葉檀：充滿了氣的房地産“高壓鍋”還需緩慢“泄氣”

　　葉檀

　　房地産市場是不是出現(xiàn)了真正的降溫？雖然國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中有一些城市房價增速在下降，但應(yīng)當(dāng)看到，房價表面被抑制，但市場上的購房熱情遠未熄滅。從最近了解到的一些情況，日光碟不少，秒殺盤也不罕見。

　　開發(fā)商搶地?zé)崆椴粶p?！督?jīng)濟參考報》援引易居房地産研究院數(shù)據(jù)，4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環(huán)比增長28%，同比增長54%。綜合歷史數(shù)據(jù)，4月當(dāng)月地價創(chuàng)下了2010年以來的最高水準。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊桓邼q，土地購置面積增速大幅提高，全國房地産開發(fā)投資同比增長9.3%，連續(xù)第二個月刷新兩年來最高值。

　　根據(jù)媒體的報道，在“4·19”濟南樓市調(diào)控加碼後的首輪土拍中，濟南“史上最嚴”土拍成交的三宗地塊溢價率均接近200%。天津也不遑多讓，“3·31”新政已有一個半月，房企對於土地的熱情不減，團泊、北閘口土地價格都刷新了歷史紀錄。從市區(qū)到環(huán)城再到遠郊及濱海，土地市場沒受到太大影響。

　　開發(fā)商不傻，不會做高買低賣的賠本生意。目前開發(fā)商顯然是判斷，庫存正在下降，而現(xiàn)在正是補庫存的最好階段。

　　另兩個數(shù)據(jù)與此相反：其一是4月份土地市場成交走勢有所降溫，受監(jiān)測的50個典型城市土地成交面積為1096萬平方米，環(huán)比減少25%，同比減少10%；其二是5月15日國家統(tǒng)計局公佈房地産開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)——今年前4個月，商品房銷售面積和銷售額同比增速雙雙回落。媒體統(tǒng)計，4月當(dāng)月商品房銷售面積單月增長7.7%，較3月增速“腰斬”，為2015年12月以來最低。3月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環(huán)比下降。70個大中城市中，一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續(xù)回落。

　　一方面是房價漲不動，另一方面又出現(xiàn)秒光碟和搶地，如此矛盾的現(xiàn)象似乎表明總有一個是在忽悠我們。

　　短期房價急漲，就像上世紀80年代的日本，和2008年之前的美國一樣，房地産市場的瘋狂有貨幣的因素，即大家用房地産這個居民最大宗的市場，來對衝貨幣購買力下行的風(fēng)險。

　　國人曾經(jīng)以借錢為恥，但在通脹陰影下也學(xué)會了借錢。必須強調(diào)，從當(dāng)前的CPI指數(shù)上基本看不到通脹，但大家還是有些恐慌。根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)家庭金融中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年中國居民家庭負債/可支配收入約為170%，城鎮(zhèn)居民高達190%，已略高於各主要發(fā)達國家可比的微觀數(shù)據(jù)，近兩年應(yīng)該還在上升，顯示中國居民的杠桿率水準並不算低。

　　雖然中國要實行穩(wěn)健的貨幣政策，但企業(yè)負債率、投資率，牢牢綁住了央行的手腳，無奈大家對“央媽”的心理依賴太強。前段時間拆借利率上升，市場就開始大恐慌，逼得央行不得不再作微調(diào)。5月12日，央行開展了4590億元MLF操作，中標利率不變。5月16日，央行凈投放1700億元，為4個月以來的最大力度。

　　目前房地産價格穩(wěn)定是地方政府的主要任務(wù)。但要做到這一點恐怕並不太難——控制房價漲幅，根據(jù)網(wǎng)簽價格數(shù)量，決定賣什麼價位的房子，賣多少，或者直接壓住房價，那數(shù)據(jù)就不會噌噌上漲。

　　但市場很難因此改變?？纯磽尫砍毕碌膸齑鏀?shù)據(jù)：全國商品房待售面積創(chuàng)下2015年9月末以來的新低。4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少5萬平方米。

　　以前三四線城市庫存是個大堰塞湖，懸在我們的頭頂，現(xiàn)在庫存下降了。但房價依然還像一個火上烤了幾小時的高壓鍋，讓人看著有些膽戰(zhàn)心驚。為高壓鍋泄氣是必須的，但也是需要條件的：一是要等到實體經(jīng)濟好到可以徵收房産稅了；二是負債達到良性的平衡。現(xiàn)在看來，這些條件還沒有真正滿足。

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