獨(dú)家|銀監(jiān)會發(fā)文重點(diǎn)檢查信託違規(guī)拿地業(yè)務(wù) 房地産融資又一重要通道被收緊

　　中國證券報（微信號xhszzb）記者獨(dú)家獲悉，近期銀監(jiān)會向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信託公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》。

　　在銀監(jiān)會嚴(yán)查“三套利”、“四不當(dāng)”，集中開展銀行業(yè)市場亂象整治工作的背景下，這份文件的措辭不可謂不嚴(yán)厲。

　　尤其值得關(guān)注的是，該文件顯示：違規(guī)開展房地産信託業(yè)務(wù)被列入2017年信託公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)。該文件表示：

　　01

　　是否通過股債結(jié)合、合夥制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地産開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地産信託業(yè)務(wù)。

　　02

　　“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地産企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動資金貸款。

　　“這份文件説的幾種情形，基本是用來做拿地融資業(yè)務(wù)的，不然也用不著這麼複雜?！蹦承庞毠痉康禺b業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。多位房地産信託業(yè)務(wù)人士認(rèn)為，上述規(guī)定直指目前火爆的“拿地融資業(yè)務(wù)”，可謂切中要害。

　　在 房地産商拿地環(huán)節(jié)，由於不滿足“四三二”條件（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證齊 全，項(xiàng)目中房地産公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有2級或以上的資質(zhì)），所以信託公司往往通過明股實(shí)債的産品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)避監(jiān)管，為房地産開發(fā)商 在拿地環(huán)節(jié)提供配套融資。

　　中國證券報（微信號xhszzb）記者了解到，開放商拿地?zé)崆橐琅f高漲、地産融資收緊使得今年信託公司拿地融資業(yè)務(wù)升溫明顯。

　　首先，儘管樓市調(diào)控政策不斷加碼，但土地市場仍舊火熱。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0%；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0%，增幅最大。四月份延續(xù)了一季度的火爆：

　?。〝?shù)據(jù)來源：興業(yè)研究）

　　其次，去年10月地産調(diào)控以來，房地産融資全面收緊。海通證券在一份研報中表示，除了作為主要融資渠道的銀行貸款和公司債外，地産企業(yè)股權(quán)融資、發(fā)行 ABS、地産基金、資管融資等各類渠道均有收緊。且到目前為止，融資緊張的環(huán)境未見改善信號。例如，地産行業(yè)債券融資收緊，發(fā)行量大幅縮減。自去年地産調(diào) 控政策鋪開後，地産行業(yè)債券融資大幅縮減，具體來看，16年4季度地産行業(yè)債券總發(fā)行量僅為1210億元，較3季度減少了近2/3，凈融資額僅為997億 元，僅為3季度的30%；17年以來地産行業(yè)債券總發(fā)行量僅為199.3億元，較16年同期大幅減少。2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)佈《備案管理 規(guī)範(fàn)第4號》，叫停了16城私募、資管計(jì)劃投資房地産開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目。針對的主要地區(qū)包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟(jì)南、廈 門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個城市，均是曾經(jīng)房價上漲過快的城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由於其他融資渠道受到限制，信託公司成為房地産商拿地融資的重要渠道。但這一文件下發(fā)後，信託公司目前開展的拿地融資業(yè)務(wù)面臨收緊。這就意味著，房地産融資又一條重要通道正在被收緊。