央行“9.30房貸新政”出臺(tái)半個(gè)多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個(gè)重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關(guān)注。作為上世紀(jì)60年代最重要的金融創(chuàng)新之一，美國“兩房”（房利美、房地美）貸款證券化曾大大提高市場資産流動(dòng)性，但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機(jī)至今仍在影響著全球經(jīng)濟(jì)。如今，這一模式也開始向我國房地産金融領(lǐng)域挺進(jìn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，中國版“兩房”開閘有利於信貸環(huán)境寬鬆，或?qū)⑶藙?dòng)10萬億元房貸資金，但同時(shí)也要吸取美國房貸證券化速度過快、規(guī)模過大等教訓(xùn)，嚴(yán)防房地産金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國版“兩房”啟動(dòng)，將可拓寬房貸資金來源

　　“９·３０房貸新政”中提出，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支援證券（ＭＢＳ），專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，ＭＢＳ最早于上世紀(jì)６０年代在美國出現(xiàn)，是銀行及儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資産證券化産品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場化之後快速發(fā)展，ＭＢＳ餘額從１９８０年的１１１億美元大幅增長至２００７年的９．３萬億美元，極大地促進(jìn)了美國金融市場和房地産市場的發(fā)展。

　　“ＭＢＳ的作用在於解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題，拓寬房貸資金來源。”重慶大學(xué)金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至２０１４年６月底，房地産貸款餘額達(dá)１６．１６萬億元人民幣，其中，個(gè)人購房貸款餘額１０．７４萬億元，佔(zhàn)比高達(dá)６６．５％?！斑@部分龐大的沉積資産限制了銀行放貸規(guī)模，增加了還貸風(fēng)險(xiǎn)，推高了房貸成本?！币簿褪钦h，一旦我國ＭＢＳ啟動(dòng)，將可以撬動(dòng)１０萬億元“龐大的沉積資産”進(jìn)入房貸渠道。

　　既可賣出“沉積資産”盤活信貸，銀行為何不積極？

　　民生證券分析師鄒恒超認(rèn)為，若ＭＢＳ得以推行，對(duì)購房者和投資者來説都能從中獲益的。過去銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意願(yuàn)不足，通過發(fā)行長期限專項(xiàng)金融債和ＭＢＳ，可增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，按揭利率也會(huì)小幅回落。對(duì)於投資者而言，其資金有了流向購房者的渠道，ＭＢＳ會(huì)為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者提供相應(yīng)金融工具。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，我國ＭＢＳ市場發(fā)展在２００５年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵(lì)發(fā)展，但由於配套制度不完善，政策真正落地尚需時(shí)日。

　　據(jù)悉，２００５年，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行曾作為試點(diǎn)單位，被批準(zhǔn)分別進(jìn)行信貸資産證券化（ＡＢＳ）和住房抵押貸款證券化（ＭＢＳ）的試點(diǎn)。但僅由中國建設(shè)銀行分別於２００５年１２月和２００７年１２月在全國銀行間債券市場發(fā)行過兩期ＲＭＢＳ（銀行資産證券化）。

　　“ＭＢＳ難一蹴而就，市場和技術(shù)性問題可能會(huì)制約ＭＢＳ市場短期的大規(guī)模擴(kuò)張。”上海浦東發(fā)展銀行金融市場部宏觀分析師曹陽説，ＭＢＳ微觀定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。此外，目前市場利率風(fēng)險(xiǎn)低、高收益的替代性資産較多，ＭＢＳ資産可能缺乏吸引力。

　　專家指出，由於收益率低，市場需求不足，銀行推行ＭＢＳ的積極性不高。有消息稱，交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內(nèi)部調(diào)研，但尚無具體時(shí)間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示，暫時(shí)還未對(duì)ＭＢＳ開展深入研究。廣發(fā)銀行則表示，目前並無相關(guān)想法和計(jì)劃。

　　“雖然政策提出鼓勵(lì)ＭＢＳ的發(fā)展，但是當(dāng)前情況下起點(diǎn)太低，還需要完善ＭＢＳ相關(guān)政策，理順流程，併為銀行提供發(fā)展的平臺(tái)，建立非銀行住房抵押貸款公司等?！敝型额檰柛呒?jí)研究員鄭宇潔説。

　　防範(fàn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該如何走、又吸取怎樣的教訓(xùn)？

　　“成也蕭何，敗也蕭何”。作為典型的房地産金融衍生品，ＭＢＳ在促進(jìn)美國金融市場和房地産市場迅速發(fā)展的同時(shí)，也因“兩房”對(duì)不良基礎(chǔ)資産多次打包出售，發(fā)展速度過快、規(guī)模過大，最終隨著房地産市場泡沫破裂，引發(fā)了次貸危機(jī)，美國房市和金融體系由此陷入嚴(yán)重危機(jī)。

　　如今，隨著中國版“兩房”的啟動(dòng)，不少專家和市場人士也表示了擔(dān)憂。我們應(yīng)該如何走，又吸取怎樣的教訓(xùn)？

　　有分析人士指出，在當(dāng)前我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿較高的情況下，過快推進(jìn)ＭＢＳ可能會(huì)加大我國房地産金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，ＭＢＳ一旦大規(guī)模發(fā)行，房地産泡沫向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的防火牆將被拆除。山西證券分析師張旭認(rèn)為，ＭＢＳ和ＲＥＩＴｓ（房地産投資信託基金）為代表的房地産企業(yè)融資工具更加豐富，房地産金融行為更加市場化，風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步被延後且鏈條延長。

　　鄭宇潔提出，推進(jìn)ＭＢＳ實(shí)施，需要防範(fàn)房地産金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購房者的資格審查不能鬆懈，銀行不能僅僅看重自身利益，而不顧房地産市場整體風(fēng)險(xiǎn)，按照審慎原則，加強(qiáng)監(jiān)督和管理。

　　“如果ＭＢＳ僅限于在銀行間市場交易的話，可能會(huì)出現(xiàn)銀行之間達(dá)成一個(gè)相互購買對(duì)方産品的默契，以將貸款資産騰挪到表外，逃避信貸監(jiān)管?！必?cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧表示，中國在利率完全市場化之前，ＭＢＳ發(fā)展的空間將是十分有限的。在我國推進(jìn)ＭＢＳ還需要科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)、完全市場化的利率等。

　　業(yè)內(nèi)人士還表示，在目前我國房地産市場正在調(diào)整的背景下，不宜過快推行ＭＢＳ，這將會(huì)增加房地産金融風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地産市場以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。（記者馮璐、張翅、武衛(wèi)紅）