較多商業(yè)商服用地影響，今年五一期間市區(qū)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目亮相，其中不乏創(chuàng)新産品。但是，其銷售前景有待進(jìn)一步觀察。

　　溫馨提醒

　　商業(yè)公寓無(wú)學(xué)位 不能落戶

　　記者了解到，目前東莞新盤推出的公寓産品以商業(yè)公寓為主，主要是非住宅産品，並不能遷入戶口。購(gòu)房者在購(gòu)買小公寓前最好先了解清楚情況，避免購(gòu)房後達(dá)不到落戶的目的。在資金不足的情況下，又想購(gòu)買學(xué)區(qū)房，建議可以考慮二手房産品。

　　一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)公寓的“缺點(diǎn)”不少，如無(wú)學(xué)位、不能落戶、産權(quán)只有四十年、物業(yè)費(fèi)貴、水電按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；小戶型公寓沒(méi)有引入天然氣，做飯需要用電；每層樓戶型套數(shù)多且不通風(fēng)等等，這些問(wèn)題是多數(shù)商業(yè)公寓存在的普遍問(wèn)題，購(gòu)房者在購(gòu)買前應(yīng)該在了解清楚情況後，再?zèng)Q定是否購(gòu)買。

　　投資回報(bào)率低 看準(zhǔn)好地段

　　商業(yè)公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈，是否值得購(gòu)買？一名資深投資人士告訴記者，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，最好轉(zhuǎn)手的産品是剛需兩三房産品，因?yàn)檫@類型産品是給自住需求的購(gòu)房者設(shè)計(jì)的，最實(shí)用，需求的人群也最多。而商業(yè)小公寓産品在近幾年來(lái)的轉(zhuǎn)手率比較低，其投資回報(bào)主要是靠租金來(lái)獲得。

　　該名投資人士給記者算了一筆賬，以18平方米小公寓為例，如果該套商業(yè)公寓單價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，按照目前中心城區(qū)小公寓一房一廳租金1500元~2000元/月計(jì)算，在不扣除其他成本的情況下（排除掉空置、管理、貸款利息成本等），比較樂(lè)觀的投資回報(bào)率約為5%~6.66%，靠租金回本約需要15~20年。

　　該名人士認(rèn)為，在目前東莞小公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，不少一房一廳公寓的租金在1000元/月左右，投資回報(bào)率不高，轉(zhuǎn)手更是困難。她認(rèn)為，投資商業(yè)公寓，購(gòu)房者最好選擇一些地段佳的産品，如地鐵口物業(yè)或者是在商業(yè)中心區(qū)、周邊寫(xiě)字樓比較集中，有大量租房需求的項(xiàng)目，這樣才能夠讓自己的投資有所回報(bào)。