當(dāng)前住宅産業(yè)出現(xiàn)房價(jià)高企、炒作成風(fēng)、金融風(fēng)險(xiǎn)積累等現(xiàn)象,國際上眾多始於房地産的“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”教訓(xùn),都提醒人們從住房金融尋找解決路徑。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,許多國家都設(shè)立了獨(dú)立的政策性住房金融機(jī)構(gòu),為保障性住房的建設(shè)與運(yùn)營提供金融支援,為吸引商業(yè)金融體系參與提供風(fēng)險(xiǎn)屏障。
此外,作為住房體制由福利分房體制轉(zhuǎn)向住房體制市場化的重要工具之一,隨著我國住房體制市場化的轉(zhuǎn)軌和確立,住房公積金制度已經(jīng)完成了其住房分配貨幣化的歷史使命。專家建議,以現(xiàn)有公積金體系為基礎(chǔ),探索建立公積金銀行,構(gòu)建並完善政策性住房金融體系,再次推進(jìn)中國住房體制市場化改革。
公積金銀行呼之欲出
專家表示,作為政策性住房金融而誕生的住房公積金制度曾發(fā)揮了諸多積極作用,促進(jìn)了住房分配從福利走向市場的轉(zhuǎn)化,推動了個(gè)人購房抵押貸款的産生,但也帶來突出矛盾。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪了解到,住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理,地區(qū)間的資金無法調(diào)劑使用,導(dǎo)致了部分地區(qū)有錢無貸,部分地區(qū)有貸無錢的局面。一些城市資金供給緊張,中西部城市資金則大量結(jié)餘閒置,異化為銀行低成本運(yùn)作資金。住建部公積金監(jiān)管司提供的最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,包頭、運(yùn)城等89個(gè)城市的公積金個(gè)人貸款率低於45%,部分地區(qū)公積金運(yùn)用率則達(dá)到90%以上,流動性風(fēng)險(xiǎn)很容易超越危險(xiǎn)的臨界水準(zhǔn)。
上海市公積金管理中心主任沈正超也指出,在現(xiàn)行體制下,各城市之間的公積金中心互相沒有聯(lián)繫,房地産市場較好時(shí)公積金流動性不夠,市場較差時(shí)流動性過剩,但各地公積金卻“旱澇不均”,且無法調(diào)劑使用,難以形成“抗旱”、“抗?jié)场彼璧暮狭Α?/p>
除了流動性風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯外,公積金還呈現(xiàn)存量資金浪費(fèi),貶值矛盾突出的問題。各地公積金中心大量的閒置資金以普通存款存放在銀行,淪為銀行的低成本存款,而繳存人未獲得好處。另一方面,個(gè)人賬戶存款利息抵不過物價(jià)上漲,造成貶值,直接導(dǎo)致公積金騙提現(xiàn)象氾濫。
此外,公積金對國家戰(zhàn)略需求和社會轉(zhuǎn)型需求的呼應(yīng)也明顯不足。住房公積金是計(jì)劃向市場轉(zhuǎn)型時(shí)期的産物,如今住房供應(yīng)已經(jīng)高度市場化,勞動力和住房配置都已社會化,而我國住房保障壓力非常大,動輒一年數(shù)十萬套的保障性住房建設(shè)任務(wù)成為不少地方財(cái)政的首要壓力,許多地方為此“負(fù)債纍纍”,而數(shù)萬億公積金躺在銀行“睡大覺”,也幫不上忙。
“當(dāng)前,住房金融結(jié)構(gòu)中最缺乏的就是政策性住房金融體系,以此為切入點(diǎn)來推進(jìn)制度創(chuàng)新,將有利於發(fā)展與國際接軌而又符合國情的住宅市場。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動産研究所常務(wù)副所長陳傑建議,可以嘗試在改組住房公積金的基礎(chǔ)上設(shè)立政策性住房金融機(jī)構(gòu),即公積金銀行。
避免刺激房價(jià)上漲
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,相較商業(yè)金融機(jī)構(gòu),公積金銀行不以營利為目的,利率較低,遏制了過度發(fā)放房地産貸款,避免了刺激房價(jià)上漲和導(dǎo)致房地産泡沫。同時(shí),可以實(shí)現(xiàn)公積金管理從“行政化”向“金融化”的轉(zhuǎn)變,真正成為政策性住宅金融企業(yè),解決現(xiàn)行住房公積金中存在的主要問題。
首先,債券融資支援方式更可取,也可支援保障房建設(shè)。以貸款形式來直接支援保障房建設(shè),收益看起來有保證,但風(fēng)險(xiǎn)過大,而且管理要求很高。清華大學(xué)房地産研究所所長劉洪玉認(rèn)為,通過購買債券的形式可以間接為保障房建設(shè)提供融資,由財(cái)政部發(fā)行住房債券,由公積金銀行以閒置資金來自由認(rèn)購。這些債券不僅信譽(yù)高,安全性好,還可以隨時(shí)在債券市場和銀行間上市交易,流動性強(qiáng)。
其次,打破公積金區(qū)域化管理制度,像銀行一樣全國流通。住房公積金最需要打破區(qū)域化管理體制,實(shí)現(xiàn)資金的跨區(qū)域調(diào)度配置。公積金銀行在執(zhí)行政策性業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,嚴(yán)格實(shí)施規(guī)範(fàn)的風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控機(jī)制,各地分支機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)管理上有一定的自裁權(quán)利和自由度,但有全國中心和統(tǒng)一的運(yùn)作原則,資金實(shí)施全國統(tǒng)一集中調(diào)度,強(qiáng)化整體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
再次,解決住房公積金權(quán)屬不清的問題?!蹲》抗e金管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)對住房公積金管理中心的法律地位沒有規(guī)定。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地産研究所所長張東説,通過公積金銀行,繳存人繳存的專項(xiàng)住房儲蓄資金———公積金成為銀行的資産,繳存人和銀行之間通過住房儲蓄合同確立債權(quán)債務(wù)關(guān)係,在法律規(guī)定的情況下,繳存人有權(quán)取出住房公積金。還有,理順了住房公積金、繳存人與管理者之間的法律關(guān)係。當(dāng)前,由於《條例》規(guī)定不清,導(dǎo)致三者之間的法律關(guān)係混亂、界定不清晰。而公積金銀行模式中,繳存人繳存的公積金屬於銀行資産,銀行是資産的所有人和管理人,資産經(jīng)營所産生的增值收益歸銀行所有,繳存人可以在法律規(guī)定的情形下(比如購買房屋或退休等)取出所繳存的公積金。
最後,強(qiáng)化了住房公積金的內(nèi)部監(jiān)督約束機(jī)制。目前,住房公積金管理委員會作為決策機(jī)構(gòu),不僅承擔(dān)著決策職能,還承擔(dān)著監(jiān)督職能。陳傑説,現(xiàn)行的“管委會”決策實(shí)質(zhì)上是政府部門決策、政府官員決策。公積金銀行就不存在外在的管理委員會,其內(nèi)化為銀行董事會,銀行董事與銀行之間形成利益關(guān)係並受到法律約束。
謹(jǐn)防地方政府“抽資”衝動
不少公積金中心負(fù)責(zé)人提出的將“政策性住宅金融機(jī)構(gòu)”作為公積金改革的一個(gè)方向,乃至建立“住宅銀行”,但也有人持保留和觀望態(tài)度,認(rèn)為在當(dāng)下條件下實(shí)施難度大,更難“一步到位”,為此需要審慎探索。
武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信認(rèn)為,目前公積金中心有兩個(gè)屬性:非銀行金融機(jī)構(gòu)的屬性和政策性住房金融機(jī)構(gòu)的屬性。公積金大量存款結(jié)余是結(jié)構(gòu)性的,目前有一些城市公積金個(gè)貸率很高、存在流動性緊張,但大部分城市則存在不少結(jié)余,“與其向銀行借款,不如在公積金中心之間形成更大範(fàn)圍的互助”。他建議,關(guān)於公積金中心的跨地區(qū)互助,可以在幾個(gè)管理比較好的城市先進(jìn)行試點(diǎn)。
還有一些公積金中心負(fù)責(zé)人提出,對行政管理和資金運(yùn)作實(shí)行“兩條線運(yùn)作”、“管用分離”———按照基金運(yùn)營管理的模式,在國家和地方層面建立行政管理機(jī)構(gòu),行使監(jiān)管職能,但從事資金業(yè)務(wù);同時(shí),建立相應(yīng)層面的基金運(yùn)營中心,從事資金運(yùn)作管理,但剝離行政職能。在此基礎(chǔ)上,可探索成立類似的“住宅銀行”,由各種涉房資金按比例入股,並根據(jù)銀行利率進(jìn)行調(diào)劑。
不過,也有不少人持保留態(tài)度,認(rèn)為當(dāng)下條件還不盡成熟。常州市住房公積金管理中心副主任魏平坦言,對公積金中心變成政策性銀行不看好,“單一的住房模式不可能提供足夠的利潤,而一旦變成逐利性的基金,就背離了公積金的屬性”。
南寧市公積金中心主任王林一也對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,目前還不看好“住宅銀行”。一是由於現(xiàn)在還缺乏實(shí)質(zhì)性的辦法和操作路徑,二是公積金本身是非盈利性的,如果變成銀行,即使加上再多的限制條件,也會擔(dān)心地方政府的“抽資”動機(jī)難以遏制,“如果真開了口子,只要市長開一個(gè)會議,一下午就可以把公積金池子裏的幾十億花光”。(本版稿件除署名文章外,均由記者徐海波、陳亮、葉鋒、烏夢達(dá)、張麗娜、楊紹功、王浩明采寫)
[責(zé)任編輯: 宿靜]
近日,浙江義烏一名男子在網(wǎng)上不斷炫富,還用百元大鈔點(diǎn)煙...
關(guān)注臺灣食品油事件