信託融資遭遇“緊箍咒”？ 監(jiān)管力度或低於預(yù)期

　　[下發(fā)《檢查要點(diǎn)》，是現(xiàn)場(chǎng)檢查的一種通行做法，僅用於指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，並非發(fā)佈監(jiān)管政策]

　　[截至去年末，房地産信託餘額1.64萬億元，同比增長(zhǎng)18.29%。]

　　在美元債發(fā)行受阻後，房企又一融資渠道或迎來監(jiān)管“緊箍咒”。近日，各地銀監(jiān)局將入駐信託公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，不過，對(duì)此，昨晚銀監(jiān)會(huì)表示，此次是對(duì)部分信託公司進(jìn)行例行檢查，並非發(fā)佈新的監(jiān)管政策。

　　銀監(jiān)局入駐信託係例行檢查

　　近日，有消息稱，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《2017年信託公司現(xiàn)場(chǎng)檢查要點(diǎn)》（下稱《檢查要點(diǎn)》），各地銀監(jiān)局正入駐信託公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。

　　對(duì)此，昨晚銀監(jiān)會(huì)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者回應(yīng)稱，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)2017年現(xiàn)場(chǎng)檢查計(jì)劃，監(jiān)管部門將對(duì)部分信託公司進(jìn)行例行檢查。為提高檢查的針對(duì)性和有效性，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)部門4月中旬制定印發(fā)了《檢查要點(diǎn)》，供具體檢查時(shí)參考。這是現(xiàn)場(chǎng)檢查的一種通行做法，僅用於指導(dǎo)具體檢查項(xiàng)目，並非發(fā)佈監(jiān)管政策。

　　一位信託業(yè)人士對(duì)記者分析稱，本次檢查中，銀監(jiān)會(huì)高度關(guān)注信託産品設(shè)計(jì)中，是否以各種形式放大房企杠桿：是否存在房地産集合資金信託計(jì)劃的優(yōu)先和劣後受益權(quán)配比比例高於3:1的情況；是否以嵌套結(jié)構(gòu)、設(shè)置中間級(jí)等方式變相放大杠桿比例、優(yōu)先受益人與劣後受益人資金配置；結(jié)構(gòu)化産品持有一家公司發(fā)行的股票是否超過該産品凈值的20%等。

　　除此之外，銀監(jiān)會(huì)還關(guān)注信託公司是否通過股債結(jié)合、合夥制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式變相向房地産開發(fā)企業(yè)融資，規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機(jī)構(gòu)違規(guī)開展房地産信託業(yè)務(wù)。另外，“股+債”項(xiàng)目中是否存在不真實(shí)的股權(quán)或債權(quán)，是否存在房地産企業(yè)以股東借款充當(dāng)劣後受益人的情況，是否以歸還股東借款名義變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款，也是銀監(jiān)會(huì)所重點(diǎn)關(guān)注的。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者分析稱，以上兩種情形是以“名股實(shí)債”形式放大杠桿的常用手段，也是本次監(jiān)管的重點(diǎn)。文件顯示，本次現(xiàn)場(chǎng)檢查將重點(diǎn)關(guān)注銀行端直接發(fā)起或者銀行端通過券商資管、私募基金等計(jì)劃間接發(fā)起的銀信、銀證信或者證信等同業(yè)業(yè)務(wù)、交叉金融産品。

　　對(duì)於通道類業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)還高度關(guān)注同業(yè)合作中是否接受了銀行等第三方金融機(jī)構(gòu)的顯性或隱性擔(dān)保；對(duì)於主動(dòng)管理類業(yè)務(wù)，銀監(jiān)會(huì)則關(guān)注這類信託産品由銀行代銷時(shí)，是否由銀行主導(dǎo)項(xiàng)目的盡調(diào)和管理，以及是否簽訂隱性回購(gòu)條款等。

　　“名股實(shí)債”存隱患

　　2016年以來，“一行三會(huì)”先後發(fā)出多份監(jiān)管文件，對(duì)房企開發(fā)貸、債券發(fā)行和非標(biāo)融資等加強(qiáng)了監(jiān)管。

　　據(jù)悉，早在去年10月，銀監(jiān)會(huì)就已經(jīng)下發(fā)文件，嚴(yán)禁信託産品通過多層嵌套規(guī)避監(jiān)管，發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款、流動(dòng)資金貸款、為發(fā)放首付貸提供資金，而此次現(xiàn)場(chǎng)檢查更具穿透性。

　　非標(biāo)債權(quán)作為房企主要的融資渠道之一，主要包括集合資金信託計(jì)劃、保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃、基金子公司/券商資管計(jì)劃等。其中，最常見的非標(biāo)債權(quán)融資即為信託計(jì)劃，相比于其他幾種非標(biāo)融資，信託計(jì)劃兼具投向廣泛的特點(diǎn)。

　　記者了解到，集合資金信託計(jì)劃的“股+債”的投資模式是主要交易結(jié)構(gòu)之一。信託公司通常在貸款給企業(yè)的同時(shí)，對(duì)企業(yè)注資並獲得股權(quán)，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)公司的控制，以保障款項(xiàng)的穩(wěn)定回流。與此同時(shí)，也可以擴(kuò)大房企資本金，進(jìn)而使其有能力獲得進(jìn)一步的外部融資。

　　此外，信託公司在做股權(quán)投資的同時(shí)，還常常會(huì)追加股權(quán)回購(gòu)條款，作為一種退出機(jī)制。業(yè)內(nèi)人士指出，這類股權(quán)投資行為就是所謂的“名股實(shí)債”。

　　此前，新華信託的一審敗訴引起了對(duì)“名股實(shí)債”的討論。五年前，新華信託以股權(quán)投資與固定利息回款的形式投資了湖州港城置業(yè)有限公司項(xiàng)目，共計(jì)2.25億元。而在港城置業(yè)破産清算、債權(quán)申報(bào)過程中，破産管理人認(rèn)為新華信託的資金屬於股權(quán)投資，不被列入破産債權(quán)範(fàn)圍，新華信託則認(rèn)為“名股實(shí)債”仍為債權(quán)，應(yīng)被列入破産債權(quán)。

　　一位信託人士對(duì)記者表示，“名股實(shí)債”帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)與信託公司的投資與甄別能力有關(guān)，不能一概而論。在投資過程中，大部分信託公司仍將傾向於僅入股資質(zhì)較好、經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)的地産公司。

　　監(jiān)管力度或低於市場(chǎng)預(yù)期

　　記者了解到，名股實(shí)債、産品嵌套、有限合夥、私募基金作為常見的幾種形式，是信託公司向不滿足“四、三、二”要求的房地産項(xiàng)目發(fā)放信託貸款的常用手段。其中，所謂的“四、三、二”分別指四證齊全、30%自有資金和開發(fā)企業(yè)具有二級(jí)以上資質(zhì)。監(jiān)管的穿透性也成為了業(yè)內(nèi)人士關(guān)注點(diǎn)。

　　4月初召開的信託監(jiān)管工作會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)信託監(jiān)督管理部就指出，房地産信託的信用風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢(shì)。據(jù)該監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，房地産信託餘額1.64萬億元，同比增長(zhǎng)18.29%。但監(jiān)管層認(rèn)為，考慮到部分資金繞道投放至房地産領(lǐng)域，房地産信託的實(shí)際規(guī)模可能更大。

　　國(guó)泰君安某券商資管人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者指出，目前銀監(jiān)會(huì)只是現(xiàn)場(chǎng)檢查，檢查反饋還要再進(jìn)一步看，很難下定論。

　　而此前，證監(jiān)會(huì)去年7月發(fā)佈的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資産管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》（下稱“新8條”）與今年2月中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資産管理計(jì)劃備案管理規(guī)範(fàn)第4號(hào)-私募資産管理計(jì)劃投資房地産開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（下稱“4號(hào)文”）導(dǎo)致相關(guān)業(yè)務(wù)做不了，做了也無法登記備案。所以相對(duì)來講，力度比較強(qiáng)硬，效力也預(yù)計(jì)將有所不同。根據(jù)規(guī)定，對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目投資的基金子公司和券商資管計(jì)劃，暫不予備案，其餘項(xiàng)目募集資金不得用於拿地、補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　記者了解到，目前很多券商已經(jīng)放棄走通道給房地産融資，例如國(guó)泰君安就放棄了這部分業(yè)務(wù)。目前券商資管對(duì)於房地産融資監(jiān)管很嚴(yán)，新8條與4號(hào)文在執(zhí)行層面的因素導(dǎo)致券商監(jiān)管套利的空間很小。

　　相比之下，滿足銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的四證齊全等要求，信託便可以將資金投向房地産。但是證監(jiān)會(huì)在項(xiàng)目備案時(shí)是進(jìn)行穿透檢查，如果發(fā)現(xiàn)底層信託杠桿比例高於監(jiān)管要求，將認(rèn)為是變相通道，監(jiān)管尺度把握嚴(yán)格。

　　“此次現(xiàn)場(chǎng)檢查安排，儘管是每年都有的例行檢查，但提到了房地産，而市場(chǎng)對(duì)信託投房地産向來比較關(guān)注，因而難免成為了近期市場(chǎng)討論熱點(diǎn)，未來則需要關(guān)注銀監(jiān)會(huì)檢查之後的執(zhí)行力度?！鄙鲜鋈藤Y管人士表示。